深圳樓市開始“退燒”
專家稱購(gòu)房者需求仍然還在
摘要: 繼“3·25”樓市調(diào)控新政落地后,4月1日,深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又迎來例行更新,評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)超50%,這使得二手房交易者承擔(dān)的稅費(fèi)成本大幅增加。 據(jù)
繼“3·25”樓市調(diào)控新政落地后,4月1日,深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又迎來例行更新,評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)超50%,這使得二手房交易者承擔(dān)的稅費(fèi)成本大幅增加。
據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)顯示,上周深圳一手住宅成交652套,成交面積約7.05萬平方米,分別下滑16%和15.7%,根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè),深圳新房成交量已經(jīng)連續(xù)5周下滑。
在調(diào)控組合拳作用下,持續(xù)高燒的深圳樓市顯現(xiàn)出降溫跡象。
深圳樓市漲幅領(lǐng)跑全國(guó)
整個(gè)2015年,深圳市民王飛鵬都在焦慮中度過。
3年前,他和女友從外地跳槽到深圳一家金融機(jī)構(gòu),月薪近萬元。為節(jié)省開支,他們租住在關(guān)外的一個(gè)花園小區(qū)。“當(dāng)時(shí)想著,先拼搏兩年,攢夠首付款就在這邊買一套小戶型”。讓他沒想到的是,2015年,深圳樓市一路走高,看著樓下中介的掛牌價(jià)每周都在變化,他租住的那個(gè)小區(qū)從2萬元/平方米一路飛漲到近4萬元/平方米,王飛鵬表示:“原本跳起來還能夠得著的房子,離自己越來越遠(yuǎn),那種感覺真讓人絕望。”
自去年“3·30”樓市政策實(shí)施以來,深圳房?jī)r(jià)一路飆升,在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的2月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中,深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.6%,同比上漲57.8%,兩項(xiàng)指標(biāo)高居全國(guó)第一。而深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示,2016年3月,深圳一手房成交均價(jià)已經(jīng)漲至53683元/平方米,而在2015年3月,這一數(shù)據(jù)僅為2.9萬余元/平方米,這意味著,過去一年,深圳一手房均價(jià)漲幅超過80%。
對(duì)此一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng),在2月召開的深圳兩會(huì)上,深圳市長(zhǎng)許勤分析說,影響深圳房?jī)r(jià)的因素主要包括需求、供給、調(diào)控政策三方面。隨著城市環(huán)境的提升,深圳出現(xiàn)了越來越多的年輕家庭,而隨著收入水平的提高,購(gòu)房愿望和能力也在提升。但在供給方面,因土地空間有限,不能滿足需求的快速增長(zhǎng)。
面對(duì)瘋狂上漲的樓市,3月25日深夜,深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策:非深戶在深圳購(gòu)房,社保繳滿年限由此前的1年提高至3年;對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無房且近兩年內(nèi)無住房貸款記錄的,貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成,對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄,或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的,貸款首付比例執(zhí)行最低4成。
相比較號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的上海“3·25”樓市調(diào)控政策,深圳調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)稱為“溫柔一刀”。但鏈家地產(chǎn)的一名置業(yè)經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示,表面上看,深圳出臺(tái)的政策溫柔,上海出臺(tái)的政策嚴(yán)厲,但兩個(gè)城市的樓市狀況其實(shí)有所不同,深圳房?jī)r(jià)去年大幅上漲,市場(chǎng)對(duì)調(diào)控已經(jīng)有了一定預(yù)期。春節(jié)前后,深圳樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)調(diào)整,因此,此次緊縮的動(dòng)作無需太大就可以起到調(diào)控市場(chǎng)的效果。
新政出臺(tái)前夕,深圳已經(jīng)開始由金融業(yè)協(xié)會(huì)出面,嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù),明確對(duì)首付款來自P2P、小額貸款公司等第三方機(jī)構(gòu)貸款的,拒絕受理其房貸申請(qǐng)。此外,深圳還嚴(yán)格禁止消費(fèi)貸款及信用卡貸款用于支付購(gòu)房首付款,對(duì)“假離婚”客戶的住房貸款申請(qǐng)不予受理。
調(diào)控效果初顯
4月1日,深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)迎來例行更新。但是,這個(gè)“更新”的幅度卻有點(diǎn)大,地產(chǎn)中介提供的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,不同區(qū)域評(píng)估價(jià)調(diào)整有所不同,熱點(diǎn)片區(qū)房源上調(diào)60%至80%不等,普遍上調(diào)50%以上。
評(píng)估價(jià)的調(diào)整也意味著二手買家承擔(dān)的稅費(fèi)成本相應(yīng)大幅增加。事實(shí)上,這次評(píng)估價(jià)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)早有預(yù)期。3月11日,深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)就在其網(wǎng)站提示,深圳二手房交易評(píng)估價(jià)格將于4月起上調(diào)50%左右,會(huì)導(dǎo)致交易稅費(fèi)大幅增加。
最近3年,深圳分別在2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日3次調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià),而此次調(diào)整,相距上次僅隔半年時(shí)間,被認(rèn)為和去年以來深圳房?jī)r(jià)的一路飆漲有關(guān)。
記者采訪了解到,此次深圳二手評(píng)估價(jià)大幅調(diào)整后,雖然評(píng)估價(jià)離市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)仍有距離,但對(duì)于未滿兩年的房產(chǎn)交易,評(píng)估價(jià)調(diào)整前后稅費(fèi)差額最高可達(dá)數(shù)萬元甚至十萬元以上,無疑會(huì)對(duì)短期炒房客形成一定壓力。
以福田區(qū)梅林一村為例,目前該片區(qū)每平方米市場(chǎng)價(jià)在6萬元左右,而此前評(píng)估價(jià)在2.5萬元/平方米,此次上調(diào)50%后上升為約3.8萬元/平方米。因此,僅以5.6%的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算,每平方米稅費(fèi)增加728元。以90平方米一套住房計(jì)算,僅營(yíng)業(yè)稅就增加6.5萬余元。
隨著樓市調(diào)控組合拳逐漸落地,深圳樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整階段。“根據(jù)過去的規(guī)律,預(yù)計(jì)政策影響、消化周期在3個(gè)月左右,所以未來二季度市場(chǎng)成交將會(huì)較去年明顯回落。”深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示。
供求關(guān)系最終決定房?jī)r(jià)走勢(shì)
據(jù)深圳市鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè),2015年深圳購(gòu)房人群中,深戶比例占七成。業(yè)內(nèi)人士分析,此次政策調(diào)整,社保由1年變成3年,除了遏制投資客,還將對(duì)部分非深戶居民購(gòu)房帶來一定的影響。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,對(duì)真正有需求的購(gòu)房者而言,社保1年變3年,不過是提高了購(gòu)房的門檻,但他的需求仍然還在。因此,真正決定未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的,只能是供需關(guān)系,只有在住房供給總量大于需求量的情況下,房?jī)r(jià)才會(huì)真正降下來。
政府調(diào)控措施的出臺(tái),讓已經(jīng)“絕望”的王飛鵬又看到了一絲希望。“希望這些措施能真正發(fā)揮效力,讓瘋狂的房?jī)r(jià)回歸正常,不然,我們這些外來的年輕人不知道要到什么時(shí)候才能有自己的房子。”王飛鵬坦言,“已經(jīng)不止一次冒出回老家的念頭。”
在深圳,像王飛鵬一樣,進(jìn)入職場(chǎng)不久的年輕人是最無奈的,既無力負(fù)擔(dān)高額的商品房,又不能作為低收入群體申請(qǐng)保障房。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)一名置業(yè)經(jīng)理透露,3月以來,已經(jīng)有投資客開始降價(jià)拋盤。但他認(rèn)為,隨著交易量的萎縮,深圳樓市降溫的市場(chǎng)預(yù)期正在生成,但樓市整體還未出現(xiàn)明顯下降。他判斷,未來幾個(gè)月內(nèi),雖然房?jī)r(jià)有可能適度降低,但不會(huì)出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。
實(shí)際上,房?jī)r(jià)暴漲對(duì)人才引進(jìn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響已引起深圳市政府的高度關(guān)注,深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人日前透露,未來5年,深圳將建設(shè)保障房40萬套,供應(yīng)保障房35萬套,其中70%為人才房,這比“十二五”期間的供應(yīng)量翻了3倍有余。
或許,這才是深圳市政府制衡房?jī)r(jià)的最有效措施。(中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者 武欣中)
責(zé)任編輯:yjh
(原標(biāo)題:新華網(wǎng))
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