“新政肯定能刺激買房啊。”在杭州工作兩年多的王先生2月份在杭州未來科技城認(rèn)購了一套新房，“我2月份的時候陸續(xù)收到一些樓盤的短信，說是他們?nèi)路輹q價，我看房時還在徘徊選哪個樓層的時候，這些樓層就被搶了。”

　　王先生的感受并非空穴來風(fēng)。在春節(jié)前后，房貸首付比例下降，契稅、營業(yè)稅雙降等政策紛紛出臺，杭州還在上周發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(征求意見稿)》，新政立竿見影，杭州樓市在上周末迎來了“小高溫”，有樓盤甚至再次出現(xiàn)搖號現(xiàn)象。

　　浙江房地產(chǎn)市場開始甩開低潮走向回暖，那么，在樓市“去庫存大戰(zhàn)”中，應(yīng)該如何進(jìn)一步布局謀劃，讓樓市更加健康發(fā)展？

　　專家認(rèn)為，以前政府的救市政策現(xiàn)在已經(jīng)差不多重新使用。他們建議，政府出臺的政策要綜合平衡市場變化，著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，在去庫存問題上，還是要嚴(yán)控土地供給，并且將閑置的房產(chǎn)盤活，在拉動經(jīng)濟增長的同時還能減少政府對土地的財政依賴。此外，房企應(yīng)該通過內(nèi)在的升級來提高樓盤的品質(zhì)，政府還應(yīng)在城市布局和樓盤配套上下功夫，達(dá)到精準(zhǔn)去庫存的效果。

　　新政刺激樓市“暖春” 業(yè)內(nèi)建議綜合平衡市場變化

　　降低購房首付、提高公積金存款利率……一系列密集的樓市利好政策，吹暖了樓市的“春風(fēng)”，多地樓市交易量明顯回升。

　　國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊27日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月份浙江住宅銷售價格同比上漲4.5%，杭州、寧波、溫州價格漲幅較大。

　　另外，杭州也予日前發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(征求意見稿)》，其中提到將推進(jìn)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，在全國范圍內(nèi)正常繳存公積金的職工，購買杭州市范圍內(nèi)的住房，可申請使用杭州公積金貸款。

　　就在上周末，杭州一樓盤出現(xiàn)了“久違”的排隊買房的現(xiàn)象。

　　“公積金交在外地也可以(在杭州)購房，這也是從(增加)需求的角度來(去庫存)。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生接受中新網(wǎng)記者采訪時分析稱，這兩年政府去庫存的力度越來越大，大都是圍繞著供應(yīng)和需求兩個緯度來推出新政，在他看來，這些政策都呈現(xiàn)出一個積極的信號，對穩(wěn)定2016年樓市具有較大意義。

　　盡管如此，在這些專家看來，現(xiàn)在政府出臺政策不應(yīng)該要求立竿見影的效果，還是要從長久考慮，要走組合拳，進(jìn)行動態(tài)調(diào)控。

　　“現(xiàn)在看起來樓市下猛藥已經(jīng)是不行的了，一定是(適合)比較溫和的(政策)，還要能夠見效且比較持久。”浙商研究會執(zhí)行會長楊軼清認(rèn)為，樓市的政策還要考慮是否有較大副作用，“現(xiàn)在所謂的救市，不能簡單地理解為救房地產(chǎn)。”

　　“各級政府要理性看待房產(chǎn)過熱(現(xiàn)象)，刺激(樓市)的政策要適度，不能盲目地刺激，使得房地產(chǎn)又出現(xiàn)前幾年暴漲的狀況。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文認(rèn)為，應(yīng)該理性看待現(xiàn)在房地產(chǎn)的回暖，最好能夠在去庫存的前提下促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　“(我)個人認(rèn)為(政策)并不是越多越好，也不是力度越大越好，最好還是多做著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展的機制建設(shè)，而不是行政性色彩較濃的強刺激。”杭州透明售房研究院院長方張接也如是表示。

　　漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春表示，以前房地產(chǎn)的救市政策現(xiàn)在基本也已經(jīng)出現(xiàn)過了，購房者目前期待的政策也不多，“現(xiàn)在比較重要的是，不同的城市、市場最好區(qū)別對待，市場現(xiàn)在已經(jīng)有回暖的話，可以觀察一段時間，供應(yīng)還是應(yīng)該把牢，如果你一高興就賣一大堆地，接下來日子還是不好過的。”

　　“站在政府的角度，我覺得還是要綜合平衡整個市場的變化和整個供求的結(jié)構(gòu)。”高院生建議道，“加強政府和開發(fā)商溝通的機制和平臺，這樣對政府接下來的工作部署有好的指導(dǎo)意義。”

　　精準(zhǔn)去庫存：嚴(yán)控土地供應(yīng) 盤活閑置房產(chǎn)

　　盡管浙江樓市現(xiàn)“小陽春”，但不可回避的是，高庫存的現(xiàn)狀在短期依舊無法緩解。

　　“過去很多城市都出現(xiàn)依賴土地財政的問題，盲目推地導(dǎo)致很多區(qū)域供應(yīng)過剩。”高院生直指目前部分城市存在高庫存的原因。

　　在此前舉行的浙江省兩會上，就有政協(xié)委員提出，土地是樓市高庫存的源頭，在高庫存的縣市(區(qū))土地出讓進(jìn)一步作到嚴(yán)格控制，在庫存總量控制回歸到合理水平后，再進(jìn)行土地供應(yīng)。

　　“土地肯定要控制，我們國土部門專門在進(jìn)行測算，根據(jù)整個市場情況來合理安排。”杭州市發(fā)改委副主任趙金龍接受采訪時曾表示。

　　盡管許多專家認(rèn)為，應(yīng)該控制土地供應(yīng)來從源頭上控制庫存量，但是財政依賴、開發(fā)商盲目拿地等問題應(yīng)該如何解決？

　　“理論上，控土地量來化庫存是成立的，但事實上執(zhí)行起來相對比較難一些，比如說杭州庫存量蠻大，但開放商拿地需求很旺盛。”陳煥春認(rèn)為，控土地量來化解庫存一定要作為長期的方針去實施才能有效果，要時時刻刻去嚴(yán)控，或者有一個明顯的標(biāo)尺。

　　在源頭上控制土地出讓，陳煥春建議，政府還應(yīng)該思考如何將已經(jīng)形成的存量房轉(zhuǎn)變成其他功能，引導(dǎo)扶持企業(yè)將閑置的資產(chǎn)盤活，如將其轉(zhuǎn)變?yōu)榫频?、短租房等，從?cè)面產(chǎn)生一些社會效益。

　　“首先對自己所在城市的定位要有一個清晰的把握。”高院生以浙江舟山為例，該城市是一個靠海的旅游城市，在該清晰的定位之下，政府接下來就會對城市的發(fā)展脈絡(luò)有清晰的認(rèn)識，而不是利用房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟的增長。

　　“加快存量的去化，地方政府的配套政策還是要落地。”高院生以“房票制”(拿有房票的人去買現(xiàn)有的商品房)舉例稱，很多三四線城市，沒有大量的外來人口，靠城中心改造、拆遷安置的形式，去吸引市場需求的進(jìn)入，這也是政府去化庫存的一種方式。

　　浙江省建設(shè)廳廳長錢建民在該省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上就表示，2016年，通過鼓勵房產(chǎn)企業(yè)合理定價和實施“房票”、回購市場房源等辦法，激發(fā)住房消費需求，提振市場信心。

　　此外，高院生認(rèn)為，還可以從產(chǎn)業(yè)的角度考慮，通過一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級來增加產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，這對緩解現(xiàn)有庫存起到一定的作用。

　　樓市供給側(cè)改革：房企內(nèi)生升級 政府周邊配套

　　盡管目前樓市在升溫，但業(yè)內(nèi)比較理性地認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)揮別“黃金十年”。那么，仍舊堅守在房地產(chǎn)行業(yè)的房企如何謀生路？除了轉(zhuǎn)型，還有升級。

　　“現(xiàn)在這個(高庫存)情況下，(購房者)對性價比的要求更高了。”楊軼清直言。

　　“我買房的話主要看位置、品牌、性價比。”剛剛購房的王先生告訴記者，他將房子買在未來科技城，還看中那里的升值空間，“以后單位也會搬到那里，那里又是創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的好地方，未來周邊配套會越來越好。”

　　“在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，人們對生活的追求越來越高，對于居住環(huán)境的要求也越來越高，通過提升樓盤品質(zhì)增加銷量的效果也越發(fā)明顯。”浙江科威不動產(chǎn)管理咨詢有限公司董事長陳剛認(rèn)為，房企應(yīng)該通過內(nèi)在升級來吸引購房者。

　　“就我們而言，主要通過考量建筑與規(guī)劃的設(shè)計內(nèi)涵，運用環(huán)保、安全、智能化等先進(jìn)性技術(shù)，提升附加價值，完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)，關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量與管理，完善樓盤周邊配套等方式提升樓盤品質(zhì)。”陳剛說道。

　　“我覺得，政府可以把一些標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)更加完善，提升樓盤的整體質(zhì)量。”陳煥春告訴記者，現(xiàn)在綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)用了多年，如果可以適當(dāng)提升一下標(biāo)準(zhǔn)，對整個行業(yè)有一定的意義。

　　“畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是買方市場，企業(yè)從中獲得收益，還得一切以客戶的需求為核心，培養(yǎng)出一批忠實的客戶。”高院生表示，很多企業(yè)把物業(yè)作為一個很重要的業(yè)務(wù)模塊和銷售核心看點。

　　方張接也認(rèn)為，提升樓盤的性價比，更契合購房者的居住需求，這符合供給側(cè)改革的要義，打造適銷對路的產(chǎn)品更有利于去庫存。

　　除了房企內(nèi)在升級，專家還認(rèn)為，對政府來說，還應(yīng)該做好周邊的配套。

　　“可居住性包含了產(chǎn)品品質(zhì)和周邊配套兩個方面，配套的問題需要政府方面的引導(dǎo)和努力。”方張接說道。

　　“這些配套一方面是看得見的市政、交通道路，一方面是看不見的比如上學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)，這對于一些郊區(qū)大盤(來說)要求更迫切。”楊軼清表示。

　　“交通擁堵是困擾杭州的老大難問題。”陳剛建議，做好交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，加大高架等基礎(chǔ)交通建設(shè)投入，加快建成便利的地鐵網(wǎng)絡(luò)。

　　“基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對房地產(chǎn)起到很大作用。”高院生也說，“政府在基礎(chǔ)設(shè)施的打造上還是應(yīng)該根據(jù)整個城市的發(fā)展脈絡(luò)去考慮，而不是今天在這打一槍，明天在那發(fā)一炮。”

　　“不僅僅是交通、購物，還應(yīng)當(dāng)有醫(yī)療和教育等配套建設(shè)，這是城市非常核心的資源，如果能達(dá)到合理的配置，那么很多區(qū)域的發(fā)展就會比現(xiàn)在快一些。”陳煥春說，配套設(shè)施問題可能適當(dāng)加快一些步伐，這樣可以增強市場的信心。(完)中新網(wǎng)杭州2月29日電 (記者 施佳秀 實習(xí)生 張若嫻)