賦予租購房者子女同等權(quán)利 降溫一線城市樓市
摘要: 2015年4季度以來,中國一線城市房價出現(xiàn)一波快速升溫。根據(jù)“清華恒隆——北大林肯”最新發(fā)布的CQCHPI房價指數(shù)顯示,2015年第四季度北京、上海、深
2015年4季度以來,中國一線城市房價出現(xiàn)一波快速升溫。根據(jù)“清華恒隆——北大林肯”最新發(fā)布的CQCHPI房價指數(shù)顯示,2015年第四季度北京、上海、深圳三個公認一線城市二手住房價格環(huán)比分別上漲2.95%、7.32%和12.72%,同比分別上漲7.55%、12.96%和51.7%;另根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù),2016年1月北京、上海、深圳二手住房價格環(huán)比分別上漲2.3%、2.7%和5.7%,同比分別上漲123.7%,114.4%、149.7%,漲幅冠全國之首。作為準一線城市的廣州及二級明星城市的南京、杭州等,房價也隱有加速上漲之勢。
關(guān)于這波一線城市房價大漲的原因,多方認為主要是由貨幣信貸寬松誘發(fā)的局部住房投機所推動。從理論上看,住房具有天然的投資品屬性,房價上漲是一種貨幣現(xiàn)象的論斷被廣泛接受。從政策面看,購房金融環(huán)境極為寬松,對購房的信貸支持不斷加碼,形成極有利于住房泡沫擴散的金融條件。自2014年9月以來,一線城市二套房信貸管制不斷放松,二套房的認定條件從“認房又認貸”改為“認貸不認房”,這意味著如果首套房貸還清二套房仍可以享受首套房的按揭優(yōu)惠政策;二套房按揭首付成數(shù)大幅調(diào)低,由以往的7成降為目前的4成左右;持有住房的成本不斷下降,央行自2014年以來已連續(xù)6次降低貸款利率,目前一般按揭貸款基準利率商業(yè)貸款僅為4.9%,公積金貸款僅為3.25%;貨幣投放量迅猛增長,2016年1月末,廣義貨幣(M2)余額141.63萬億元,同比增長14.0%,增速分別比上月末和去年同期高0.7個和3.2個百分點,當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬億元。近年來興起的各種互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新工具也顯著降低了購房門檻:如P2P平臺對購房者提供的具有場外配資性質(zhì)的首付貸,使事實上的零首付購房得以實現(xiàn);各種眾籌炒房行為,使炒房的最低門檻甚至降至千元以下。
誠然,所有的房價大漲背后,都需要有資金面作支撐。但本輪一線城市房價暴漲,除了局部“金融泡沫”,還可能有其更深層次的現(xiàn)實原因。據(jù)調(diào)查,嚴格的就近劃片入學(xué)造成的購房恐慌(并不局限于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房),就是本輪一線城市房價暴漲背后的重要實際驅(qū)動因素。在本輪房價上漲過程中,根據(jù)從北京、上海、南京等熱點城市獲取的購房樣本,發(fā)現(xiàn)多數(shù)購房者的背景并沒有任何特別之處,只是中等收入的平常家庭。他們購房的動機不是為了投機炒房,而是為了孩子當(dāng)前或未來上學(xué)需要。這些熱點城市“逆市”購房者的背景與購房動機,都很難直接與“金融泡沫”相關(guān)聯(lián)。
通過更深入的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),嚴格就近劃片入學(xué)實施后,所有的兒童入學(xué)條件,無論是“單校劃片”還是“多校劃片”,都指向自有產(chǎn)權(quán)住房。而租房者并不能算是片區(qū)的一員,子女極可能無法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)。即使運氣好得以勉強入學(xué),也只能按教委指定進入本區(qū)縣最差的學(xué)校就讀。這無疑造就了新一輪的局部“搶房運動”,住房利用效率不斷降低。以某熱點城市某區(qū)新公布2016年小學(xué)入學(xué)條件的為例,三類無房戶子女都可能無法入學(xué):一是集體戶籍無房戶,如果未獲公房配租,僅租住私人住房,子女將無法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué);二是具有其它區(qū)縣戶籍,但在該區(qū)工作和實際租房居?。o自有產(chǎn)權(quán)住房)的家庭,子女將無法在就業(yè)和實際居住地入學(xué);三是外地戶籍租房居住者,需要辦齊苛刻的五證(實際需要提供的證明可能多達28個以上),否則也將無法入學(xué)。但另一方面,如果出手高價購買了住房,則這些入學(xué)難題居然能迎刃而解。前兩類無法入學(xué)的家庭現(xiàn)在可以優(yōu)先入學(xué),第三類外地戶籍家庭除了在北京等特大城市,購房后也可順利落戶入學(xué)。在有些學(xué)校,還將購房入戶的年限與入學(xué)資格相掛鉤。這幾乎是在聲明,合格的父母不僅要買房,而且要提前盡早搶房,最好孩子一出生或未出生之前就把房子買好。
當(dāng)購房幾乎變成了子女成功入學(xué)的充分必要前提條件,一線城市住房特別是學(xué)區(qū)房逆市出現(xiàn)恐慌性搶購也就并不奇怪了。盡管房價已經(jīng)過高,經(jīng)濟基本面也不大支持房價上漲,但購房者逆勢搶房的行為并不能簡單稱之為非理性。中國社會受儒家文化影響巨大,向來極為重視子女教育。古人尚有“孟母三遷”之佳話,今人為了子女入學(xué)資格砸鍋賣鐵購房也就不奇怪了。
如果現(xiàn)有的兒童入學(xué)條件不發(fā)生變化,一線城市房價在經(jīng)歷了本輪猛漲后,即使出現(xiàn)短期調(diào)整,其長期上漲趨勢也不會有所改變。各種差別化增稅、限購限貸、需求管控等調(diào)控措施,都難以使一線城市樓市快速有效降溫,甚至還可能引發(fā)新的搶購。近期被熱議的清理“首付貸”,也不能改變這個市場趨勢。
根據(jù)CQCHPI房價指數(shù)顯示,2015年第四季度北京市房價同比上漲最快的兩個板塊分別為金融街板塊(27.74%)與中關(guān)村板塊(19.36%)。而這兩個房價大漲板塊正好均為北京市最好的學(xué)區(qū)所在地。這也印證了本文關(guān)于購房入學(xué)推高一線城市房價的論斷。
為促使特大城市房價回歸理性,除了信貸和需求管控外,更重要的是應(yīng)盡快改革現(xiàn)有兒童入學(xué)政策,賦予租房與購房者子女同等的入學(xué)權(quán)利。2016年《政府工作報告》提出要“建立租購并舉的住房制度”,這首先需要落實租房家庭與購房家庭的同等權(quán)利。從長遠看,實施租購房子女同等入學(xué),不僅有利于促進自由遷徙,更有利于提高低收入階層的受教育水平、增進社會凝聚力,這對于國家民族的發(fā)展無疑具有深遠的正效應(yīng)。在實施租購房家庭入學(xué)同權(quán)后,對于多數(shù)學(xué)位不緊張的片區(qū)而言,在本學(xué)區(qū)實際居住(租購房均可)就是入學(xué)的唯一住房門檻。為避免少數(shù)熱點學(xué)區(qū)出現(xiàn)群租擠兌入學(xué)的現(xiàn)象,這部分熱點學(xué)區(qū)可采取國際通行的作法,增設(shè)實際居住條件作為入學(xué)門檻。并通過定期與不定期入戶訪問調(diào)查、全社會公開監(jiān)督等辦法,來保證入學(xué)兒童其家庭租購的住房能滿足基本居住條件。以實際居住條件而非產(chǎn)權(quán)作為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)標準,也可以有效避免11平方米破敗“住房”售出460萬天價的社會冷笑話再度出現(xiàn)。(鄒琳華 作者單位:中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院)
責(zé)任編輯:yjh
(原標題:新華網(wǎng))
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