京華時(shí)報(bào)制圖謝瑤

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年中國資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達(dá)到300億美元，是2014年的兩倍。在信息不對稱的壁壘下，100萬美元究竟能在哪些國家買上豪宅？如何在海外投資置業(yè)？哪個(gè)國家置業(yè)最穩(wěn)定、投資回報(bào)率最高？6月18日，萬國置地發(fā)布了《2016全球房產(chǎn)投資展望暨萬國置地全球房產(chǎn)投資白皮書》（簡稱白皮書）。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士結(jié)合全球主要經(jīng)濟(jì)體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，以及詳實(shí)的海外置業(yè)數(shù)據(jù)，解析全球房價(jià)走勢，為投資者答疑解惑。

    需求居高不下

    在國內(nèi)一線城市房價(jià)經(jīng)過一輪躥天猴式的猛漲之后，盡管多數(shù)投資者表示一線城市房價(jià)還將持續(xù)上漲，但數(shù)據(jù)顯示，北京和廣州近期成交面積同比下滑35.6%和5.2%，投資者更多投資置業(yè)資金流向了二、三線城市，同時(shí)，也流向了國外。

    6月18日，萬國置地主辦了2016萬國置地大師講壇北京站暨遠(yuǎn)見萬國全球財(cái)富研究院啟動(dòng)儀式，同時(shí)在儀式上還發(fā)布了白皮書。白皮書顯示，出于資產(chǎn)配置和分散風(fēng)險(xiǎn)的考量，國內(nèi)高凈值人群將30%左右的資產(chǎn)配置到海外是一個(gè)合理的選擇，這也就意味著將有3.27萬億的海外投資需求，這一投資需求在未來10年的復(fù)合增速將達(dá)到20.6%。

    萬國置地總裁史銳雪介紹，國內(nèi)一線城市房價(jià)漲幅過快過高，甚至遠(yuǎn)超國際熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)。以100萬美元為例，在北京四環(huán)最多能買一套100平米的房子，而在國外，則有可能買一套永遠(yuǎn)產(chǎn)權(quán)的豪宅，這也是高凈值人群將視線轉(zhuǎn)向國外的重要因素。因此，優(yōu)質(zhì)教育、獲得移民資格、永久產(chǎn)權(quán)等優(yōu)勢讓更多的高凈值人群將目光投向了海外置業(yè)。

    當(dāng)然，海外置業(yè)良好的回報(bào)率也是國內(nèi)投資者將目光鎖定國外的重要因素。白皮書顯示，從2015年的投資回報(bào)率來看，美國、澳大利亞、加拿大、英國房價(jià)和房租皆漲，房價(jià)漲幅分別為4.9%、9.8%、7.2%和5.6%，房租為9.1%、4.3%、3.1%和4.9%。

    萬國置地國際項(xiàng)目部高級(jí)經(jīng)理彭呂楊預(yù)測，2016年，全球主要經(jīng)濟(jì)體房價(jià)仍保持漲勢，美國全年房價(jià)漲幅為2%，澳大利亞為8%，加拿大為1.6%，英國全國為2%?？梢灶A(yù)見，在全球房價(jià)仍保持高增長的情況下，2016年中國投資者海外置業(yè)的需求將居高不下，呈現(xiàn)“井噴”之勢。

    回報(bào)率高

    隨著中國買房軍團(tuán)所占領(lǐng)的版圖不斷擴(kuò)大，很多國家民眾對中國買家出現(xiàn)了“人人喊打”的情況。很多國家也都發(fā)布了限制外國人在當(dāng)?shù)刭彿恐脴I(yè)的政策。

    如澳大利亞銀行決定不再接受非居民、持外國自雇收入和持澳洲臨時(shí)簽證的人士的房屋貸款申請。有外國收入的本地人申請貸款，貸款比率也有所下降。英國、加拿大等國雖未有明顯動(dòng)作，但限制外國人買房的政策也正在探討和制定當(dāng)中。

    在哪國置業(yè)是最安全并且也有良好的投資回報(bào)率？據(jù)白皮書顯示，2010年至2015年期間，中國買家累計(jì)購買了至少930億美元包括共管公寓在內(nèi)的住宅，目的為居住及投資，房產(chǎn)證券上投資了將近2080億美元，同時(shí)，中國投資者在同一時(shí)期內(nèi)累計(jì)購買了至少171億美元的現(xiàn)有辦公樓、酒店和其他商業(yè)建筑，共計(jì)3000萬美元。投資額度雖高，但在美國置業(yè)就使資產(chǎn)穩(wěn)步上升。2016年，各方面因素將繼續(xù)支撐美國房價(jià)，預(yù)計(jì)全年在2%左右。美國是全球房產(chǎn)投資唯一可以獲得貨幣、房價(jià)以及租金收益三項(xiàng)正回報(bào)的黃金區(qū)域。

    同時(shí)，美國是國人海外置業(yè)最安全的區(qū)域之一，一方面，因?yàn)槊绹咻^為穩(wěn)定，另一方面，美國房價(jià)泡沫指數(shù)最低。據(jù)UBS發(fā)布的2015全球房價(jià)泡沫指數(shù)顯示，紐約和波士頓是全球僅有的兩個(gè)合理價(jià)格區(qū)間內(nèi)的城市，芝加哥則成為價(jià)值低估的城市。洛杉磯、紐約、加州區(qū)域潛力也都很大。

    中國成美國最大買家

    白皮書顯示，2015年中國超過加拿大成為美國住宅的最大買家，包括單戶家庭房屋、公管公寓和聯(lián)排式住宅。而中國投資者在美平均單套購房金額為83.2萬美元，超過海外投資者在美購買住宅的單套平均總價(jià)50萬美元，美國所有住宅單套銷售總價(jià)均值25.6萬美元的3.25倍。

    國內(nèi)投資者在國外置業(yè)為何出現(xiàn)買“最貴”的情況?很多分析認(rèn)為，一方面，海外投資者對高端住宅的青睞，一方面源于資金實(shí)力普遍較強(qiáng)；另一方面，由于地緣差異，投資者對海外房產(chǎn)、子女海外教育倍加青睞卻遇到了諸如信息不對稱、購買渠道有局限性等諸多問題，導(dǎo)致國人在海外置業(yè)過程中出現(xiàn)了“買貴”、“買錯(cuò)”甚至“價(jià)格虛高”、“不實(shí)用、沒法住”等現(xiàn)象。

    史銳雪表示，萬國置地?fù)碛袡?quán)威的國際律師團(tuán)隊(duì)和海外置業(yè)顧問，從房源篩選、資料準(zhǔn)備、房屋避稅，合同保障等購前、購中、購后全流程提供支持，并從開發(fā)商手中直接爭取大量購房優(yōu)惠，全方位保障投資人投資權(quán)益。從而確保投資者只買“最對”，不買“最貴”。(記者張淑玲)