中國(guó)保監(jiān)會(huì)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)兩年即將到期,然而,上海保監(jiān)局副局長(zhǎng)李峰近日在“上海論壇”上透露,截至5月20日,全國(guó)參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。這在60歲人口已達(dá)到2.16億(截至2015年)的人口大國(guó),可謂滄海一粟。

　　“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老保險(xiǎn)的第三支柱,只是解決老年貧困化的一個(gè)可能選項(xiàng),只能為少數(shù)人的補(bǔ)充養(yǎng)老錦上添花,不可能也不應(yīng)該成為養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體。

　　老百姓考慮房?jī)r(jià)上漲,抵押房產(chǎn)獲得的養(yǎng)老金太低。保險(xiǎn)公司擔(dān)心房?jī)r(jià)走低,得不償失,同時(shí)還面臨無(wú)法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門(mén)規(guī)范性文件來(lái)規(guī)范“以房養(yǎng)老”市場(chǎng),法律效力比較低,一旦出現(xiàn)糾紛,這個(gè)文件到底能不能為投保人提供保護(hù),是未知數(shù)

　　“以房養(yǎng)老”這一曾被稱(chēng)為破解養(yǎng)老難題的大招,卻在實(shí)際推行過(guò)程中意外遇冷。

　　2014年7月1日,我國(guó)開(kāi)始在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。至今年6月30日,兩年試點(diǎn)到期。

　　最新的數(shù)據(jù)是這樣的——上海保監(jiān)局副局長(zhǎng)李峰近日在“上海論壇”上透露,截至5月20日,全國(guó)參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。這一數(shù)字在60歲人口已達(dá)到2.16億(截至2015年)的人口大國(guó),可謂滄海一粟。

　　早在今年年初,保監(jiān)會(huì)召開(kāi)座談會(huì),要求“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)城市——北京、上海、廣州、武漢進(jìn)一步擴(kuò)圍。同時(shí),也總結(jié)了試點(diǎn)過(guò)程中遇到的問(wèn)題,如試點(diǎn)工作推進(jìn)一年多以來(lái),很多人對(duì)這種新的養(yǎng)老方式還不是很了解,存在一些疑慮,響應(yīng)者寥寥。

　　不僅是參保對(duì)象熱情不高,另一端的保險(xiǎn)公司對(duì)“以房養(yǎng)老”也并不熱心。到目前為止,參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司中,僅有幸福人壽一家推出了相關(guān)產(chǎn)品。

　　對(duì)于一個(gè)在海外已成熟,政府也力推的保險(xiǎn)產(chǎn)品,為何參保對(duì)象和保險(xiǎn)公司雙方都不感興趣?倫理道德風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),或許是答案的出口。

　　倫理道德風(fēng)險(xiǎn)

　　“以房養(yǎng)老”不符合傳統(tǒng)

　　2015年3月25日,幸福人壽首款“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目,即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲批上市。

　　所謂“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”,是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù),也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；而在老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　也就是說(shuō),通過(guò)“以房養(yǎng)老”,房屋可以從超長(zhǎng)期的耐用消費(fèi)品,轉(zhuǎn)變成一種具有相當(dāng)流動(dòng)性的資產(chǎn)。通過(guò)一次性的金額給付或者是終身年金給付,實(shí)現(xiàn)房屋既有居住性,又有流動(dòng)性、收益性的統(tǒng)一。

　　2015年4月10日,在北京、上海和武漢同時(shí)簽署了“以房養(yǎng)老”第一單。截至今年5月20日,北京、上海、廣州、武漢四地共計(jì)59戶、78位老人參與“以房養(yǎng)老”。參與的老人每月從幸福人壽拿到的養(yǎng)老金從3000元到1萬(wàn)多元不等,月領(lǐng)金額最高的一位上海老人,每月可領(lǐng)1.9萬(wàn)元。

　　在幸福人壽的產(chǎn)品定位中,“以房養(yǎng)老”主要是針對(duì)無(wú)子女老人和失獨(dú)老人。這樣的定位標(biāo)準(zhǔn),也凸顯出老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在中國(guó)面臨的首要尷尬——對(duì)社會(huì)觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。

　　“中國(guó)是反哺式的養(yǎng)老方式,養(yǎng)兒防老,老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的,要打破這個(gè)倫理觀念很難。”中國(guó)社科院社會(huì)政策研究中心研究員唐鈞向記者坦言,“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”在很大程度上并不符合中國(guó)國(guó)情。

　　在記者的走訪中,九成以上受訪老人均表示,我國(guó)傳統(tǒng)觀念就是“養(yǎng)兒防老”和“家產(chǎn)傳后”,房產(chǎn)更愿意留給子女繼承,交給銀行、保險(xiǎn)公司處理看起來(lái)很不靠譜,也容易使親人之間產(chǎn)生隔閡。

　　同時(shí),記者走訪北京市多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn),在接受采訪的幾十位老人中,幾乎所有子女在身邊的老人都不大愿意接受“以房養(yǎng)老”。至于空巢老人、失獨(dú)老人等特殊人群,目前北京市的一些城區(qū)已啟動(dòng)居家養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù),一些老人在家門(mén)口即可享受專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù),他們對(duì)“以房養(yǎng)老”也存在著諸多顧慮。

　　“對(duì)廣大公眾而言,基于‘家產(chǎn)傳后’的傳統(tǒng)觀念,房屋留給兒孫已經(jīng)有數(shù)千年的傳統(tǒng),不能也不應(yīng)當(dāng)成為養(yǎng)老的主體工具。‘以房養(yǎng)老’真正的需求者應(yīng)當(dāng)針對(duì)老年貧困人群,如孤寡老人、近年來(lái)出現(xiàn)的‘失獨(dú)家庭’以及部分其他原因致貧者。特別是失獨(dú)家庭,單靠微薄的政府補(bǔ)助不足以慰藉他們的生活和心靈,如果‘失獨(dú)家庭’及孤寡老人這些社會(huì)弱勢(shì)人群有‘以房養(yǎng)老’的需求,政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以支持,并在稅收、交易費(fèi)用等方面給予他們更多的優(yōu)惠和幫助。”中國(guó)政法大學(xué)法和經(jīng)濟(jì)研究中心教授胡繼曄向記者分析說(shuō),和歐美國(guó)家住房反向抵押貸款目標(biāo)之一是解決老年貧困化不同,中國(guó)解決老年貧困化的主體還是政府主導(dǎo)的第一支柱——基本養(yǎng)老保險(xiǎn),未來(lái)還需要大力發(fā)展雇主和雇員共同繳費(fèi)的第二支柱——企業(yè)年金、職業(yè)年金。住房反向抵押貸款作為養(yǎng)老保險(xiǎn)的第三支柱,只是解決老年貧困化的一個(gè)可能選項(xiàng),只能為少數(shù)人的補(bǔ)充養(yǎng)老錦上添花,不可能也不應(yīng)該成為養(yǎng)老保險(xiǎn)的主體。

　　從國(guó)際上看,“以房養(yǎng)老”也算是一個(gè)小眾業(yè)務(wù)。英國(guó)2012年新發(fā)放反向按揭1.75萬(wàn)單,占同期65歲以上老人比例不足0.2%。保監(jiān)會(huì)副主席黃洪在今年1月底的試點(diǎn)工作座談會(huì)上介紹,即使在開(kāi)展比較早、比較成功的美國(guó),在有條件參與的老年家庭中,也只有約3%的參與比例。

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　房?jī)r(jià)難預(yù)測(cè)影響積極性

　　在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推進(jìn)過(guò)程中,“房?jī)r(jià)”是永遠(yuǎn)也繞不開(kāi)的話題。有意思的是,在這個(gè)市場(chǎng)上,“以房養(yǎng)老”的供需雙方都覺(jué)得,參與其中不劃算。

　　每個(gè)月的5號(hào),82歲的北京老人錢(qián)芬都要在保姆的陪同下,去銀行進(jìn)行工資的存儲(chǔ)等業(yè)務(wù)。即使兒女都在國(guó)外,這位老人依舊表示不考慮“以房養(yǎng)老”,原因是“我們的考慮很簡(jiǎn)單,就是保險(xiǎn)公司能給我們多少錢(qián)?就算我活到90歲,保險(xiǎn)公司最多給我們幾十萬(wàn)元,但那時(shí)候一套房子可能就值幾百萬(wàn)元了”。

　　年齡大的老人不接受,歲數(shù)相對(duì)小的老人也不“信任”這一保險(xiǎn)模式。

　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了,就拿我的這套學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō),去年是每平方米7萬(wàn)元,現(xiàn)在已經(jīng)直逼9萬(wàn)元了,如果這套房子用來(lái)‘以房養(yǎng)老’,怎么評(píng)估?等我身故之后,是按照辦理時(shí)的房?jī)r(jià)還是身故時(shí)的房?jī)r(jià)?”今年61歲的北京市民趙凱擁有三套住房,其中兩套西城區(qū)的學(xué)區(qū)房、一套四環(huán)以里的住房。即使如此,上述問(wèn)題得不到解決,他表示“不敢‘以房養(yǎng)老’”。

　　查閱相關(guān)資料,記者注意到,為了解決房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給參與“以房養(yǎng)老”的老人帶來(lái)的影響,保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司對(duì)投保人抵押房屋增值采取兩種處理方式,即試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益；非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于保險(xiǎn)受益人。

　　一位不愿具名的保險(xiǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向記者坦言,“老百姓可能想的是漲價(jià)問(wèn)題,我們則需要考慮房?jī)r(jià)貶值。我國(guó)目前房?jī)r(jià)的絕對(duì)值已經(jīng)很高,在國(guó)家宏觀調(diào)控、限購(gòu)等房地產(chǎn)政策下,未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期越來(lái)越大打折扣。在這種情況下,參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)如何根據(jù)每年評(píng)估分享增值收益,百分比是多少?房產(chǎn)收益還未兌現(xiàn)時(shí)一切還只是紙面財(cái)富,如何預(yù)料老年人身故最終處置時(shí)價(jià)值幾何”?

　　上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析說(shuō),非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)則面臨更多的問(wèn)題——如何評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的波動(dòng)?以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)向老年人發(fā)放每月收益?老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)以什么樣的利率水平償還?

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

　　抵押房產(chǎn)價(jià)值或難實(shí)現(xiàn)

　　不過(guò),即使是非參與型產(chǎn)品,仍面臨法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。

　　保監(jiān)會(huì)關(guān)于“以房養(yǎng)老”的53號(hào)文件中雖然沒(méi)有提及貸款人子女的繼承權(quán)問(wèn)題,但保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)中提出,參與貸款的老年人過(guò)世后,其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后,剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用,保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn),不再向老年人的家屬追償。

　　對(duì)此,胡繼曄向記者表示這樣的擔(dān)心,在業(yè)務(wù)開(kāi)展之初,保險(xiǎn)公司為了擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)可以采取這樣的措施,但其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　2005年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,其中第六條規(guī)定:對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債；第七條規(guī)定:業(yè)主抵押自己所有房屋,如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn),而且也有充分證據(jù)可證明這一點(diǎn)的時(shí)候,那么即使抵押權(quán)人向業(yè)主追討欠款,法院也不能拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

　　“一旦老年人與保險(xiǎn)公司簽署反向抵押貸款合同,在老年人病重時(shí),有子女入住該抵押房屋,并且聲稱(chēng)是‘惟一住房’,未來(lái)即使老人去世,保險(xiǎn)公司也很難將其子女驅(qū)離,屆時(shí)保險(xiǎn)公司將無(wú)法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值。可見(jiàn),法律風(fēng)險(xiǎn)因素是無(wú)法由保險(xiǎn)公司自身進(jìn)行防范的。”胡繼曄說(shuō)。

　　這還不是多數(shù)保險(xiǎn)公司不愿推進(jìn)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的唯一原因。

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題如何解決

　　住房70年產(chǎn)權(quán)也被視為障礙之一。

　　“‘到期’的房子肯定養(yǎng)不了老。”趙凱仍舊以“西城的學(xué)區(qū)房”向記者舉例說(shuō),“建造時(shí)間在1970年左右,到現(xiàn)在已經(jīng)46年了,還有24年‘到期’。我要活到90歲,怎么辦”?

　　不過(guò),問(wèn)題并非僅此而已。上述不愿具名的保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂更加“現(xiàn)實(shí)”:“就算還有幾年的使用年限,保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限幾乎無(wú)法補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本,一方面所能承受的給付能力有限,另一方面所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也較大。”

　　記者注意到,根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法,土地使用權(quán)續(xù)期必須重新獲得政府批準(zhǔn),可能要重新繳納土地出讓金,否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物,都將被政府無(wú)償收回,“這是保險(xiǎn)業(yè)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)注的焦點(diǎn)。”上述人士說(shuō)道。

　　在胡繼曄看來(lái),基于這些風(fēng)險(xiǎn)因素,借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”只是“小眾產(chǎn)品”,在減少老年貧困化方面起到了一定的作用,相當(dāng)于一款面向老年人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品,“總體而言,政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)發(fā)展住房反向抵押貸款在解決養(yǎng)老問(wèn)題中的戰(zhàn)略性作用,制定更加完善的規(guī)則,以風(fēng)險(xiǎn)防范為出發(fā)點(diǎn),引導(dǎo)中國(guó)剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發(fā)展”。

　　據(jù)了解,中國(guó)目前只有保監(jiān)會(huì)的一份部門(mén)規(guī)范性文件來(lái)規(guī)范市場(chǎng),法律效力比較低,一旦出現(xiàn)糾紛,這個(gè)文件到底能不能為投保人提供保護(hù),是未知數(shù)。另一方面,政府部門(mén)也沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的稅收及補(bǔ)償政策,沒(méi)有明確的主管部門(mén)。

　　對(duì)此,胡繼曄的建議是,住房反向抵押貸款應(yīng)進(jìn)行頂層設(shè)計(jì),“我國(guó)目前正式支持的僅保監(jiān)會(huì)的53號(hào)文件,城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、銀行監(jiān)管部門(mén)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)都未介入。實(shí)際上,我國(guó)的銀行業(yè)已經(jīng)有了相當(dāng)長(zhǎng)期的住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn),從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范、房?jī)r(jià)壓力測(cè)試等許多方面都具有優(yōu)勢(shì),在住房反向抵押貸款方面應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更重要的作用。未來(lái),我國(guó)在保監(jiān)會(huì)53號(hào)文件試行的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)由中央政府主管部門(mén)——保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部共同設(shè)立國(guó)家層面的住房反向抵押貸款保險(xiǎn)基金,國(guó)家提供稅收減免和部分補(bǔ)貼,同時(shí)要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)都強(qiáng)制性地繳納保險(xiǎn)基金,以部分抵御未來(lái)住房反向抵押貸款市場(chǎng)波動(dòng)和長(zhǎng)壽的風(fēng)險(xiǎn)。特別對(duì)于可能中途退出的參保人,應(yīng)當(dāng)通過(guò)精算,事先在合同中進(jìn)行約定,確保合同雙方的權(quán)益”。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)系主任袁輝則提出,保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”是實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的結(jié)合,既是金融產(chǎn)品也是觀念產(chǎn)品,住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及面廣,既涉及法律,又涉及經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì),更為重要的是涉及人們的養(yǎng)老觀念的更新,因此該款新產(chǎn)品的推行和市場(chǎng)接受度,需要一個(gè)過(guò)程,不能急于求成。（記者 趙麗 陳佳韻）