高價(jià)地的邏輯悖論，開發(fā)商難免賠本賺吆喝

　　楊奕

　　上海、深圳、北京、廈門……在人們的驚呼聲中，價(jià)格一個(gè)更比一個(gè)高的地塊，讓上周的土地市場(chǎng)著實(shí)夠刺激。

　　“六一”當(dāng)天， 信達(dá)地產(chǎn) 以58.05億總價(jià)奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價(jià)超過303%。第二天，深圳， 中國電建 集團(tuán)以82.9億拿下龍華上塘商住地塊，折合樓面價(jià)高達(dá)56781元/平方米；北京延慶，土地成交樓面價(jià)已經(jīng)超過3萬元/平方米，超過區(qū)域在售商品房價(jià)格近3倍。6月3日，北京市國土局官網(wǎng)掛出一宗通州地塊，起始價(jià)高達(dá)87億元，已經(jīng)超過去年的總價(jià)地王——豐臺(tái)白盆窯地塊。同一天，萬科以21億元奪得廈門翔安地塊，溢價(jià)率242.26%，樓面價(jià)22336.84元/平方米，晉升為翔安新地王。

　　地王如此密集。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年全國產(chǎn)生的新“地王”已經(jīng)超過100個(gè)。從開發(fā)商拿地邏輯來看，今年樓市成交較熱的城市，也是土地被瘋搶的區(qū)域。尤其是南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市，春節(jié)后房價(jià)迎來了突如其來的暴漲，土地成交價(jià)隨之不斷被刷新，南京、蘇州不得不出臺(tái)相應(yīng)的土地限價(jià)政策。

　　經(jīng)濟(jì)下行，樓市在突然暴漲之后的未來難測(cè)，而憑借高價(jià)地成為網(wǎng)紅的房企融創(chuàng)、保利、信達(dá)等今年上半年的拿地金額都超過了200億。

　　“地王”背后，必然有資本的驅(qū)動(dòng)。銀根寬松，企業(yè)的資金成本下降。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，過多的流動(dòng)性需要尋求出路，資本方把投資目光放在了土地等資產(chǎn)。從土地市場(chǎng)的情況看，一線城市的土地供給量出現(xiàn)明顯減少，企業(yè)拿地又必須選擇有人口流入的成交活躍區(qū)域，部分二線城市于是成為焦點(diǎn)。企業(yè)拿地的所謂不理性，在一定程度上也可以理解為對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的恐慌。用中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的話說，這是“資金潮涌動(dòng)下的資產(chǎn)慌”。

　　在近期成交的高價(jià)地中，地價(jià)超過房價(jià)的地塊不在少數(shù)，這是否意味著未來房價(jià)會(huì)更加考驗(yàn)買房人的小心臟呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前地價(jià)的趨勢(shì)，需要未來兩年房價(jià)上漲50%以上，這些高價(jià)地才能保本。但是，“擊鼓傳花”的游戲能否玩下去，付得起未來房價(jià)的人是否愿意接盤，誰也無法打保票。不過，有一點(diǎn)應(yīng)該可以肯定，在這一輪搶地潮中，出現(xiàn)“賠本賺吆喝”的開發(fā)商在所難免。