近日，在港上市的綠城中國控股有限公司（03900。HK）發(fā)布2015年年報(bào)，顯示期內(nèi)綠城取得收入260.47億元，較2014年的320.49億元減少18.7%。實(shí)現(xiàn)毛利54.21億元，較2014年的81.33億元減少33.3%。同時(shí)，受毛利下滑等因素影響，綠城實(shí)現(xiàn)凈利潤12.59億元，較2014年的32.1億元減少60.8%。值得一提的是，這也是中交集團(tuán)入主綠城后交出的第一份考卷。

    對此，業(yè)內(nèi)人士指出，自2014年融綠之爭以來，綠城錯(cuò)過了在一線城市拿地的高潮。與此同時(shí)，綠地土儲中還有較多的三四線城市，因此，在市場下滑的背景下，銷售利潤大幅下滑并不突然。

    收入主要來自物業(yè)銷售

    年報(bào)顯示，2015年綠城取得收入260.47億元，較2014年320.49億元減少18.7%，實(shí)現(xiàn)毛利54.21億元，較2014年81.33億元減少33.3%。收入減少的原因主要來自交付物業(yè)銷售面積的減少。數(shù)據(jù)顯示，2015年，綠城交付物業(yè)銷售161.1萬平方米，較2014年同期的193.7萬平方米降低16.8%。

    具體來看，綠城的收入主要來自物業(yè)銷售，同時(shí)也包括酒店?duì)I運(yùn)收入、物業(yè)租金收入、項(xiàng)目管理收入、銷售建筑材料收入、設(shè)計(jì)及裝修收入等。其中物業(yè)銷售收入233.26億元，占總收入89.6%，與2014年同期減少22.5%。售價(jià)方面，2015交付銷售均價(jià)為每平方米14481元，較2014年的15，546元減少6.9%。

    凈利潤方面，年報(bào)顯示，2015年綠城凈利潤為人12.59億元，較2014年的32.1億元大幅減少60.8%。其中，股東應(yīng)占利潤人民幣813百萬元，較2014年的人民幣2，072百萬元減少60.8%。若扣除收購凈收益、若干資產(chǎn)的減值虧損或減值虧損撥回、金融衍生工具公平值變化收益和投資物業(yè)公平值變化收益的稅后凈影響，本年度股東應(yīng)占核心利潤10.33億元，較2014年的22.36億元減少53.8%。

    受三四線城市高庫存拖累

    對此，綠城方面表示，物業(yè)銷售毛利率的下降主要是因?yàn)楸灸甓冉桓兜捻?xiàng)目中，有一定比例的項(xiàng)目位于三四線城市，過去幾年受中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響導(dǎo)致項(xiàng)目銷售價(jià)格偏低，很大程度影響了本年度的物業(yè)銷售毛利率。

    “三四線城市的高庫存已成綠城的累贅。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，因三四線市場占比較高，綠城的利潤率已逐年攀升。

    綠城也坦言，物業(yè)銷售毛利率的下降主要是因?yàn)楸灸甓冉桓兜捻?xiàng)目中，銷售占比較高的臺州寧江明月、青島膠州紫薇廣場、慈溪誠園等較多項(xiàng)目均位于三四線城市，在一定程度上影響了銷售均價(jià)。

    的確，數(shù)據(jù)顯示，受房價(jià)下滑影響，綠城已竣工可出售物業(yè)減值虧損高達(dá)3.27億元，較2014年的7060萬元增長了近4倍。綠城銷售毛利率從2012、2013年的30%以上直接降至2014年23.5%， 2015年綠城物業(yè)銷售毛利率更是跌至18.0%。

    除毛利下降之外，主要是因?yàn)殇N售及行政開支中，人民幣急速貶值引起凈匯兌損失大幅增加，且人力資源成本和酒店運(yùn)營成本也有一定幅度的增長所致。

    已做好融資計(jì)劃

    對于負(fù)債情況，綠城首席財(cái)務(wù)官馮征介紹，當(dāng)前綠城一年期債務(wù)為150億元，一年到兩年期為77億元，兩年期以上為220億元。“關(guān)于一年期債務(wù)方面，我們已經(jīng)全部做好融資計(jì)劃，包括近期的7.2億美元貸款。”馮征稱。

    綠城中國3月21日公告宣布，2016年3月18日，公司（作為借款人）、公司若干附屬公司（作為擔(dān)保人）與多家金融機(jī)構(gòu)（作為貸款人）訂立貸款協(xié)議，該等金融機(jī)構(gòu)將提供一筆高達(dá)7.2億美元的定期貸款。

    綠城表示，該筆貸款將作償還若干其現(xiàn)有的負(fù)債及一般營運(yùn)資金及資本開支需求用途。貸款將于貸款協(xié)議日期起計(jì)36個(gè)月內(nèi)最終還款日期前分期償還。

    “2014年宋衛(wèi)平因債務(wù)使綠城在融綠之爭浪費(fèi)了太多精力，也使綠城錯(cuò)過了大型房企集中發(fā)力一線的時(shí)期。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

    事實(shí)上，2014年5月綠城宣布向融創(chuàng)中國出售24.288%的股份，宋衛(wèi)平同時(shí)宣布卸任綠城董事會主席、退出綠城，主抓藍(lán)城。但就在半年后12月19日，綠城宣布終止與融創(chuàng)的股權(quán)交易。此后“融綠聯(lián)姻”演變?yōu)?ldquo;融綠之爭”。

    隨后五天，綠城就宣布于23日與中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司訂立股份交易協(xié)議，中交集團(tuán)將以總價(jià)約60億港元獲得綠城約24.288%股份，交易完成后中交集團(tuán)將與九龍倉并列綠城第一大股東。隨后2015年6月4日，中交集團(tuán)透過其全資附屬公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司再收購綠城100000000股股份。占總股本的28.899%，因此為綠城單一最大股東。目前，綠城7名管理層中5名來自中交集團(tuán)。(記者 梁倩)