什么是合理房價，國外常用房價收入比的概念來界定,即房屋總價與居民家庭年收入的比值。地產(chǎn)研究機構易居研究院本周發(fā)布《全國35個大中城市房價收入比偏離度排行榜》，分析全國及15個典型城市房價收入比歷年變化趨勢,分析其房價收入比合理值及偏離程度,最后對35個大中城市房價收入比偏離度進行排名。2015年，35城房價收入比均值為8.7，與2014年持平，目前偏離合理值的幅度為12%。

　　目前偏離合理值12%

　　易居研究院根據(jù)各地方統(tǒng)計局每年公布的上一年度商品住宅銷售均價、城鎮(zhèn)居民可支配收入兩項指標數(shù)據(jù)，按照城鎮(zhèn)家庭戶均面積設為100平方米,通過測算可分別獲得全國35個大中城市的商品住宅房價收入比數(shù)據(jù)。在此基礎上，估算出35個大中城市房價收入比歷年均值及其走勢。

　　35個大中城市房價收入比均值測算數(shù)據(jù)顯示，2001年至2003年，35城房價收入比維持在一個較為低位的水平；自2004年開始大幅度攀升，在2010年飆升至最高點9.2；隨后由于房地產(chǎn)市場調控作用的顯現(xiàn)，35城房價收入比有所回落，但依舊處于一個較高的水平，且依舊高于全國總體房價收入比。

　　報告顯示，從歷年35城房價收入比走勢來看,我們暫將合理范圍的上限確定為7.8。2015年，35城房價收入比均值為8.7，與2014年持平，目前偏離合理值的幅度為12%。

　　此外，通過2015年與2014年的數(shù)據(jù)對比，總體看，2015年35城房價偏離度的中位數(shù)是12%，相比2014年的18%，下降了6個百分點，35城房價收入比偏離度有所收窄，說明2015年的房地產(chǎn)市場回暖具有明顯的區(qū)域差異，并非全國市場范圍內(nèi)的統(tǒng)一高度反彈。

　　深圳偏離最大

　　從城市來看，深圳、上海和石家莊三地房價收入比偏離度大，西部地區(qū)依舊保持了“遙望上漲”的冷靜，35個大中城市房價收入比偏離度發(fā)生著區(qū)域分化的加劇形態(tài)。它們分別增長了27個百分點、21個百分點和19個百分點，房價漲幅遠遠超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的漲幅，反映出隨著房地產(chǎn)去庫存等逐項利好政策的推動下，大量資金蜂擁而至地進入了經(jīng)濟趨勢富含創(chuàng)新驅動或者較為穩(wěn)定的地區(qū)，尋求居民自住、財產(chǎn)增值和避險。

　　再看房價收入比偏離度大幅降低的城市，原因也各有不同：西寧、蘭州和大連，偏離度分別下降23個百分點、14個百分點和10個百分點，房地產(chǎn)市場急劇下滑，高企的庫存和面對經(jīng)濟轉型的壓力使得購房者觀望情緒加重，這些區(qū)域2015年房地產(chǎn)市場依舊處于相對寒冷的狀態(tài)。而作為東部一線城市的廣州，房價收入比偏離度出現(xiàn)了16個百分點下跌，這是由于廣州相對其他一線城市而言，產(chǎn)業(yè)能級相對滯后，制造業(yè)和加工業(yè)從業(yè)人口較多，因此商品房購買力受到一定程度的局限，同時住宅供應量較大，房價相對平穩(wěn)。

　　報告顯示，房價收入比偏離度較大的城市，例如深圳、上海、廈門基于堅挺的住房消費需求和投資投機性需求，房價收入比的偏離度可能再次擴大或者持平。

　　房價收入比將漸進式回歸

　　房價收入比的偏離度并不完全等同于房價偏離度，易居研究院研究員曹倪娜表示，因為這其中還包含了居民收入增長的因素。所以，房價收入比存在偏離度，比如深圳偏離了111%，并不意味著深圳房價“腰斬”才是合理，但是偏離度越大，則有可能面臨的回調風險越大。

　　房價收入比向合理水平回歸，有兩種方式,或者說兩種可能性，一種是短時間(比如→年至三年)內(nèi)房價明顯下跌，房價收入比快速回歸合理，比如溫州和鄂爾多斯；另一種是漸進式回歸，房價沒有出現(xiàn)明顯下跌，但房價漲幅持續(xù)接近或低于居民收入增幅，這樣將需要經(jīng)歷一個較長過程。

　　曹倪娜預計，未來幾年我國調整方式屬于第二種。實際上，自2010年就開始漸漸向合理區(qū)間回歸，在2013年和2014年持續(xù)下降的基礎上，伴隨各項房地產(chǎn)新政的持續(xù)發(fā)酵，住房需求再次獲得釋放契機，2015年房地產(chǎn)市場觸底回暖，且東部一些地區(qū)出現(xiàn)暴漲，順勢帶動了中部和部分西部地區(qū)的“蠢蠢欲動”，因此預計2016年的全國35個大中城市房價收入比有望與2015年持平或略有增長，一線城市和部分二線城市如杭州、鄭州等地有望進一步拉升。(邢飛)