北京二手房市場冷熱更迭

   4月上半月北京二手住宅共網(wǎng)簽12929套，環(huán)比下降34.7%，西城、海淀、大興等區(qū)域帶看降溫

4月份以來，北京二手房新增房源量和帶看量持續(xù)下降，接受降價的業(yè)主占比也在增加。新京報記者 盧淑嬋 攝

　　進入4月以來，北京二手房市場逐漸顯露降溫跡象。在網(wǎng)簽量連續(xù)兩周下滑的同時，多個原本成交火熱的地區(qū)，中介門店也反映，最近客戶帶看量和新增房源量均有所下滑。購房者的價格接受程度與賣房人的心理預(yù)期漸行漸遠，也使得市場開始顯露疲態(tài)。

　　在整體市場“退熱”的同時，北京市及各區(qū)幼升小、小升初政策陸續(xù)發(fā)布，一些“趕不上趟”的買家或期待區(qū)域價值再挖掘的賣方開始“按兵不動”。北京二手房市場開始了冷熱更迭。

　　上半月成交環(huán)比跌三成多

　　在經(jīng)歷了3月份的一路狂飆后，北京二手房成交量出現(xiàn)了較為明顯的降溫。

　　據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月上半月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽12929套，環(huán)比3月下半月下降34.7%。從日均網(wǎng)簽量來看，4月上半月北京二手住宅日均網(wǎng)簽量為862套，與3月全月的日均網(wǎng)簽量相比下降了16.5%。

　　如果說網(wǎng)簽滯后于市場真實成交，那么來自于中介的實際成交則更能反映市場情況，

　　偉業(yè)我愛我家方面介紹，從今年第10周（2月29日）開始至今，二手房每周實際達成的合同簽訂量已連續(xù)6周呈持續(xù)下滑趨勢。這也使得二手房網(wǎng)簽量從4月份開始出現(xiàn)明顯回落，預(yù)計這一下滑勢頭還將持續(xù)。

　　記者從海淀、西城、大興等多個區(qū)域了解到，最近一段時間多區(qū)域中介門店的帶看情況都有所降溫。

　　“最近區(qū)域里出了兩套報價較低的房源。如果放在3月份肯定是一掛上來就被訂走了?？墒强捶靠蛻舨欢啵赐暌膊患庇谙露ń?。”昌平北苑一鏈家門店的經(jīng)紀人如是說。

　　市場或?qū)⒗^續(xù)降溫

　　在成交量下滑的同時，根據(jù)中介反饋的二手房成交價格也有所松動。偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月北京二手房成交均價為43513元/平方米，比3月下半月下降了1.4%。

　　成交均價的松動，反映出賣方對于市場的預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，4月第二周，新增二手房房源掛牌價為42685元/平方米，較上周有6.8%的大幅下降，成為2013年以來的最大降幅。

　　鏈家網(wǎng)研究院張旭表示，目前上調(diào)房源報價的二手房賣方占比下降到總體的一半以下，成為2016年最低值。同時，新增房源量連續(xù)6周下滑。“業(yè)主的心理價位在下降，報價逐漸向市場價回歸，接受降價的業(yè)主占比也在增加，可見其對市場的預(yù)期回落。”

　　同時，買方的入市腳步也有所放緩。鏈家網(wǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月第2周新增客源有12.5%的下滑，新增客房源比下降到3.29，供需矛盾較前兩周有所緩和。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也分析，從去年10月份開始至今年春節(jié)后，購房需求持續(xù)大量釋放，交易火熱的勢頭也使得購房需求被提前大量透支，交易量的回落在所難免。他預(yù)計，二季度北京二手房市場將持續(xù)降溫，房價將逐步企穩(wěn)，部分區(qū)域的部分戶型的房價甚至還將出現(xiàn)回落。

　　冷

　　西城個別房源可議價20萬

　　“上個月我一個人手里就成交了3單，4月份以來咨詢和看房的客戶明顯少了，至今還沒有一單成交。”西城區(qū)新德街附近一我愛我家門店經(jīng)紀人談起最近的市場時表示，以往周末為了帶客戶看房，一天下來連吃飯都難湊出個完整時間。這兩個星期以來，明顯清閑多了，“工作日有時候沒有一組帶看”。

　　據(jù)了解，新德街附近的部分小區(qū)對口育翔小學，因此一直是不少家長的重點考察區(qū)域。不過區(qū)域里的經(jīng)紀人也表示，隨著小學適齡兒童信息采集登記時間的逼近，“該買的已經(jīng)買過了，不急著落戶的客戶已經(jīng)開始觀望市場”。

　　隨著大市場和區(qū)域市場轉(zhuǎn)冷，區(qū)域里部分房源也出現(xiàn)了不同幅度的議價空間。

　　該區(qū)域一鏈家門店經(jīng)紀人表示，上周區(qū)域里新出了一套小兩居，報價560萬元，掛出來當天賣方就覺得報價報低了，當晚將價格上調(diào)至580萬。結(jié)果經(jīng)過這個周末，由于之前預(yù)約的幾組購房人都選擇“等等再說”，賣方又將報價下調(diào)至565萬元。

　　“現(xiàn)在一些換房客戶的房子還是有不小議價空間的。”上述我愛我家經(jīng)紀人也表示，區(qū)域里一套報價580萬元的小兩居，如果能盡快定下來的話，賣方愿意以560萬元成交。

　　記者在采訪中也了解到，在海淀、西城、大興、朝陽等區(qū)域的片區(qū)里也出現(xiàn)了類似現(xiàn)象。

　　“3月初時，門店最多一天就能成交兩套。眼下想要這個業(yè)績就難了。”朝陽北苑區(qū)域一中介門店經(jīng)理感嘆，以區(qū)域里成交最好的華貿(mào)城來說，3月份成交了七八十套。但是進入4月份以來，第一周華貿(mào)城才成交不到5套房源。“之前優(yōu)質(zhì)房源消化了一大批。價格漲上去之后，不少購房人都開始猶豫。如果照這個速度下去，4月份肯定是趕不上3月。”

　　熱

　　“洼地”潘家園、勁松受青睞

　　雖然整體二手房市場有所回落，不過局部市場由于學區(qū)房政策、價格補漲等因素，仍保持著市場熱度。

　　在石景山區(qū)，目前備受關(guān)注的就是北京景山學校遠洋分校。本周，遠洋山水小區(qū)附近的某品牌中介經(jīng)紀人介紹，上月底，景山學校和遠洋山水解除了協(xié)議后，就有購房者猜測，這是否也意味著遠洋山水的二手房業(yè)主的子女也將有資格就讀景山學校石景山校區(qū)？前來咨詢的學生家長明顯增多。“石景山區(qū)的優(yōu)質(zhì)小學數(shù)量有限，有客戶也是抱著賭一把的態(tài)度。去年該校的入讀材料補審?fù)ㄖ兔鞔_了二手房入學兒童的落戶在小區(qū)的年限必須滿三年。今年如果入學孩子多，京籍學生落戶年限很有可能要求更長。”

　　上述中介經(jīng)紀人表示，目前小區(qū)里的一居室和兩居室最受歡迎。“一些總價在350萬元以內(nèi)的小兩居，最近這個周末每天的帶看量能達到五六組。”

　　不同于上述的學區(qū)房因素，潘家園、勁松等區(qū)域則受到補漲因素影響，依舊受到市場關(guān)注。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，潘家園和緊鄰的勁松區(qū)域介于二三環(huán)之間，按理上來說占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢。不過區(qū)域里有一大批老公房，再加上缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源和生活配套，所以這些年一直處于價格洼地。

　　不過，最近這兩個區(qū)域的二手房市場依舊十分熱鬧。區(qū)域內(nèi)多位中介經(jīng)紀人也表示，由于潘家園、勁松區(qū)域的二手房價長期低于周邊區(qū)域，在今年二手房火熱的背景中，一部分購房需求便外溢到區(qū)域里來，因此也提升了區(qū)域的關(guān)注度。

　　“弘善家園的房齡在區(qū)域里算是比較新的，最近的市場關(guān)注度挺高。優(yōu)質(zhì)房源在工作日的看房量也能達到4-5組。”潘家園片區(qū)一中介經(jīng)紀人介紹，從去年12月開始潘家園區(qū)域的二手房成交價格就開始上漲，從36000元/平方米上漲到目前的近40000元/平方米。區(qū)域里諸如方丹苑、漪龍臺這樣的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，目前的售價已超5萬元/平方米。記者 方王洋