在“十三五”規(guī)劃開(kāi)局之年，一線城市恐慌性購(gòu)房和三四線城市高庫(kù)存并存的背景下，政策走向如何？未來(lái)樓市將發(fā)生哪些變化？正在召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)上，房地產(chǎn)再度成為代表委員們的熱議話(huà)題。

    關(guān)鍵詞：因城施策、棚改

    今年的政府工作報(bào)告指出，今年樓市調(diào)控的主基調(diào)是“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年去庫(kù)存政策將更加完善，地方將享有更多的自主權(quán)。政策或?qū)墓┬鑳啥硕嘣セ康禺a(chǎn)庫(kù)存。因城施策意味著未來(lái)地方去庫(kù)存政策將更符合自身實(shí)際需求。在全國(guó)政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康看來(lái)，樓市現(xiàn)在是冰火兩重天，去庫(kù)存要區(qū)別對(duì)待，不是每個(gè)城市都要采取千篇一律的辦法，要根據(jù)城市特點(diǎn)設(shè)計(jì)具體方案，手段要多樣化。

    如河北在去庫(kù)存的同時(shí)，也在嚴(yán)控環(huán)北京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，南京在注重商辦去化的同時(shí)加大住房土地供應(yīng)等。類(lèi)似廣東、重慶將去庫(kù)存年度目標(biāo)量化到各市縣等方式，也或?qū)⒈桓嗍∈行Х隆?/p>

    中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，與上年工作報(bào)告相比，今年對(duì)于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，2016年住房市場(chǎng)還將根據(jù)實(shí)際情況，有進(jìn)一步鼓勵(lì)剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關(guān)政策出臺(tái)。

    全國(guó)政協(xié)委員、央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征是總量過(guò)剩、區(qū)域分化。因此，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。“一是對(duì)北、上、廣、深等限購(gòu)城市進(jìn)行差別化處理，如近期兩次政策調(diào)整均將限購(gòu)城市排除在政策實(shí)施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求；二是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)自律、商業(yè)銀行自主決策。允許各地在國(guó)家統(tǒng)一住房信貸政策基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)形勢(shì)，對(duì)轄內(nèi)個(gè)人住房貸款的最低首付比進(jìn)行自律調(diào)整。商業(yè)銀行在遵循這些政策基礎(chǔ)上，自主決策；三是強(qiáng)調(diào)宏觀審慎管理。”

    今年的政府工作報(bào)告還指出，要“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶(hù)區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這意味著，在供應(yīng)端，我國(guó)將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場(chǎng)渠道，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫(kù)存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

    黃瑜認(rèn)為，棚改是去庫(kù)存的重要法寶。2016年，棚改貨幣化安置比例提高，公租房擴(kuò)圍將成亮點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，加大棚改支持力度，貨幣化安置將為中國(guó)樓市帶來(lái)大量需求。

    政府工作報(bào)告將今年的棚改目標(biāo)由去年的580萬(wàn)套提升到600萬(wàn)套，同時(shí)強(qiáng)調(diào)提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區(qū)按照原則上不低于50％的比例確定棚改貨幣化安置目標(biāo)，這不僅為市場(chǎng)帶來(lái)大量的需求，對(duì)去庫(kù)存的重要作用也將不斷凸顯。

    全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，未來(lái)戶(hù)籍制度改革對(duì)農(nóng)民工的保障措施將繼續(xù)加大，提高農(nóng)民工待遇，讓他們享受到實(shí)質(zhì)性的城鎮(zhèn)化福利和穩(wěn)定的工作居住環(huán)境。此外，信貸放松及財(cái)政補(bǔ)貼支持將吸引更多農(nóng)民工就地購(gòu)房。另外，農(nóng)民工市民化或?qū)⑸婕百?gòu)買(mǎi)保障房、租賃公租房，結(jié)合保障房貨幣化安置，也將進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存去化。

    易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公租房范圍的擴(kuò)大，體現(xiàn)了政府關(guān)注低收入階層及弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，將持續(xù)發(fā)揮托底民生作用。同時(shí)，公租房范圍的擴(kuò)大將帶來(lái)大批對(duì)公租房源的需求，也將進(jìn)一步推動(dòng)公租房貨幣化比例擴(kuò)大。

    三四線城市降房?jī)r(jià)只是時(shí)間問(wèn)題

    春節(jié)之后，北上廣深等熱點(diǎn)城市樓市驟然火爆，再現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房氛圍。由于部分城市市場(chǎng)回暖的速度超出政策預(yù)期，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施正在醞釀之中。

    從兩會(huì)透露出來(lái)的信息看，一線城市將繼續(xù)實(shí)施差異化調(diào)控，更注重分類(lèi)指導(dǎo)，嚴(yán)控投資投機(jī)。

    兩會(huì)期間，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，北上廣深四個(gè)城市要穩(wěn)定市場(chǎng)，主要采取五方面具體措施：實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積，并要及時(shí)公布信息，以穩(wěn)定信心；增加中小戶(hù)型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；正確引導(dǎo)輿論。

    潘功勝透露，解決目前的一線住房上漲問(wèn)題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)商量，準(zhǔn)備開(kāi)始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒(méi)有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營(yíng)。

    全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該落實(shí)分類(lèi)調(diào)控、分區(qū)域施策的方法。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)需要去庫(kù)存，但對(duì)于北京、上海、深圳這類(lèi)人口凈流入以及經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、種類(lèi)資源富集的特大城市，應(yīng)該嚴(yán)格控制實(shí)施調(diào)控措施，適度去杠桿。

    同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，兩會(huì)之后，政府將出臺(tái)防止一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與市場(chǎng)過(guò)熱的措施，抑制投資投機(jī)性需求的蔓延，防止樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。除嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策之外，部分一線城市如深圳等可能會(huì)提高限購(gòu)政策執(zhí)行門(mén)檻，抑制外來(lái)的投資投機(jī)需求。同時(shí)，為了拉低房?jī)r(jià)整體水平，政府可能重新收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤(pán)過(guò)熱帶動(dòng)樓市過(guò)快上漲；增加中小套型土地配比與供應(yīng)；針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；針對(duì)持有環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，以進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求等。

    與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市，如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫(kù)存壓力。兩會(huì)代表委員和專(zhuān)家認(rèn)為，三四線城市遲早將走降價(jià)去庫(kù)存的路徑。

    世邦魏理仕預(yù)計(jì)，短期來(lái)看，2016年上半年整體房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大，一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松，二線城市的住宅價(jià)格將進(jìn)入加速上升期。滬上一大型房企高管表示，當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)高企，與居民購(gòu)買(mǎi)力逐漸偏離，銷(xiāo)量高位運(yùn)行難以持續(xù)。而二線城市住宅存銷(xiāo)比下降明顯，去庫(kù)存壓力正在積極釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。”

    以安徽省會(huì)合肥為例，目前該市商品住宅處于供不應(yīng)求狀態(tài)，由于部分區(qū)域需求旺盛，開(kāi)發(fā)商甚至將個(gè)別樓盤(pán)的房子與車(chē)位綁定銷(xiāo)售。

    專(zhuān)家認(rèn)為，2015年下半年以來(lái)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。

    這也意味著，規(guī)模巨大的庫(kù)存量背后，潛藏著多重風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)政協(xié)委員、住建部專(zhuān)家委員會(huì)成員張鴻銘指出，目前去庫(kù)存的難點(diǎn)之一就是三四線城市庫(kù)存。

    全國(guó)人大代表金碩仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。

    蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買(mǎi)不起房而不能進(jìn)城落戶(hù)，另一邊是大量的存量房?jī)r(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。

    農(nóng)民工將成三四線城市去庫(kù)存主力

    專(zhuān)家認(rèn)為，在需求端，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套及改善性需求釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購(gòu)房。

    國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在兩會(huì)期間公開(kāi)表示，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存7.19億平方米?；鈳?kù)存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度，來(lái)擴(kuò)大住房的需求，同時(shí)加快城市的棚戶(hù)區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，盡量比較多地采用貨幣化安置的方式，貨幣化安置可以收購(gòu)這些存量用房，解決棚戶(hù)區(qū)居民的搬遷、住處，來(lái)解決需要享受住房保障的這些居民的需要。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，2014年底，農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬(wàn)套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬(wàn)套。理論上10％的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。

    黃瑜認(rèn)為，部分后續(xù)需求乏力的城市可以積極出臺(tái)政策，將需求拓展到農(nóng)民工及進(jìn)城農(nóng)民。

    事實(shí)上，已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度。未來(lái)針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷?jí)政府去庫(kù)存政策的著力點(diǎn)。例如，在鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面，山東要求各地做好業(yè)務(wù)銜接和政策儲(chǔ)備，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。甘肅省目前正在擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，以逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)納入住房公積金制度范圍，并鼓勵(lì)農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)利用住房公積金貸款購(gòu)房等。

    “現(xiàn)在大量進(jìn)城的農(nóng)民工，80后、90后占到60％至70％。這些人進(jìn)城的目的，不僅僅是為了打工，是希望能夠在城市居住下來(lái)，但城市在這方面沒(méi)有做好充分的準(zhǔn)備。這其實(shí)是農(nóng)民工半城市化現(xiàn)象，加劇了勞動(dòng)人口短缺的局面。”蔡繼明認(rèn)為，因?yàn)檫M(jìn)城不能落戶(hù)，遷徙人口不能定居，農(nóng)民工到了四五十歲以后，就會(huì)由于養(yǎng)老問(wèn)題無(wú)法解決而考慮離開(kāi)。“而有城市戶(hù)口的居民則可繼續(xù)待業(yè)，再轉(zhuǎn)到其他崗位就業(yè)。沒(méi)有戶(hù)口，沒(méi)有基本的社會(huì)保障的農(nóng)民工將重返農(nóng)村，這樣就人為減少了有效勞動(dòng)力供給。因此，未來(lái)各級(jí)政府將通過(guò)戶(hù)籍改革去庫(kù)存，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，助力新市民住房消費(fèi)。”(記者 鄭鈞天)