“我們2014年去看房的時(shí)候圍墻就存在了，一層比二層貴那么多，圍墻相當(dāng)于我們花錢買的。這墻已經(jīng)存在將近兩年，怎么能說(shuō)拆就拆？”萬(wàn)科西廬的一位業(yè)主質(zhì)疑道

 

    “如果圍墻的問(wèn)題無(wú)法妥善解決，我們下一步可能會(huì)起訴杭州萬(wàn)科。”5月13日，杭州萬(wàn)科西廬的業(yè)主陳女士告訴法治周末記者。

 

    在此之前，陳女士以及萬(wàn)科西廬的其他93位業(yè)主已經(jīng)為圍墻的問(wèn)題奔走數(shù)月。

 

    陳女士告訴記者，2014年她去項(xiàng)目售樓處看房時(shí)，銷售人員就表示一層帶有庭院和圍墻，樣板間和售樓處沙盤也顯示一層有圍墻，而且開(kāi)發(fā)商杭州萬(wàn)州置業(yè)有限公司（因杭州萬(wàn)州置業(yè)有限公司為萬(wàn)科在杭州設(shè)立的項(xiàng)目公司，該公司以下簡(jiǎn)稱為杭州萬(wàn)科）在2015年年底交房時(shí)提供給業(yè)主的《房屋交付須知》里明確寫道：“庭院交付為實(shí)體圍墻。”

 

    為了證明自己所述為實(shí)，陳女士向記者出示了蓋有杭州萬(wàn)科公章的《房屋交付須知》。

 

    但在購(gòu)房近兩年之后，在2016年2月底，陳女士等業(yè)主了解到，城管部門認(rèn)定萬(wàn)科西廬在一層筑起的圍墻是違章建筑，需要拆除。

 

    “當(dāng)時(shí)就是因?yàn)榭紤]到圍墻的存在，使得一層房屋顯得有別墅性質(zhì)，且更具私密性，所以我們當(dāng)時(shí)比二層業(yè)主多花幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元，購(gòu)買了一層的房屋。”陳女士告訴記者。

 

    因而，現(xiàn)在圍墻可能會(huì)被拆除的事實(shí)，讓陳女士等人不能接受。

 

    “我們2014年去看房的時(shí)候圍墻就存在了，一層比二層貴那么多，圍墻相當(dāng)于我們花錢買的。這墻已經(jīng)存在將近兩年，怎么能說(shuō)拆就拆？”陳女士質(zhì)疑道。

 

    就陳女士所提的這些問(wèn)題，杭州萬(wàn)科公關(guān)人士在回復(fù)法治周末記者采訪時(shí)表示，政府相關(guān)部門已經(jīng)介入一樓庭院?jiǎn)栴}，目前還在行政程序過(guò)程中，尚未形成最終結(jié)論，公司會(huì)持續(xù)與一樓業(yè)主保持溝通，共同協(xié)商解決方案。

 

    對(duì)于陳女士所說(shuō)的房屋價(jià)格問(wèn)題，杭州萬(wàn)科公關(guān)人士則表示，房屋銷售是一房一價(jià)，根據(jù)不同的位置、戶型定價(jià)不一，在不同的銷售階段，房屋價(jià)格也有區(qū)別。

 

    城管認(rèn)定圍墻違建

 

    陳女士告訴記者，他們是在2016年年后才知道圍墻可能會(huì)被拆掉的。

 

    法治周末記者拿到了一份杭州市西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局（以下簡(jiǎn)稱西湖區(qū)城管局）對(duì)杭州萬(wàn)科開(kāi)出的行政處罰決定書（以下簡(jiǎn)稱處罰決定書），該處罰決定書的落款日期為2016年2月29日。

 

    處罰決定書顯示：“經(jīng)核實(shí)，杭州市規(guī)劃局西湖規(guī)劃分局認(rèn)定：‘該建設(shè)（即圍墻）未在杭州市規(guī)劃局辦理過(guò)規(guī)劃許可手續(xù)。’故該實(shí)心圍墻屬于違法建設(shè)。”

 

    西湖區(qū)城管局認(rèn)為，杭州萬(wàn)科的行為違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條第一款“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的規(guī)定，屬于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的行為。

 

    “本機(jī)關(guān)于2月24日向杭州萬(wàn)科直接下達(dá)了《行政處罰告知書》，當(dāng)事人在收到告知書起三日內(nèi)未向本機(jī)關(guān)提出陳述、申辯，視為自動(dòng)放棄陳述、申辯權(quán)利。”西湖區(qū)城管局稱。

 

    西湖區(qū)城管局表示，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，責(zé)令杭州萬(wàn)科在收到處罰決定書三日內(nèi)自行拆除圍墻。

 

    “如不服本處罰決定，可以自收到本決定60日內(nèi)向杭州市西湖區(qū)人民政府或杭州市城市管理行政執(zhí)法局申請(qǐng)行政復(fù)議，或六個(gè)月內(nèi)向杭州市西湖區(qū)人民法院提起行政訴訟。”西湖區(qū)城管局表示。

 

    記者聯(lián)系到杭州萬(wàn)科的公關(guān)人員，詢問(wèn)杭州萬(wàn)科是否收到了行政處罰決定書、是否就此事提起了行政復(fù)議或行政訴訟，但在發(fā)給法治周末記者的回復(fù)中，杭州萬(wàn)科方面未對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行答復(fù)。

 

    不過(guò)陳女士告訴法治周末記者，業(yè)主代表與杭州萬(wàn)科的相關(guān)工作人員在5月12日曾進(jìn)行過(guò)一次座談，座談會(huì)上杭州萬(wàn)科表示未申請(qǐng)行政復(fù)議。

 

    那么圍墻現(xiàn)在是否只有被拆這一條路？

 

    “并非如此。首先，西湖區(qū)城管局開(kāi)出的處罰決定書，行政相對(duì)人是杭州萬(wàn)科，如果杭州萬(wàn)科不服，是可以提起行政復(fù)議或訴訟的，在行政復(fù)議和訴訟期間，圍墻是不能拆的。從時(shí)間上來(lái)看，杭州萬(wàn)科的復(fù)議期限已經(jīng)過(guò)了，但是訴訟期限還沒(méi)有過(guò)，還有訴訟的機(jī)會(huì)。其次，即使杭州萬(wàn)科不申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟，購(gòu)房人作為利害關(guān)系人，也有權(quán)利提起行政復(fù)議或訴訟，可以以此延遲拆除的時(shí)間。”中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管律師王玉臣對(duì)法治周末記者分析道。

 

    杭州萬(wàn)科是否違約

 

    西湖區(qū)城管局開(kāi)出的處罰決定書顯示，經(jīng)查閱從杭州市房產(chǎn)檔案館調(diào)取的該項(xiàng)目一樓的《浙江省商品房買賣合同》，當(dāng)事人搭建的實(shí)心圍墻并未與一樓業(yè)主達(dá)成相關(guān)協(xié)議。

 

    陳女士表示，在購(gòu)房合同里的確沒(méi)有關(guān)于實(shí)心圍墻的約定，但是杭州萬(wàn)科在售房時(shí)的確表示一樓有庭院使用權(quán)，有實(shí)心圍墻，沙盤顯示也有實(shí)心圍墻，《房屋交付須知》中關(guān)于庭院交付面積、庭院為實(shí)體圍墻以及庭院面積的測(cè)算方法寫的都很清楚。

 

    “樣板間就是一層的某一戶改造的，當(dāng)時(shí)就有圍墻，且圍墻現(xiàn)在仍在。”陳女士向記者出示了樣板間的照片。

 

    那么，《房屋交付須知》的法律地位如何？這一文件是否對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束力？

 

    “《房屋交付須知》是開(kāi)發(fā)商單方起草的、購(gòu)房人辦理入住時(shí)應(yīng)該提交的資料以及結(jié)清的費(fèi)用等程序性的指引，在須知中明確寫明庭院交付的面積和圍墻的存在，就屬于給購(gòu)房者的一種承諾，也應(yīng)該屬于合同的組成部分。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法交付有庭院有圍墻的房屋，足以構(gòu)成違約。”王玉臣律師表示。

 

    王玉臣律師還補(bǔ)充稱，開(kāi)發(fā)商的宣傳冊(cè)圖片、沙盤都屬于銷售廣告或宣傳資料，通常情況下，開(kāi)發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料都屬于要約邀請(qǐng)，即不視為合同的組成部分。但是，出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體明確，并對(duì)購(gòu)房人簽署合同以及價(jià)格的確定有重大影響的，可以視為要約。

 

    “如果真如購(gòu)房者所稱，一層價(jià)格比二層貴，而按照常理一層的價(jià)格要低于樓上的價(jià)格，這足以說(shuō)明庭院和圍墻對(duì)于購(gòu)房人購(gòu)買一層有重大的影響。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的宣傳資料和沙盤已經(jīng)構(gòu)成了要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有約束力。基于這種考慮，如果圍墻被拆，開(kāi)發(fā)商也屬于違約。”王玉臣說(shuō)。

 

    陳女士還向記者提供了一組數(shù)據(jù)，即萬(wàn)科西廬有三個(gè)戶型，面積分別約為90平方米、138平方米、175平方米，粗略統(tǒng)計(jì)相應(yīng)戶型一層分別比二層平均多57萬(wàn)元、89萬(wàn)元和119萬(wàn)元。

 

    不過(guò)陳女士也表示，杭州萬(wàn)科對(duì)一層購(gòu)房者贈(zèng)送有地下室。

 

    杭州萬(wàn)科是否存在虛假宣傳

 

    “從杭州市城市規(guī)劃?rùn)n案館調(diào)取的該項(xiàng)目的《總平面圖》和《竣工總平面圖》顯示，一樓圍墻為項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)后搭建的。”西湖區(qū)城管局開(kāi)出的處罰決定書上還有這樣的表述。

 

    在接受法治周末記者采訪時(shí)，陳女士還表示，如果萬(wàn)科西廬的整個(gè)《竣工總平面圖》上沒(méi)有圍墻，那就說(shuō)明萬(wàn)科西廬的整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中是沒(méi)有圍墻的。但是杭州萬(wàn)科從開(kāi)盤到銷售一直未告知購(gòu)房者事實(shí)這一事實(shí)，反而以圍墻、庭院等作為賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者，甚至在交房時(shí)都在通過(guò)房屋交付須知的形式承諾圍墻的存在，這屬于虛假宣傳。

 

    “杭州萬(wàn)科在購(gòu)房合同里是否與一層購(gòu)房者就圍墻、庭院的情況進(jìn)行約定？或者說(shuō)，杭州萬(wàn)科是否向一層的購(gòu)房者承諾，房屋交付時(shí)含有圍墻？”記者亦就此問(wèn)題采訪杭州萬(wàn)科方面。

 

    杭州萬(wàn)科方面對(duì)此事的回復(fù)中并未提及圍墻一事，只是提及，公司在沙盤模型及實(shí)景示范區(qū)中均對(duì)一樓庭院作了說(shuō)明和展示，并在商品房買賣合同中與所有買受人作了相應(yīng)住戶對(duì)一樓庭院享有專屬使用權(quán)的約定，不存在欺瞞客戶的行為。

 

    對(duì)于陳女士的說(shuō)法，王玉臣分析道，《商品房銷售管理辦法》第十四條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。”

 

    “如果陳女士所述均屬實(shí)，萬(wàn)科的宣傳顯然不符合‘真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確’這八個(gè)字。”王玉臣說(shuō)。

 

    王玉臣還補(bǔ)充道，陳女士等人購(gòu)房時(shí)是在2014年，那時(shí)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》尚未實(shí)施，當(dāng)時(shí)施行的是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確規(guī)定：“違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，不得發(fā)布廣告。”如果萬(wàn)科的確是在2014年2月就開(kāi)始未經(jīng)審批建設(shè)圍墻，說(shuō)明建設(shè)行為中存在違建行為，顯然也是不能以此為賣點(diǎn)進(jìn)行任何銷售宣傳的。

 

    “所以，我個(gè)人認(rèn)為萬(wàn)科最初的這種行為已經(jīng)構(gòu)成了虛假宣傳和欺詐。根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。業(yè)主可以以此為理由請(qǐng)求撤銷合同，進(jìn)行退房。”王玉臣說(shuō)。

 

    交房程序是否合法

 

    陳女士等人對(duì)處罰決定書中的一些關(guān)于圍墻建設(shè)事實(shí)的表述也不認(rèn)可。

 

    處罰決定書稱，2015年12月30日，執(zhí)法人員詢問(wèn)了杭州萬(wàn)科的授權(quán)委托人潘木紅，潘木紅就圍墻的基本情況、用途、建造時(shí)間進(jìn)行了闡述。

 

    “經(jīng)查明，2015年8月18日，萬(wàn)科西廬完成竣工驗(yàn)收，杭州萬(wàn)科在小區(qū)竣工驗(yàn)收后開(kāi)始籌劃建設(shè)實(shí)心圍墻，完工日期為2015年11月底。”處罰決定書中寫道。

 

    “但事實(shí)上，圍墻在2014年2月就在建了，并非是2015年8月才開(kāi)始建設(shè)的。”陳女士向記者出示了拍攝日期為2014年2月18日的圍墻照片。

 

    記者亦聯(lián)系杭州萬(wàn)科公關(guān)人士，詢問(wèn)“關(guān)于圍墻，萬(wàn)科西廬在最初的規(guī)劃中是怎么設(shè)計(jì)的”，但在發(fā)給記者的回復(fù)中，杭州萬(wàn)科方面也未回答此問(wèn)題。

 

    如果陳女士所言屬實(shí)，萬(wàn)科西廬在2014年即開(kāi)始建設(shè)圍墻，而整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃中并沒(méi)有圍墻，這種情況下，小區(qū)能否通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收？

 

    王玉臣認(rèn)為，若是業(yè)主確實(shí)有證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)已經(jīng)存在圍墻，說(shuō)明當(dāng)時(shí)就已經(jīng)存在違反規(guī)劃條件的情況，既然不符合規(guī)劃條件，規(guī)劃委員會(huì)就不能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)是要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，整改合格后才能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。由此可見(jiàn)，規(guī)劃委員會(huì)的規(guī)劃驗(yàn)收顯然是存在問(wèn)題的。

 

    “此外，城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條明確規(guī)定：‘縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。’如果在規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)不符合規(guī)劃條件，嚴(yán)格按照法律講，萬(wàn)科都不能組織竣工驗(yàn)收，更不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，交付的房屋也就不具備交房條件。

 

    業(yè)主或起訴杭州萬(wàn)科及相關(guān)政府部門

 

    陳女士告訴記者，5月12日晚，杭州市西湖區(qū)蔣村街道辦事處的工作人員約談了部分業(yè)主代表，在會(huì)談中，街道辦表示圍墻是違法建筑，一定要拆除。

 

    “業(yè)主代表也表達(dá)了幾點(diǎn)訴求。第一，60%的業(yè)主覺(jué)得，如果圍墻拆除，花園得不到保障，要求退房；第二，還有部分業(yè)主可以接受這樣的房子，但是房子是花錢買的，買的時(shí)候就帶圍墻，且一層比二層貴，相當(dāng)于圍墻也是業(yè)主花錢買下來(lái)的，如果要拆，希望萬(wàn)科方面進(jìn)行賠償。”陳女士說(shuō)。

 

    陳女士稱，杭州萬(wàn)科在5月16日上午回復(fù)業(yè)主代表時(shí)表示，一層業(yè)主可以選擇退房，但只退房款和利息，不退房屋增值部分；如果不退房，可以將圍墻改為綠籬。

 

    對(duì)此種解決方案，陳女士并不認(rèn)可：“城管部門之前表示，小區(qū)的綠地是公共綠地。如果建設(shè)圍墻是違法的，那么在公共綠地上建綠籬就可以嗎？另外，我們是在房?jī)r(jià)低點(diǎn)是買的房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲很多了。”

 

    在王玉臣看來(lái)，若圍墻地段屬于小區(qū)的公共綠地，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于全體業(yè)主共有，在未經(jīng)全體業(yè)主同意之前開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)加裝綠籬。若圍墻地段屬于城鎮(zhèn)公共綠地，不屬于小區(qū)的，開(kāi)發(fā)商更沒(méi)有權(quán)利加裝綠籬。

 

    陳女士表示，如果在未妥善解決問(wèn)題之前圍墻就被拆掉了，業(yè)主會(huì)考慮起訴杭州萬(wàn)科，同時(shí)也會(huì)考慮起訴相關(guān)政府部門不作為。

 

    “因?yàn)檫@樣的圍墻在兩年前剛開(kāi)盤銷售的時(shí)候就存在了，開(kāi)發(fā)商賣房的時(shí)候，政府為什么不管，卻等老百姓花錢買了房子之后卻說(shuō)是違建，要拆除。”陳女士說(shuō)。

 

    王玉臣也表示，按照相關(guān)的法律規(guī)定，規(guī)劃委員會(huì)在進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候，是需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收核查的。若是在規(guī)劃驗(yàn)收之時(shí)，確實(shí)就已經(jīng)存在圍墻，那么規(guī)劃委員會(huì)就不應(yīng)該給開(kāi)發(fā)商核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收合格文件。在這種情況下，還能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，認(rèn)定為合格，就說(shuō)明相關(guān)政府部門存在失職。(記者 肖莎)