“房子是給人住的”，樓市風(fēng)向醞釀變化

    權(quán)威人士談話釋放樓市哪些信號？

    5月9日權(quán)威人士再次通過《人民日報》“問診”當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢。針對房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)專家提出，部分去庫存主要受貨幣寬松政策以及樓市加杠桿等因素影響來達(dá)到短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長需求，但從中長期來看，房地產(chǎn)市場確實需要通過推進(jìn)城鎮(zhèn)化來達(dá)到進(jìn)一步去庫存的目的。當(dāng)下，通過降首付、降利率等樓市“高杠桿”手法已經(jīng)受到質(zhì)疑。權(quán)威人士對于房地產(chǎn)市場“高杠桿”的擔(dān)憂，更像是對未來政策走勢的一種預(yù)告。而部分開發(fā)商已經(jīng)開始意識到當(dāng)前樓市的問題所在，在一片紅火的市場大環(huán)境下，已經(jīng)有品牌開發(fā)商在營銷上以“降價”等促銷的方式賣房而并非借力信貸杠桿。

    加杠桿去庫存引擔(dān)憂

    5月9日權(quán)威人士通過《人民日報》“問診”中國經(jīng)濟(jì)形勢。在這一篇名為《開局首季問大勢》的報道中，權(quán)威人士就提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”的觀點(diǎn)，建議要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應(yīng)該通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。這篇報道登出后引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，分析人士指出，這番論調(diào)反映出了當(dāng)下房地產(chǎn)市場一個普遍性的問題，那就是在信貸和貨幣寬松政策之下，行業(yè)的“虛火”已經(jīng)越來越明顯。

    4月15日，國家統(tǒng)計局公布2016年第一季度GDP數(shù)據(jù)：一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值158526億元，以2015年價格計算，今年一季度GDP增量為9851億元，比上年同期多增222億元。其中房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)非常明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比上年全年加快5.2個百分點(diǎn)。僅2016年1-3月，全國商品房銷售面積為24299萬平方米，同比增長33.1%，銷售額為18524億元，同比增長54.1%，兩項指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期新高，房地產(chǎn)市場的需求端呈現(xiàn)出明顯的回暖狀態(tài)。

    然而這種快速的上漲背后卻是借力于貨幣寬松的“高杠桿”。摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊就指出，“從一季度房地產(chǎn)市場情況來看，部分去庫存主要是受貨幣寬松政策以及樓市加杠桿等因素影響來達(dá)到短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長需求。”然而這并非是長期健康的市場方式，而國內(nèi)樓市的去庫存也不應(yīng)該僅由“高杠桿”來完成。章俊認(rèn)為，“從中長期來看，房地產(chǎn)市場需要通過推進(jìn)城鎮(zhèn)化來達(dá)到進(jìn)一步去庫存的目的。”

    何為“高杠桿”？

    在人民日報刊登的專訪中，權(quán)威人士兩次提到了房地產(chǎn)市場存在“泡沫”，這顯然超出了各方預(yù)期。特別是在列舉我國經(jīng)濟(jì)面臨的九大風(fēng)險點(diǎn)時，房地產(chǎn)泡沫僅位列于民營企業(yè)投資大幅下降風(fēng)險之后，甚至超出過剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)等風(fēng)險點(diǎn)，排名第二。

    對于房地產(chǎn)行業(yè)的“高杠桿”從去年開始就已經(jīng)被一些業(yè)內(nèi)專家所提及。而在今年，特別是信貸政策寬松后，這一說法更為突出。有專家提出，樓市原本就是一個加杠桿比較多和比較高的行業(yè)。但是并非所有的杠桿行為都是不可取的。如降首付、降利率、增加按揭貸款額度等這些常規(guī)性的置業(yè)杠桿對于市場而言是健康的，可以有助于去庫存。然而像一些場外配資等加高杠桿的行為把杠桿加得過高，的確值得警醒。

    記者發(fā)現(xiàn)，從去年開始，廣州不少樓盤都引入了“金融合作”。正常而言，傳統(tǒng)的貸款置業(yè)是首付三成，最低兩成，銀行或者公積金貸款七成或者八成這樣的方式進(jìn)行操作。然而，“金融合作”則可能將買家需要支付的三成首付也轉(zhuǎn)變成“貸款”的方式，不少樓盤可以做到一成首付甚至零首付。而這些產(chǎn)品往往都是通過地產(chǎn)中介公司完成。如鏈家、中原集團(tuán)等房地產(chǎn)中介推出的首付貸、過橋貸等產(chǎn)品，一般支付首付的一半即可購房，使得購房者資金杠桿比例從1∶5（按照20%的首付比例計算）上升至1∶10，加上資金借貸環(huán)節(jié)增加導(dǎo)致的資金成本上漲，購房者還貸的風(fēng)險大大增加。

    有專家就指出，像這類型的高杠桿會導(dǎo)致資產(chǎn)輪動加快，相關(guān)市場急漲急跌，不僅影響到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)度，甚至?xí)M(jìn)一步加大風(fēng)險。“短時間內(nèi)，購房者看到房價上漲，愿意承受高成本，但隨著庫存壓力的再度顯現(xiàn)，房價很可能重新回落，特別是二三線城市。若市場泡沫破裂，棄貸、違約情況增加，對中國經(jīng)濟(jì)將會產(chǎn)生破壞性的打擊。”

    “高杠桿”警示或影響后市政策

    權(quán)威人士通過《人民日報》發(fā)表的對于房地產(chǎn)市場“高杠桿”的擔(dān)憂，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言似乎并非只是簡單觀點(diǎn)，更像是對政策走勢的一種預(yù)告。

    事實上，從3月底以來，房地產(chǎn)政策的走向已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，一線大城市的政策不斷收緊，三四線城市市場的去庫存進(jìn)程加快，都預(yù)示著房地產(chǎn)已經(jīng)不再被單純地作為拉動經(jīng)濟(jì)的動力，而開始回歸其自然屬性。

    從近一個多月的政策變化就可以看出些許端倪。3月底北上深等一線大城市收緊樓市政策穩(wěn)樓市，而近期一些三四線城市更是頻出政策“清庫存”。就在5月9日權(quán)威人士在人民日報發(fā)表“高杠桿”擔(dān)憂的第二天，中山就傳出“調(diào)控”的消息。商品房成交價超過8000元/平方米的項目需要預(yù)約網(wǎng)簽。這表示，像中山這樣近期房價上漲過快的三四線城市，也開始“穩(wěn)房價”。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就指出，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱時，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那也就意味著，哪個城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，那個城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險。

    開發(fā)商營銷變陣積極回應(yīng)

    今年以來，在寬松的信貸政策之下，開發(fā)商的日子的確過得不錯。但是在整體火爆的市場之下，早已有房企對于政策的轉(zhuǎn)變表示擔(dān)憂。而此次，權(quán)威人士通過黨報發(fā)表對于樓市“加杠桿”的擔(dān)憂，已經(jīng)引起了部分企業(yè)的關(guān)注，從而迅速地改變營銷策略。

    就在分析出現(xiàn)的當(dāng)天，就已經(jīng)有企業(yè)作出反應(yīng)。恒大地產(chǎn)就宣布，自5月9日起，恒大地產(chǎn)在布局國內(nèi)的170多座城市、400多個大型樓盤中全面啟動“全國樓盤8折大優(yōu)惠”限時促銷活動。記者了解到，此次全國性的8折優(yōu)惠，并非是企業(yè)單純的“沖業(yè)績”。事實上，恒大地產(chǎn)今年1-4月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的銷售數(shù)據(jù)非常的靚麗，累計銷售額高達(dá)887億元，創(chuàng)同階段銷量歷史新高，并完成全年銷售任務(wù)的45%。有業(yè)內(nèi)資深人士指出，恒大恰恰選擇在這個時間祭出“8折大招”，顯然是其政策敏感性的表現(xiàn)。甚至有分析稱，在權(quán)威人士剛指出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”的時候，房企亮出“8折大招”，“看來樓市之‘瘋’要到頭了。”記者 蔣勁勁