原標(biāo)題:雖然監(jiān)管層已明確發(fā)出禁令，但消費(fèi)貸、裝修貸等“馬甲”品種仍在為買房首付提供資金

    叫停首付貸，真能落地嗎？（熱點(diǎn)聚焦·穩(wěn)健去庫(kù)存（上））

    制圖：張芳曼

    “去庫(kù)存”是中央確定的今年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。年初以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，包括降低購(gòu)房首付款比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、個(gè)人二手房交易“營(yíng)改增”等。

    政策效應(yīng)有待顯現(xiàn)，效果此涼彼熱。新政策的出臺(tái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新跡象：深圳、上海、北京等一二線城市房?jī)r(jià)快速上升，而庫(kù)存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房?jī)r(jià)飆升，一些風(fēng)險(xiǎn)因素也在萌芽。不少購(gòu)房者的首付使用擔(dān)保公司、房地產(chǎn)金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式，客觀上抬高了購(gòu)房者的償還壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如何在“去庫(kù)存”的同時(shí)避免產(chǎn)生新風(fēng)險(xiǎn)？進(jìn)城農(nóng)民工的“安居夢(mèng)”還面臨哪些困難？開發(fā)商怎么看待當(dāng)前市場(chǎng)變化？眼下是在三四線城市投資買房的好時(shí)機(jī)嗎？從本期開始，我們推出“穩(wěn)健去庫(kù)存”系列調(diào)查報(bào)道，把脈房地產(chǎn)市場(chǎng)新走向，傾聽購(gòu)房者和開發(fā)商的心聲，摸底三四線城市商品房庫(kù)存情況，為“去庫(kù)存”建言獻(xiàn)策。

    ——編 者

    買房，首付從哪兒來(lái)？

    誰(shuí)用首付貸

    多家中介機(jī)構(gòu)、P2P公司涉足首付貸，借助信貸杠桿降低購(gòu)房門檻

    王娟是北京某銀行職員。畢業(yè)幾年后，她想在北京買一套房子安家。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月艱難又糾結(jié)的看房，去年底，王娟選中了一套二手房，房子總價(jià)180萬(wàn)元左右，首付三成，得先付54萬(wàn)元。

    原本以為挺順利，沒(méi)想到交首付時(shí)卻遇到了麻煩。先期給了房主10萬(wàn)元定金后，王娟也預(yù)備好了首付剩余的44萬(wàn)元。但此時(shí)房屋中介說(shuō)，這44萬(wàn)元得先放到他們的資金監(jiān)管平臺(tái)上，不能直接支付給賣家，這樣做“是為了保證買賣雙方的利益”。而賣家卻急于拿到現(xiàn)金。

    中介跟買賣雙方分別聊了聊，給出了一個(gè)“兩全”辦法：王娟首付這筆錢可以放到中介旗下的擔(dān)保公司全額質(zhì)押，然后再貸出一筆同等金額的現(xiàn)金付給賣家。這樣賣家能直接拿到現(xiàn)金，而王娟雖說(shuō)是要支付一筆貸款利息，但利息也不高，3個(gè)月利率0.5%，更重要的是能順利買到心儀的房子了。

    像王娟一樣被迫首付貸的人未必是多數(shù)，但近期監(jiān)管層叫停首付貸已引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。事實(shí)上，首付貸在2014年就現(xiàn)身，近幾年發(fā)展十分迅速，一些城市的購(gòu)房者甚至可以幾萬(wàn)塊錢就買一套房，背后的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

    到底是哪些人在使用首付貸？

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，使用首付貸的群體主要集中在兩類：

    一是想買一套房子，前一套房子要賣掉，但是存在一個(gè)時(shí)間差，需要資金來(lái)周轉(zhuǎn)，可能需要過(guò)橋資金，就想到首付貸，這類大概占到三四成；

    二是在某些城市確實(shí)出現(xiàn)了一些融資投機(jī)的購(gòu)房者，因?yàn)闆](méi)有能力購(gòu)房，借助信貸杠桿來(lái)降低門檻。“不過(guò)，很難判斷購(gòu)房者是用來(lái)自住還是投資。”張大偉說(shuō)。

    那么，又是誰(shuí)在提供首付貸？

    據(jù)調(diào)查，提供首付貸的模式主要有兩種：

    一種是一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商合作，由中介或售樓處向購(gòu)房者推薦，中介自己提供小額貸款服務(wù)，或是作為中間人，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)提供貸款；

    另一種是一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等與房地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)合作，特別是一些網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)（P2P），利用自身“優(yōu)勢(shì)”，提供的資金多來(lái)源于一些個(gè)人投資者。

    一般申請(qǐng)P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例，申請(qǐng)貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料，提供的資信證明越多，可貸金額越高，月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必須登記資金去向，資金可以用于首付貸，只是與銀行溝通時(shí)需說(shuō)明是用于裝修或個(gè)人消費(fèi)。再如，平安好房推出的好房貸，如果有抵押物，最多可提供抵押物價(jià)值70%的貸款，沒(méi)有抵押物則最高放款30萬(wàn)元。

    萬(wàn)一還不了貸款怎么辦？

    北京京融家擔(dān)保公司客戶經(jīng)理段林說(shuō)：“有很多首付貸是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，從銀行辦的貸款，但貸款用途注明個(gè)人消費(fèi)，不會(huì)告訴銀行是用于首付。如果還不上，我們會(huì)幫客戶到銀行申請(qǐng)展期，銀行也會(huì)同意的，因?yàn)槲覀児驹阢y行有保證金。隨后2到3個(gè)月，你可以去籌錢。最后實(shí)在還不了，不是還能賣房嗎？不過(guò)現(xiàn)在還沒(méi)遇到還不了的。”

    風(fēng)險(xiǎn)大不大

    首付貸讓杠桿能變成10倍，高杠桿放大不合理需求，易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫

    讓原本沒(méi)能力購(gòu)房的人有了購(gòu)房資格，提供首付貸機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源又有很多不確定性，這其中的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

    “可以說(shuō)，首付貸的風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)槠浔澈筚Y金來(lái)源有很大的不確定性，涉及的機(jī)構(gòu)較多，無(wú)法做到全面把控和核實(shí)。”張大偉說(shuō)。

    張大偉介紹，一般的按揭貸款會(huì)在房本上留一個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證的抵押，這樣就不能無(wú)限制做抵押，但首付貸更多的是信用貸，不需要確權(quán)，也不需要做他人權(quán)利登記，極端情況下可以在很多地方重復(fù)做首付貸。而且首付貸又不像銀行的消費(fèi)貸能在央行系統(tǒng)查到資金流向，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較多不可控的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生的不良影響就會(huì)非常大。

    以兩成首付購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子為例，一般買房者需要銀行貸款80萬(wàn)元，自付20萬(wàn)元，杠桿為5倍。而有了首付貸，買房者首付部分能再貸款10萬(wàn)元，共貸款90萬(wàn)元，自付只需10萬(wàn)元，杠桿就變成了10倍。

    “如此高的杠桿率，一旦房?jī)r(jià)下跌、投機(jī)者資金出現(xiàn)缺口，無(wú)法還貸，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，繼而給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。”深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)。

    建設(shè)銀行上海分行副行長(zhǎng)孫維說(shuō)，首付貸買房，沒(méi)有本金或是只有很少的本金付出，賭的是房產(chǎn)一路上漲，如果房子下跌，就有可能出現(xiàn)棄房，這給投機(jī)者提供了便利，降低了他們的成本，而給真正的放貸機(jī)構(gòu)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)波及銀行。

    深圳一家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一旦房貸出現(xiàn)違約，銀行會(huì)拍賣作為抵押的房產(chǎn)。如果大面積違約，銀行就需要出手大量的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)入市，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。而房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者會(huì)出現(xiàn)觀望。抵押的房產(chǎn)賣不出去，銀行只能不斷降價(jià)拋售，最終導(dǎo)致樓市崩盤，而降價(jià)也會(huì)造成銀行的錢縮水，最終波及儲(chǔ)戶，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成影響。

    “首付貸幫購(gòu)房者放大了杠桿，容易導(dǎo)致投機(jī)，人為放大了不合理的需求，很可能形成房地產(chǎn)局部泡沫。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，考慮到在整個(gè)金融體系的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)貸款占比較高，房市如果出現(xiàn)局部泡沫就容易對(duì)金融體系帶來(lái)危害。

    “而對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這種變相繞開銀行的首付門檻作用，導(dǎo)致很多有投機(jī)需求、不具備還款能力的人得到放款，也在風(fēng)險(xiǎn)控制方面埋下了隱患。而且，首付貸的出現(xiàn)，使很多本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房能力和購(gòu)房意愿的人被刺激，吸引越來(lái)越多的人進(jìn)行投資，卻忽視了房地產(chǎn)的整個(gè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。如果未來(lái)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，會(huì)對(duì)放款者和購(gòu)房者帶來(lái)很大損失。”曾剛說(shuō)。。(歐陽(yáng)潔 謝衛(wèi)群 陳建鳳)

    首付貸，風(fēng)險(xiǎn)怎么解？

    叫停有效嗎

    不良記錄能包裝，產(chǎn)品變身湊首付，不易判斷資金流向，很難實(shí)現(xiàn)“一刀切”管控

    首付貸等樓市配資背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，已引起相關(guān)監(jiān)管部門的注意。3月4日，深圳市金融辦發(fā)函至相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，要求對(duì)深圳地區(qū)首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查，進(jìn)一步研究新興金融機(jī)構(gòu)在“加杠桿”中的風(fēng)險(xiǎn)。3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布通知稱，嚴(yán)禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)，對(duì)于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理，任何企業(yè)不得通過(guò)更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開展業(yè)務(wù)。

    監(jiān)管風(fēng)聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓？

    3月21日，本報(bào)記者來(lái)到北京市朝陽(yáng)區(qū)中天置業(yè)房地產(chǎn)公司，詢問(wèn)是否提供首付貸。工作人員接待了記者，說(shuō)可以提供首付貸款的服務(wù)：客戶如果需要30萬(wàn)元首付，且在北京沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)，那么中介公司可以幫忙包裝身份向銀行申請(qǐng)無(wú)抵押信用貸款，但不能告訴銀行貸款用于首付，而要說(shuō)用于消費(fèi)或者是房產(chǎn)裝修。

    據(jù)該公司工作人員介紹，客戶只需要提供個(gè)人的工作證明、銀行流水、征信報(bào)告、學(xué)歷證明和公積金卡。即使是那些有不良信用記錄的客戶，中介公司也可以通過(guò)內(nèi)部渠道進(jìn)行“包裝”，保證客戶向銀行一次性申請(qǐng)貸款成功，但“包裝”需要付服務(wù)費(fèi)。

    以30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款為例，中介公司幫客戶向銀行貸款時(shí)，3年期貸款年利率為10%，按照等額本息還款方式，也就是30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款分36期還，每期需還10500元，所有還清共計(jì)37.8萬(wàn)元，其中中介公司收取2%的中介費(fèi)，即6000元。

    記者隨即又詢問(wèn)了幾家互聯(lián)網(wǎng)金融公司。據(jù)了解，97房貸網(wǎng)、博民易貸、易貸網(wǎng)等多家貸款公司推出的貸款產(chǎn)品，仍可以起到“首付貸”的作用。

    以易貸網(wǎng)為例，3月21日，記者在該P(yáng)2P平臺(tái)上申請(qǐng)了一筆45萬(wàn)元的信用貸款。平臺(tái)工作人員在詢問(wèn)了記者收入與工作情況后表示：符合條件，可以貸款。

    該工作人員稱，易貸網(wǎng)與多家小額貸款公司合作，可以幫客戶同時(shí)從數(shù)十家公司借款，盡管小貸公司額度有效，還是可以一次借到數(shù)十萬(wàn)元。“這筆錢你買房付首付或買車，隨便怎么消費(fèi)都行。”

    “比如年輕人想買房，但湊不齊首付，就跟親戚朋友借點(diǎn)錢，很難判斷從哪里借到的錢，或是借到的錢用于何種用途。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，一些包裹在不同名目中用于首付的借貸產(chǎn)品，不排除存在暗箱操作的可能，但發(fā)現(xiàn)和識(shí)別又有一定困難，尤其是一些通過(guò)消費(fèi)貸款等產(chǎn)品借到的資金，無(wú)法追蹤其資金流向，仍可能流向樓市，從監(jiān)管層面很難對(duì)首付貸進(jìn)行“一刀切”管控。

    整治有招嗎

    模糊地帶需要加緊出臺(tái)政策完善監(jiān)管，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的關(guān)注

    “互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶要盡可能限制，不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，首付貸的出現(xiàn)，尤其是通過(guò)P2P公司進(jìn)行首付貸的行為，恰恰說(shuō)明了監(jiān)管層面在一些領(lǐng)域的缺位。守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，就要對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新在監(jiān)管措施上更有效，使其向合規(guī)理性的軌道發(fā)展。

    “有數(shù)據(jù)顯示，去年深圳首付貸規(guī)模在25億—30億元，但我認(rèn)為應(yīng)該不止。”深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，一些用其他形式比如消費(fèi)貸、信用貸偽裝的首付貸，很難被發(fā)現(xiàn)和調(diào)查出來(lái)。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現(xiàn)實(shí)。

    陳藹貧認(rèn)為，目前首付貸也并非不受監(jiān)管，只是互聯(lián)網(wǎng)金融的法律法規(guī)還存在一些模糊地帶，需要政府加緊出臺(tái)相關(guān)政策，逐步完善監(jiān)管。

    “想要叫停首付貸，首先應(yīng)當(dāng)明確要求銀行、中介機(jī)構(gòu)等正規(guī)機(jī)構(gòu)不參與其中。”張大偉認(rèn)為，此前一些P2P平臺(tái)并沒(méi)有發(fā)放首付貸款的資質(zhì)，無(wú)法確認(rèn)資金來(lái)源，在資金使用上也存在風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓。

    不僅如此，銀行自身也要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。曾剛認(rèn)為，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的監(jiān)控和關(guān)注。原則上，銀行要加強(qiáng)對(duì)放貸的審核，評(píng)價(jià)借款人償付能力，堅(jiān)持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

    目前，建設(shè)銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署聲明，承諾首付部分為自有資金。但是，銀行人士坦言，銀行在貸款時(shí)，不可能杜絕首付貸，因?yàn)殂y行不掌握全部信息。讓信息對(duì)稱起來(lái)，才可能真正防止首付貸的出現(xiàn)。

    交通銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，該行在發(fā)放購(gòu)房貸款時(shí)，會(huì)對(duì)貸款人的首付款進(jìn)行詳細(xì)核實(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)使用首付貸產(chǎn)品，將不允許其按揭。銀行會(huì)從多層面對(duì)貸款申請(qǐng)人的首付款情況進(jìn)行核實(shí)，既包括面談及電話核對(duì)，從側(cè)面了解其主要收入及首付款來(lái)源，也要審查申請(qǐng)人的賬戶流水，通過(guò)流水判斷申請(qǐng)人的資金收入情況，查詢是否有可疑資金流入。“此外，申請(qǐng)人刷首付款必須使用本人名下的借記卡。”(記者 王 觀 呂紹剛)

    ■延伸閱讀

    房貸方式有幾種？

    目前常見(jiàn)的房貸方式有公積金貸款，商業(yè)貸款和公積金組合貸款三種，購(gòu)房者該選擇何種貸款方式呢？

    公積金貸款

    選擇公積金貸款每月還貸壓力相對(duì)較小，且支付的利息也較少，若購(gòu)房人希望獲得較低的貸款利率，且貸款額度不大，那么公積金貸款應(yīng)是首選，只是其放款時(shí)間較長(zhǎng)，著急買房的人最好考慮到這一點(diǎn)。同時(shí)，房屋市場(chǎng)上有部分開發(fā)商拒絕買家進(jìn)行公積金貸款買房，所以考慮用公積金貸款購(gòu)房的人務(wù)必注意。各地對(duì)貸款額度的要求不同，詳細(xì)可咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心。目前，北京地區(qū)個(gè)人和家庭最高可貸120萬(wàn)元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個(gè)人最高貸款限額為60萬(wàn)元，家庭最高120萬(wàn)元。

    商業(yè)貸款

    辦理商業(yè)按揭貸款時(shí)，貸款審批周期一般在2周，前提是所需貸款資料齊全，不同銀行的進(jìn)度可能會(huì)有不同。當(dāng)前基準(zhǔn)利率為4.9%，借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人65周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年。商業(yè)貸款雖然利率較高，但是還款快、程序簡(jiǎn)單，若購(gòu)房人并未繳納公積金，或者繳納時(shí)間不長(zhǎng)，可以選擇商業(yè)貸款。銀率網(wǎng)分析師建議，由于銀行優(yōu)惠政策不同，每家銀行商業(yè)房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調(diào)，在申請(qǐng)商業(yè)房貸時(shí)，對(duì)貸款銀行也要“貨比三家”，擇優(yōu)選之。

    公積金組合貸款

    比如，房屋總價(jià)100萬(wàn)元，要貸款70萬(wàn)元，但是公積金最高額度只有50萬(wàn)元，那么剩余20萬(wàn)元可以選擇商業(yè)貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過(guò)70萬(wàn)元。對(duì)于組合貸款，若購(gòu)房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經(jīng)超過(guò)公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業(yè)貸款雙方條件的限制，一般是在個(gè)人貸款超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款最高上限才使用，辦理起來(lái)會(huì)復(fù)雜些，放款速度自然也會(huì)慢一些。總之，購(gòu)房者一定要注意權(quán)衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。

    銀率網(wǎng)分析師建議，選擇購(gòu)房貸款前，購(gòu)房者需要對(duì)自己的資產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估，包括對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，經(jīng)濟(jì)實(shí)力包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分；對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期；注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據(jù)。(記者 王 觀)