近日，張先生來(lái)電咨詢：3月份以來(lái)，北京法院網(wǎng)掛出的拍賣房源信息明顯增多，也聽(tīng)周圍朋友說(shuō)，法拍賣是個(gè)“淘房”好途徑，不限購(gòu)、價(jià)格低，就是不知道這類房源該如何買？是否有相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)？

　　實(shí)際上，看中“法拍房”的不止張先生。在北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，手中有錢的一些購(gòu)房者，將目標(biāo)鎖定在法拍房上，希望通過(guò)“撿漏”，完成安居愿望。不過(guò)，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易費(fèi)用高、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)法過(guò)戶等諸多風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)者應(yīng)謹(jǐn)慎為之。

　　■ 名詞解釋

　　“法拍房”是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行按揭合同或者無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。據(jù)悉，“法拍房”主要有四個(gè)主要來(lái)源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒(méi)收，四是無(wú)主房產(chǎn)。

　　不限購(gòu)、價(jià)格低、全款買

　　記者登錄北京市法院網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，僅4月發(fā)布的拍賣房源信息（部分將在5月拍賣）就有四五十條，而上周五鏈家網(wǎng)掛出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”，109平方米，231萬(wàn)元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網(wǎng)上的掛牌價(jià)在268萬(wàn)-280萬(wàn)元之間，由于低于市場(chǎng)價(jià)，該房源已吸引了64組購(gòu)房者看房。

　　的確，相比普通二手房，法拍房有其優(yōu)勢(shì)。首先是不受限購(gòu)政策影響。目前，北京各區(qū)縣在實(shí)際操作中，無(wú)論是沒(méi)有購(gòu)房資格的外地在京人員，還是名下房產(chǎn)套數(shù)已超過(guò)2套的京籍家庭，均可參與競(jìng)價(jià)并購(gòu)買法拍房。其次，法拍房的成交量較市場(chǎng)價(jià)稍低。根據(jù)人民法院關(guān)于財(cái)產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不能超過(guò)前次保留價(jià)的20%。

　　不過(guò)，值得注意的是，按照法院的要求,購(gòu)買法拍房必須一次交付全款,不能貸款。而且法拍房競(jìng)拍結(jié)束后，購(gòu)房者要辦理過(guò)戶手續(xù)，須出具法院的《執(zhí)行裁決書(shū)》以及《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》等文件，才能到區(qū)縣房屋交易大廳辦理過(guò)戶手續(xù)。一位不愿具名的法律界人士告訴記者，“文件什么時(shí)候出，還需要法院根據(jù)案件進(jìn)展情況來(lái)定，具體時(shí)間不確定，簡(jiǎn)單的案件幾天就能辦理，有些案件可能需一年半載。”

　　少數(shù)行家的購(gòu)房渠道？

　　據(jù)了解，拍賣公司的法拍房是在法院搖號(hào)所得，是按法院委托進(jìn)行拍賣的。而從2014年開(kāi)始，多數(shù)城市的法拍房轉(zhuǎn)移到淘寶的司法拍賣平臺(tái)上，既可以減少傭金，還能提高拍賣效率。北京的法拍房除了在淘寶平臺(tái)上交易外，還有一部分委托給拍賣公司進(jìn)行拍賣，線上線下同時(shí)進(jìn)行并有交集。

　　記者梳理淘寶平臺(tái)上北京司法拍賣房源信息發(fā)現(xiàn)，從2014年至2016年4月27日，在北京市范圍內(nèi)，840套已標(biāo)示狀態(tài)為“已結(jié)束”的司法拍賣房源，進(jìn)入到二次拍賣的房源有248套，而進(jìn)入三次拍賣的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。記者發(fā)現(xiàn)，流拍的法拍房主要是一些工業(yè)廠房、賓館、商場(chǎng)和爛尾樓等物業(yè)。相對(duì)而言，總價(jià)較低的房產(chǎn)拍賣成功率要高。

　　“目前很多二手房交易都通過(guò)中介來(lái)操作，就是因?yàn)榉慨a(chǎn)交易較為復(fù)雜。而法拍房相比普通二手房交易，流程更為復(fù)雜，也面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。拍賣公司、中介或其他專業(yè)人士才敢競(jìng)買。”一家不愿具名的拍賣公司工作人員介紹。

　　讀懂公告，注意風(fēng)險(xiǎn)

　　多家拍賣公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，法拍房的具體情況、尚不清楚的事項(xiàng)、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)在拍賣公告中披露，包括是否有抵押權(quán)人及共有權(quán)人、水電煤氣是否欠費(fèi)、違建面積、是否有住人等情況。“最重要的是標(biāo)的交割款，也都有明示。不過(guò)，也不排除會(huì)出現(xiàn)交割困難的情況，但較為少見(jiàn)。”一位多次參與法拍房流程的工作人員提醒，買家一定要在競(jìng)拍前去現(xiàn)場(chǎng)，也要盡可能地到相關(guān)部門詢問(wèn)調(diào)查。

　　上述法律界人士曾參與過(guò)一個(gè)案件.其當(dāng)事人2013年在南方某省省會(huì)以302萬(wàn)元競(jìng)得一套商用法拍房，并在指定期限內(nèi)付清房款。但當(dāng)他前往房管局辦理過(guò)戶時(shí)卻被通知，該房還欠著一筆土地出讓金，最后算下來(lái)竟比市場(chǎng)價(jià)高出100多萬(wàn)。“競(jìng)拍法拍房時(shí)要注意，一旦房子在國(guó)家劃撥的土地上所建，二次交易時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金。那么所有費(fèi)用算下來(lái)可能高于市場(chǎng)價(jià)。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，倘若真有一些性價(jià)比較高的法拍房源，一定要在拍賣前讀懂各類條款，比如房屋的相關(guān)權(quán)利關(guān)系，另外要調(diào)查此類房屋被拍賣的原因，尤其是部分未公開(kāi)的原因。只有這樣，在接手此類住房時(shí)才能規(guī)避各類問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

　　■ 律師提醒

　　法律界人士提醒，買家在法拍房源競(jìng)拍之前需注意以下事項(xiàng)：

　　1 注意委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關(guān)注是否被其他機(jī)構(gòu)查封。

　　2 要留意所拍賣房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否有問(wèn)題，是否存在產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)共有情況。

　　3 法拍房的房主往往涉及債務(wù)問(wèn)題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無(wú)法解押，未來(lái)可能面臨相應(yīng)的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉ㄅ姆亢罄m(xù)所有費(fèi)用均由購(gòu)房者承擔(dān)。值得注意的是，由于民間借貸是無(wú)法通過(guò)國(guó)家機(jī)構(gòu)查詢得知，購(gòu)買這類房屋，入住后可能會(huì)遭其他債權(quán)人追討。

　　4 要關(guān)注是否存在實(shí)際居住權(quán)人及戶口遷出問(wèn)題。若存在長(zhǎng)期租約的法拍房被買下后，雖然購(gòu)買人已完成房屋過(guò)戶，卻因租戶不搬離或原來(lái)產(chǎn)權(quán)人拒絕搬遷，而無(wú)法實(shí)際入住。一般情況下，執(zhí)行法院不會(huì)強(qiáng)制騰空，只能由購(gòu)房者通過(guò)另立民事案件處理。

　　5 法拍房原房主也可能存在未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用情況，部分房產(chǎn)因長(zhǎng)期無(wú)人居住，可能面臨數(shù)額較大的欠費(fèi)，將由競(jìng)買人自行承擔(dān)和解決。這情況一般會(huì)在拍賣公告的標(biāo)的物介紹中有所說(shuō)明，比如，某房源的信息就顯示，“物業(yè)、水、電、氣等欠費(fèi)不詳，需買受人核實(shí)后自行承擔(dān)”。（記者 張曉蘭）