——“三去一降一補(bǔ)”系列分析之二

　　□國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組

　　2015年末，我國(guó)商品房待售面積為7.2億平方米，考慮待售期房庫(kù)存后，廣義房地產(chǎn)庫(kù)存面積為32.3億平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)30.2個(gè)月，商品房增量空置率高達(dá)46%，這些都反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在高庫(kù)存狀態(tài)。本文進(jìn)一步測(cè)算了我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量規(guī)模，結(jié)合進(jìn)城農(nóng)民工居住現(xiàn)狀，提出農(nóng)民工市民化是消化住宅庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。

　　一、房地產(chǎn)庫(kù)存的界定及合理區(qū)間

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，商品房生產(chǎn)過(guò)程先后經(jīng)歷已出讓未開(kāi)發(fā)土地、已開(kāi)工未取得預(yù)售許可、開(kāi)工并已取得預(yù)售許可、已竣工等四個(gè)階段。從常用的庫(kù)存概念考慮，一般將具有相對(duì)成熟形態(tài)的產(chǎn)成品作為庫(kù)存，也就是已竣工未出售的商品房，在我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況下還有幾塊房產(chǎn)應(yīng)包括在庫(kù)存內(nèi)。

　　首先，考慮到商品房銷(xiāo)售的75%左右采用預(yù)售模式，因此在界定商品房庫(kù)存時(shí)需要有所變通，應(yīng)該充分考慮到預(yù)售商品房的庫(kù)存。其次，保障性住房是和商品房相對(duì)獨(dú)立的住房體系，在統(tǒng)計(jì)上沒(méi)有完全納入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中。最后，游離在政策法規(guī)之外的小產(chǎn)權(quán)房也屬于房地產(chǎn)范疇，并且規(guī)模較大。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有取得土地、規(guī)劃、工程等許可，未納入到現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中，無(wú)法獲得準(zhǔn)確的建設(shè)、銷(xiāo)售和庫(kù)存等數(shù)據(jù)。

　　基于上述分析，考慮到保障性住房和小產(chǎn)權(quán)房數(shù)據(jù)或不公開(kāi)或缺少統(tǒng)計(jì)，基于嚴(yán)謹(jǐn)性和準(zhǔn)確性，本文將房地產(chǎn)庫(kù)存分為兩個(gè)層次，分別是狹義房地產(chǎn)庫(kù)存和廣義房地產(chǎn)庫(kù)存。除此之外，在廣義房地產(chǎn)庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加保障性住房庫(kù)存、小產(chǎn)權(quán)房庫(kù)存，則是完整意義上的全口徑庫(kù)存，有待統(tǒng)計(jì)完善后進(jìn)一步研究。

　　狹義房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為現(xiàn)房庫(kù)存，是指報(bào)告期末已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中“商品房待售面積”的概念，不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋。通過(guò)狹義庫(kù)存可以計(jì)算商品房空置率，用于判斷商品房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。

　　廣義房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為可售現(xiàn)期房庫(kù)存，是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和，即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房庫(kù)存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。

　　目前，合理的房地產(chǎn)庫(kù)存范圍尚無(wú)嚴(yán)格界定，相對(duì)認(rèn)可的合理去化周期的上限是18個(gè)月。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存明顯分化

　　從全國(guó)層面看，2015年末我國(guó)商品房待售面積7.2億平方米，據(jù)此計(jì)算的狹義房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期為6.7個(gè)月，處于合理區(qū)間。期房待售面積為25.1億平方米，據(jù)此計(jì)算的廣義房地產(chǎn)庫(kù)存總量為32.3億平方米，廣義庫(kù)存去化周期為30.2個(gè)月，超過(guò)庫(kù)存合理區(qū)間上限67.8%。從我國(guó)實(shí)際情況看，廣義庫(kù)存去化周期能更好地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況。比如，2013年我國(guó)商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升，銷(xiāo)售面積增速達(dá)到17.3%，高出上年增速15.5個(gè)百分點(diǎn)，而當(dāng)年商品房竣工面積僅增長(zhǎng)2%。理論上當(dāng)年房地產(chǎn)庫(kù)存應(yīng)該明顯下降，去化周期縮短，然而狹義去化周期不降反升，其原因在于商品房銷(xiāo)售火爆的主要是期房，現(xiàn)房待售面積反而大幅增加了35.2%。廣義房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期能夠更加全面準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，2013年廣義去化周期為23.1個(gè)月，較上年減少了1.3個(gè)月，符合市場(chǎng)邏輯。

　　從大中城市看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化，不同類(lèi)型城市商品房庫(kù)存差異較大。一線城市及重點(diǎn)二線城市庫(kù)存壓力不大，可售商品房庫(kù)存去化周期基本都在18個(gè)月以內(nèi)，處于合理區(qū)間，而且2015年去化周期有所縮短。但是，多數(shù)三四線城市商品房庫(kù)存高企，存在嚴(yán)重消化壓力，部分城市可售商品房去化周期高達(dá)30個(gè)月以上。

　　從商品房空置率來(lái)看，2010年以來(lái)我國(guó)商品房空置率（增量空置）持續(xù)攀升，2014年空置率超過(guò)40%，2015年進(jìn)一步攀升至46%，近兩年已進(jìn)入嚴(yán)重空置狀態(tài)，表明目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于明顯供過(guò)于求，商品房庫(kù)存嚴(yán)重積壓。

　　三、農(nóng)民工市民化的住宅需求估算

　　2012年中國(guó)城鎮(zhèn)（戶籍口徑）人均住房面積達(dá)到32.9平方米，推算出城鎮(zhèn)住房建筑面積總量達(dá)到157.8億平方米，加上當(dāng)年住宅待售面積2.4億平方米，合計(jì)160.2億平方米。按照套均面積80平方米計(jì)算，2012年共有城鎮(zhèn)住房2億套。2013-2014年新增竣工住宅套數(shù)為1515萬(wàn)套，合計(jì)2014年底共有城鎮(zhèn)住房2.15億套。結(jié)合2014年我國(guó)城鎮(zhèn)常住家庭戶數(shù)為2.3億戶左右，可計(jì)算得出常住口徑的套戶比約為0.93。需要強(qiáng)調(diào)的是，如果考慮到2013-2014年間新增的部分保障性住房和小產(chǎn)權(quán)房套數(shù)，我國(guó)城鎮(zhèn)常住家庭和戶籍家庭的套戶比將會(huì)有一定幅度提高。

　　根據(jù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住宅發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)住房市場(chǎng)成熟度較高時(shí)，平均每一戶家庭對(duì)應(yīng)1.05至1.2套住房，這表明當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)已經(jīng)基本接近飽和狀態(tài)。未來(lái)城鎮(zhèn)住宅庫(kù)存消化的方向主要是改善農(nóng)民工居住條件，即農(nóng)民工市民化。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2014年全國(guó)外出農(nóng)民工16821萬(wàn)人。外出農(nóng)民工中，租賃住房的占36.9%，在單位宿舍居住的占28.3%，在工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所居住的占17.2%，鄉(xiāng)外從業(yè)回家居住的農(nóng)民工占13.3%，在務(wù)工地自購(gòu)房的農(nóng)民工僅占1%。

　　假設(shè)農(nóng)民工市民化進(jìn)程加快，原住租賃住房和單位宿舍的農(nóng)民工逐步實(shí)現(xiàn)自購(gòu)房并落戶，如果每年將自購(gòu)房比例提高5個(gè)百分點(diǎn)，則有841萬(wàn)農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)在城鎮(zhèn)購(gòu)房。按照2個(gè)農(nóng)民工組成一個(gè)家庭并育有一個(gè)孩子，以及農(nóng)民工人均居住面積30平方米計(jì)算，將新增3.78億平方米左右的住房需求。假設(shè)新房交易占70%的比例，則有2.65億平方米的新房需求，相當(dāng)于2015年住宅銷(xiāo)售面積（11.24億平方米）的23.6%，潛力巨大。

　　四、八方面有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存

　　做好中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“去庫(kù)存”任務(wù)，應(yīng)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)負(fù)責(zé)”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，建立由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府、購(gòu)房者共同承擔(dān)“庫(kù)存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制，加快深化戶籍和住房制度改革，強(qiáng)化消費(fèi)和供給端引導(dǎo)，擴(kuò)大有效需求，分流轉(zhuǎn)化部分供給，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)土地供應(yīng)管控。各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫(kù)存數(shù)量，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三、四線城市，要嚴(yán)控或者暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)的，要暫停商業(yè)用地出讓。

　?。ǘ┮龑?dǎo)降低商品住房?jī)r(jià)格。政府要明確去庫(kù)存的成本分擔(dān)機(jī)制，營(yíng)造主要依靠市場(chǎng)進(jìn)行去庫(kù)存的可預(yù)期環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)金流和資金鏈緊張的倒逼壓力，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售。政府出臺(tái)的稅收優(yōu)惠要與降價(jià)銷(xiāo)售掛鉤，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售的積極性。各級(jí)政府應(yīng)加快清理稅費(fèi)等推高房?jī)r(jià)的各種不合理政策措施，并研究通過(guò)適當(dāng)降低地價(jià)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)回落的政策措施。

　?。ㄈ┡嘤率忻褡》啃枨蟆３龢O少數(shù)超大城市外，全面落實(shí)農(nóng)民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革，支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，培育潛在購(gòu)房需求。重點(diǎn)支持農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等群體購(gòu)房。研究農(nóng)民戶口變動(dòng)仍保留“三權(quán)”（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)），調(diào)動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城落戶的積極性。完善住房按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低購(gòu)房資金成本，激活購(gòu)房投資需求。

　　（四）用好用足住房公積金。通過(guò)放寬住房公積金提取條件、落實(shí)住房公積金異地貸操作、提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度等，重點(diǎn)支持職工購(gòu)買(mǎi)保障性住房和首套普通商品住房，兼顧職工其他購(gòu)房需求。擴(kuò)大住房公積金制度范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。允許發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券，提高住房公積金資金流動(dòng)性。研究以住房公積金為主成立國(guó)家住宅銀行，為中低收入者和新市民提供低息信貸金融支持。

　　（五）加快住房保障方式轉(zhuǎn)變。提高棚改貨幣化安置比例，積極推進(jìn)政府組織棚改居民購(gòu)買(mǎi)商品房安置方式。也可采取政府集中購(gòu)買(mǎi)在建或已建成普通商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房，但應(yīng)以存量普通商品住房為主，并且購(gòu)置價(jià)格不得高于所在區(qū)域同類(lèi)普通商品住房的上年平均價(jià)格。支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。推行公租房保障貨幣化，鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍。

　?。┩苿?dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。建立購(gòu)租并舉的住房制度，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。積極培育以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務(wù)水平。鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，將其持有房源向社會(huì)出租，從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

　　（七）推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)，宏觀上增加項(xiàng)目的宜居宜業(yè)性，微觀上注重樓盤(pán)細(xì)節(jié)，改善配套環(huán)境，適應(yīng)市民多元化、個(gè)性化需求。支持跨界地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、度假地產(chǎn)，推動(dòng)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向眾創(chuàng)空間和樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，引導(dǎo)品牌好實(shí)力強(qiáng)的房企“接盤(pán)”，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

　?。ò耍?qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。深化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研判，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管信息平臺(tái)，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)排查力度，高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現(xiàn)象，讓開(kāi)發(fā)商不能違約、不敢違約。（執(zhí)筆：牛犁 胡祖銓）