■ 一家之言

    政府越調(diào)控購房政策，房?jī)r(jià)漲得越高；所以控制債務(wù)的關(guān)鍵，不是限制購房，而是限制投機(jī)炒房

    7月23日，中國財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在成都G20會(huì)議上表示，應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，解決收入分配問題。并特別用了“義無反顧”這個(gè)詞，也就是說，房地產(chǎn)稅制改革是必走之路，再難也得走下去。近兩年，中國政府多次提及將全面開征房產(chǎn)稅。不過這一次“義無反顧”的決心，相比之前的“適時(shí)推進(jìn)”更堅(jiān)決。而高房?jī)r(jià)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，影響了百姓的生活，造成分配不均是主因。

    根據(jù)《Business Insider》的數(shù)據(jù)顯示，自2008年全球金融海嘯爆發(fā)以來，截至2015年第一季度，中國的銀行總資產(chǎn)幾乎增加了20萬億美元，相較于美國同期的2.7萬億美元，中國的銀行總資產(chǎn)規(guī)模已大于美國幾近一倍。

    其實(shí)，所謂銀行資產(chǎn)就是銀行借給消費(fèi)者和商業(yè)機(jī)構(gòu)的貸款。因此銀行資產(chǎn)規(guī)模增加過快絕非好現(xiàn)象，它意味著中國經(jīng)濟(jì)的債務(wù)規(guī)模增加太快，債務(wù)杠桿太高，到達(dá)一定程度勢(shì)必觸發(fā)系統(tǒng)性的債務(wù)危機(jī)。

    事實(shí)上，任何貨幣從金融的角度都被定義為——貨幣即是債務(wù)。不管紙鈔也好，電子幣也罷，它們的本質(zhì)都一樣，全是打欠條。因?yàn)闊o論哪一種貨幣，都是建立在信用基礎(chǔ)之上，只要有信用，它們的地位就是平等的。為什么說貨幣是債務(wù)呢？

    以美聯(lián)儲(chǔ)為例。美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)行貨幣的基礎(chǔ)，是通過政府大量發(fā)行短期和長(zhǎng)期債券，在其債務(wù)償還時(shí)才能被銷毀，由此形成債務(wù)貨幣。所以，以發(fā)行貨幣的形式欠更多的債，債務(wù)不會(huì)奇跡般消失。目前美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表的規(guī)模，已接近約4萬億美元。

    由于人類的知識(shí)和判斷，多半都是從歸納得來的。而在過去的10年里，中國的樓市、特別是一線城市的房?jī)r(jià)大幅飆升，盡管政府對(duì)樓市調(diào)控多年，但結(jié)果出現(xiàn)了房?jī)r(jià)越調(diào)越高的現(xiàn)象。所以絕大多數(shù)中國百姓都認(rèn)為，房子是永遠(yuǎn)不會(huì)跌的。甚至有專家都認(rèn)為，房?jī)r(jià)一跌中國經(jīng)濟(jì)就不行了。使得購房在中國成了有利可圖的投資（機(jī)）行為，出現(xiàn)了天量空置房。

    此外，由于投機(jī)房產(chǎn)有巨大的利益，導(dǎo)致中國陷入流動(dòng)性陷阱。借貸出去的錢，顯然都紛紛涌入房市，在一線城市投機(jī)炒房，輕輕松松就賺100萬。而多數(shù)中小企業(yè)，一年的利潤有100萬都不錯(cuò)了。

    因此，出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和大量空置房的根本原因，在于經(jīng)驗(yàn)歸納帶來的誤區(qū)：政府越調(diào)控購房政策，越限制購房條件，房?jī)r(jià)漲得越高。所以控制債務(wù)的關(guān)鍵，不是限制購房，而是限制投機(jī)炒房。

    而開征房產(chǎn)稅，或許能夠起到抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的作用，也是調(diào)整貧富懸殊見效最快、操作最方便的方案，就好似個(gè)人所得稅，關(guān)鍵在于起征點(diǎn)：

    首先，向最富有的群體征房產(chǎn)稅。建議以家庭為單位，第一套自住房免征，從第二套自住房開始征稅，然后稅率階梯式上升，即第三套自住房稅率要高于第二套自住房，房子越多稅率越高。

    其次，中國的住房占有率全球最高，已超過90%。一旦開征房產(chǎn)稅，將增加第二套房子的持有成本，擁有三套房子的投機(jī)者很有可能拋售，但由于缺少接盤者，他們將以出租的形式，把成本轉(zhuǎn)嫁給租客。

    不過，租房市場(chǎng)是一個(gè)有效市場(chǎng)，只有在供不應(yīng)求的情況下，房租才可能上升。實(shí)施房產(chǎn)稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，因此對(duì)空置房征收重稅（對(duì)用于出租的房子則免稅），逼迫空置房要么出售，要么逼入出租市場(chǎng)。由于大量的房子進(jìn)入租房市場(chǎng)，房租必然會(huì)下降。

    總之，從歐美上百年經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)有致命殺傷力，可長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)在合理價(jià)位上下。擺脫房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的綁架，確保中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)地健康發(fā)展；另外，建議政府能將征收來的房產(chǎn)稅，部分用于廉租屋的建設(shè)，供低收入家庭租住，使所有普通百姓都租者有其屋，過上更幸福的生活。

    □陳思進(jìn)（資深金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理顧問）