假離婚假交易“套”房貸“歪招”不靠譜

　　自家唯一一套房，居然能通過離婚、過戶等手續(xù)，套取銀行好幾百萬元的低息貸款？如果房價(jià)下跌，直接斷供讓銀行收走房子，自己手里還能留大量現(xiàn)金？

　　昨天上午開始，一個(gè)用北京房子套貸款的“歪招”開始在網(wǎng)上蔓延，不到中午就已經(jīng)傳到了深圳、上海甚至更多二三線城市，在微博、QQ、微信里像病毒一樣傳播，買房群、投資群、同學(xué)群里，甚至都在轉(zhuǎn)發(fā)一模一樣的招數(shù)。

　　真行嗎？記者經(jīng)過多方求證后發(fā)現(xiàn)，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、銀行審批和房屋過戶成本等因素，這個(gè)被有些網(wǎng)友稱作“完美理論”的模式幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。就算騙貸成功，如果賺不出2%以上的利率差，都背不回交易稅費(fèi)。

　　夫妻離婚假交易？拒貸！

　　這“招”是這樣的——我在北京有套房，把房子只寫在老婆名下，然后假離婚?，F(xiàn)在這套房市價(jià)700萬元，我讓她把房1000萬元賣給我，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，我倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬元。用這700萬元投資的利益，正好用來還房貸。

　　“如果房價(jià)大跌，我就不還房貸了，讓銀行把房子拿走，這樣我們的房子就在高位套現(xiàn)了；如果房價(jià)繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去，再賺差額?，F(xiàn)在京滬深很多人在這么做，這就是次貸危機(jī)的來源。”

　　“你當(dāng)銀行傻？”面對(duì)微信群里有人宣稱身邊好友已經(jīng)如此操作成功的說法，一位來自國有銀行個(gè)貸機(jī)構(gòu)的人士嗤之以鼻：“一看就是外行寫的。”

　　記者了解到，對(duì)于貸款申請(qǐng)，無論是評(píng)估單位，還是銀行，都會(huì)做盡職調(diào)查。“查到買賣雙方原來是夫妻兩口子，銀行直接就會(huì)拒貸了，怎么可能貸出錢來？”這位銀行業(yè)人士說，要查買賣雙方曾經(jīng)的夫妻關(guān)系很簡單，因?yàn)橘J款就要提供各種證明，其中離婚證上就寫明了原夫妻雙方的姓名和身份證號(hào)。

　　做高成交價(jià)騙貸款？沒戲！

　　為什么要用房子套房貸出來呢？因?yàn)楹推渌魏我环N貸款方式相比，房貸的利率都相對(duì)較低，還款年限又長。從幾年前開始，就有人打“套房貸”的歪主意。

　　找個(gè)真實(shí)買家，就能套取銀行貸款嗎？在一個(gè)投資購房群里，又有人貼出了“我朋友”的故事。

　　“我朋友和他媽就是這么操作的。高評(píng)房價(jià)，現(xiàn)在拿著好幾百萬元的現(xiàn)金花，特別爽！”這名網(wǎng)友說。

　　按理說，如果子女已經(jīng)成年，那么和父母的關(guān)系就可以算成兩個(gè)單獨(dú)的家庭。如果父母的年齡還可以貸款，那么無論是父母購買子女名下房產(chǎn)，還是反之而行，都能貸款出來。但當(dāng)記者截屏發(fā)給一家評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)，他的態(tài)度非常鮮明——雖然能貸款，但這“歪招”不可能實(shí)現(xiàn)。

　　“市價(jià)700萬元的房子評(píng)估價(jià)頂多到560萬元，按照3成首付，頂多能貸出來392萬元，怎么可能貸出來700萬元？這房子值多少錢，不是買主賣主上嘴皮碰下嘴皮說了就算的。”他說。

　　記者從北京多家銀行了解到，二手房的貸款額度，都是按照“交易價(jià)、評(píng)估價(jià)取其低”計(jì)算的。即使買房人按照1000萬元報(bào)購房合同，實(shí)際房子的評(píng)估值也不會(huì)是1000萬元。

　　算上房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，賠了！

　　如此看來，騙房貸實(shí)際能操作的空間，也就是找別人交易、騙出不到400萬元的貸款，相比“歪招”里說的700萬元額度縮水了40%。

　　“現(xiàn)在貸款利率這么低，就算只能貸到幾百萬元，拿出來投資買個(gè)理財(cái)也合適啊。”一名網(wǎng)友說。

　　真合適嗎？記者計(jì)算成本后發(fā)現(xiàn)，如果套出來的貸款額度年收益不足6.3%，也就是利率差額在兩個(gè)百分點(diǎn)以下，就等于白白做了一筆虧本買賣。

　　首先，如果要實(shí)現(xiàn)足額貸款392萬元，這套房的簽約價(jià)格，就得是560萬元，當(dāng)然這只能是親人之間為降低過戶成本商定的交易價(jià)格。即便如此，按照2.7%的中介相應(yīng)費(fèi)用計(jì)算，通過中介完成網(wǎng)簽、貸款手續(xù)辦理和過戶的價(jià)格，就是15.12萬元。即使找到目前相對(duì)便宜的中介，中介費(fèi)也在5萬元以上。

　　其次，按照560萬元的價(jià)格計(jì)算，這套房非常有可能被定義為非普通住宅。如果要完成過戶手續(xù)，就意味著要繳納契稅和營業(yè)稅。

　　一般來說，北京網(wǎng)簽價(jià)560萬元的二手房，都已經(jīng)超過了90平方米。那么按照契稅最低1.5%計(jì)算，這套房的契稅為8.4萬元。因?yàn)橐呀?jīng)是非普通住宅，即使房源已經(jīng)滿五年且是惟一住房，也要收取房屋總價(jià)與買入價(jià)差額5.6%的營業(yè)稅，類似實(shí)際交易案例中營業(yè)稅通常會(huì)收到25.76萬元。因此，總體算下來，這套房一次交易成本至少接近40萬元。

　　目前，北京二手房的房貸普遍都在8.8折左右，對(duì)應(yīng)的貸款利率，就是4.3%左右。如果按照30年貸款時(shí)間、等額本息計(jì)算，年還款23.312萬元。

　　如果將這筆錢用于保本理財(cái)，年化收益率大約是3.4%。就算風(fēng)險(xiǎn)極高的P2P理財(cái)，年化收益率也降到了9%左右。如果取中間值年化收益率6.2%計(jì)算，年收益為24.304萬元。

　　這也就意味著，如此折騰一趟，年收益只有9920元。在貸款30年的周期中，這些利潤連最基本的過戶成本都背不過來。

　　“至于說什么房價(jià)下跌就斷供，那更是外行人的說法。”一位中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說，如果這套房貸款392萬元之后直接斷供，就算銀行收回房產(chǎn)并作價(jià)300萬元拍賣，剩下的92萬元也要向個(gè)人追償，而非“拿房子一抵了之”。（記者 耿諾） （實(shí)習(xí)編輯 王夢(mèng)潔）