住房成為5月4日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)注的大問(wèn)題之一。

　　會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　在會(huì)議確定的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的4項(xiàng)舉措中，有一項(xiàng)格外引人關(guān)注。“推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。”這一舉措涉及廣大青年群體的利益，也被認(rèn)為是公租房政策思路發(fā)生改變。

　　“這其實(shí)是一改往日方法，把補(bǔ)貼落在"人頭"上而不是"磚頭"上。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，政府建了很多公租房，但很多公租房因?yàn)榈囟?、配套設(shè)施不好，很多申請(qǐng)者看不上。“雖然價(jià)格便宜一些，但購(gòu)房者的交通成本又上去了，孩子沒(méi)法上學(xué)，老人沒(méi)法看病，這些生活成本同樣很高。”在汪利娜看來(lái)，政府建公租房效益未必最好，“現(xiàn)在政府可以直接把貨幣補(bǔ)貼到人頭，租房者根據(jù)自己的條件去找合適的租賃性住房。”

　　但一些行業(yè)人士也提醒，補(bǔ)貼一定要有憑證，政府要警惕一些人偽造虛假的租賃交易去騙補(bǔ)貼。“政府需要通過(guò)管理租房機(jī)構(gòu)防控風(fēng)險(xiǎn)，讓受補(bǔ)貼的對(duì)象通過(guò)合規(guī)的租房機(jī)構(gòu)租房子，所出具的合同可信度更高，政府也便于管理，防止騙補(bǔ)。”優(yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔建議。

　　會(huì)議為鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，還提出了“支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)”“鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房”“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”“推進(jìn)公租房貨幣化”等政策。

　　汪利娜多年來(lái)一直呼吁政府少建公租房，盡量把存量房推向市場(chǎng)，加大租房房源。在她看來(lái)，新政出臺(tái)是當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化下剛需主體變化兩大背景共同作用的結(jié)果。

　　汪利娜認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)去庫(kù)存已是整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“重頭戲”。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴此前曾指出，按照大口徑計(jì)算的話，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存需要6年5個(gè)月才能消化掉。

　　汪利娜認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的剛需主體已經(jīng)發(fā)生了變化，很多城鎮(zhèn)居民已經(jīng)解決了自己的住房問(wèn)題，現(xiàn)階段真正需要住房的剛需主體是剛畢業(yè)、剛就業(yè)和剛進(jìn)城的新市民，而即便放開(kāi)限購(gòu)政策，這些人也不一定馬上買得起房。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也有同感，北上廣深一線城市土地資源緊張，房?jī)r(jià)漲速快，這讓剛剛進(jìn)入這些城市的人很難找到買得起又適合自己的住房。

　　“從對(duì)土地合理利用的角度考慮，大力開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)，將形成階梯型消費(fèi)。”郭毅表示，應(yīng)該讓剛畢業(yè)、剛就業(yè)、剛進(jìn)城的人群先租后換再逐步改善，而不是讓一個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)生用父母的積蓄來(lái)買一套房子。

　　與此前出臺(tái)的一些房地產(chǎn)去庫(kù)存政策相比，培育租房市場(chǎng)能讓租房市場(chǎng)的供求關(guān)系變得更加靈活。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉發(fā)現(xiàn)，從去年開(kāi)始，政府就越來(lái)越重視住房租賃市場(chǎng)，“購(gòu)租并舉”也被確立為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要舉措。此次進(jìn)一步提出框架性的政策，就是為了增加租賃房源、發(fā)展住房租賃企業(yè)和規(guī)范市場(chǎng)管理、保障交易各方的權(quán)益，從供給側(cè)方向出發(fā)進(jìn)行改革，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存。

　　“新政擊中了以前住房租賃市場(chǎng)的諸多痛點(diǎn)。”胡景暉表示，分散式的房源散布于各大社區(qū)的小業(yè)主手中，租金成本較高，租賃關(guān)系也難保持穩(wěn)定，能夠拿到整棟的公寓項(xiàng)目更是可遇而不可求，“要么價(jià)格太高，要么無(wú)法達(dá)成長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系。”

　　今年的全國(guó)兩會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)副部長(zhǎng)倪虹曾表示，相比住房制度中的買賣市場(chǎng)和住房保障，我國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展還很落后，原因主要在于4個(gè)方面，一是缺少專營(yíng)住房租賃企業(yè)，沒(méi)有形成規(guī)模；二是租賃市場(chǎng)房源少，主要是二手房和舊房，一手房租賃市場(chǎng)較少；三是中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題；四是在機(jī)制體制和有關(guān)法律方面還需完善。

　　“如今，政府開(kāi)始鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，可以大大增加市場(chǎng)的房源供應(yīng)，從而盤活部分存量房，使其成為有效的租賃房源供給，對(duì)我們住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)模化發(fā)展意義重大。”胡景暉表示。

　　劉翔也認(rèn)為，原來(lái)不適合或者不能作商業(yè)用地的房源會(huì)被供給出來(lái)，可以促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。“我們這幾年也一直都沒(méi)有盈利，租賃行業(yè)必須上規(guī)模。”

　　汪利娜認(rèn)為，基于目前城市房源情況分化現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題，允許商業(yè)用房改變性質(zhì)，主要針對(duì)的是三四線城市商業(yè)地產(chǎn)中大量積壓的房源，這個(gè)政策給了地產(chǎn)商一個(gè)新的選擇路徑。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，盤活個(gè)人手里的存量房更能解決租房市場(chǎng)房源緊缺的問(wèn)題。

　　讓開(kāi)發(fā)商變賣房為租房，“松手”的難度之大，郭毅已經(jīng)想象得到。因?yàn)檫@里面涉及到的問(wèn)題太多，比如房屋、公共設(shè)施、配套服務(wù)等適不適合轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金回籠的需求等。“另外，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的容積率指標(biāo)比普通住宅要高很多，安保、電梯和車位是不是能夠承載居住的需求。租賃住宅用房可以申請(qǐng)學(xué)區(qū)房，但商業(yè)用房是不是有同樣的功能？這些問(wèn)題政府還需要出臺(tái)具體細(xì)則去明確。”郭毅說(shuō)。

　　胡景暉也表示，雖然拓寬租賃市場(chǎng)房源可以將現(xiàn)有的房源數(shù)量比例提高30%，但還需要國(guó)家在稅費(fèi)、金融等政策上給與更多支持，如降低所得稅、流轉(zhuǎn)稅，調(diào)整相關(guān)行業(yè)在商業(yè)銀行的信用評(píng)級(jí)或者抵押要求，并給予利率優(yōu)惠，使有能力的公司可以直接融資等。