近日，工人在江西省靖安縣雷公尖墾殖場虎山安置小區(qū)清運建筑垃圾。近年來，江西省實施農(nóng)墾危房改造工程，幫助農(nóng)墾人搬進城鎮(zhèn)新區(qū)。 徐仲庭攝(新華社發(fā))

　　房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對經(jīng)濟穩(wěn)增長有著重要意義，當前我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢，同時地區(qū)分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中。去庫存作為現(xiàn)階段房地產(chǎn)工作的重點，應(yīng)該多措并舉開展工作。此外，農(nóng)民工市民化也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，這部分人群總量有2億多人，把需求釋放出來，對房地產(chǎn)行業(yè)而言將是一個重要發(fā)展機遇—

　　主持人：本報記者 亢 舒

　　嘉賓：

　　劉洪玉 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

　　朱中一 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長

　　柴 強 中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長

　　企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯

　　主持人：在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場的變化牽動人心。應(yīng)該如何看待當前房地產(chǎn)市場的形勢，當前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟又產(chǎn)生了怎樣的影響？

　　朱中一：當前房地產(chǎn)市場的總體形勢呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖，地區(qū)分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中?？梢哉f房地產(chǎn)市場的總體回暖對經(jīng)濟的穩(wěn)增長有著重要意義。但值得注意的是，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速一直呈下降趨勢。從目前來看，這個態(tài)勢還可能會延續(xù)一段時間，這主要與一些地方的高庫存有關(guān)。

　　土地出讓金是地方財政收入的重要來源之一，因此土地購置面積、土地成交價格和房地產(chǎn)開發(fā)投資下降給地方政府穩(wěn)增長帶來了不小壓力。對于庫存量大、銷售不善的企業(yè)，資金回籠面臨困難，有些企業(yè)甚至面臨被兼并重組的境遇。一些全國布點的企業(yè)，有些城市的情況略好一點，有些略差一點，綜合起來壓力不是太大。

　　房地產(chǎn)去庫存對宏觀經(jīng)濟的作用一定不能小視。過去我們對房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟寄托的希望很大。在經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)下，我們要逐步擺脫對土地財政和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴?？傮w而言，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的主要任務(wù)。

　　柴強：分析和判斷房地產(chǎn)市場形勢，有許多指標，包括成交量、成交額、房價、地價、開發(fā)投資、購地數(shù)量、新開工面積、庫存量、空置率等。其中最重要的先行指標是成交量和成交額。

　　從2014年下半年開始，隨著一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施陸續(xù)出臺，使房地產(chǎn)市場從2015年一季度以后逐漸回暖。去年新建商品房、二手房的成交量均創(chuàng)歷史新高，全國房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)回升，穩(wěn)中向好。這種回暖態(tài)勢，以一線城市為先導(dǎo)，已開始傳遞到許多二線城市，下一步會傳遞到三四線城市。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑對宏觀經(jīng)濟影響很大。房地產(chǎn)業(yè)至少包括兩方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是住房消費，這兩方面對其他產(chǎn)業(yè)有很大的拉動作用，并關(guān)系到地方稅收和政府收入。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，影響到鋼材、水泥、建筑設(shè)備、建筑業(yè)、就業(yè)、地方政府土地出讓收入等。從住房消費看，影響到裝飾裝修、家電、家具等。同時，房地產(chǎn)交易還影響到地方稅收。

　　劉洪玉：當前我國房地產(chǎn)市場正處在從快速發(fā)展向穩(wěn)定發(fā)展轉(zhuǎn)變的調(diào)整過程中，也可以說是在從過去的近乎單邊上漲的市場，向空間區(qū)域分化和各類型供給結(jié)構(gòu)性漲跌互現(xiàn)的方向轉(zhuǎn)變。其中主要的誘因，一是宏觀經(jīng)濟進入新常態(tài)，二是絕大部分城市的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了根本性的變化，出現(xiàn)了較大規(guī)模的新建商品房庫存和存量房屋空置。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟的影響，包括創(chuàng)造就業(yè)機會、增加職工收入、貢獻政府稅收等直接效應(yīng)，帶動家具、建材、家電、建筑、家裝、鋼鐵等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的間接效應(yīng)，還包括在直接和間接效應(yīng)下獲取收入或利潤的人將其收入用于購買商品和服務(wù)的誘導(dǎo)效應(yīng)。可以看出，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟活動放緩，對宏觀經(jīng)濟、地方政府、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)企業(yè)與職工，都會有負面影響。

　　支持改善性住房需求

　　主持人：“去庫存”是2016年中央經(jīng)濟工作會議確定的未來五大任務(wù)之一，當前房地產(chǎn)市場究竟應(yīng)該如何去庫存？

　　朱中一：去庫存作為現(xiàn)階段房地產(chǎn)工作的重點，應(yīng)該從以下幾個方面來開展工作。第一，要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房，落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。同時，推進已在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將農(nóng)村的宅基地和其他住房流轉(zhuǎn)起來，提高他們的支付能力，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

　　第二，要繼續(xù)實施對首次購房、合理改善性購房的信貸和稅收支持政策，進一步用足用好住房公積金。最近，央行出臺了針對非限購城市首套商品房降低首付比例的政策，就是進一步利用金融手段支持自住改善性需求的表現(xiàn)。同時，政府要逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入公積金制度范圍內(nèi)，為這部分群體進城購房提供政策支持。

　　第三，要推進房地產(chǎn)存量去化，管控好土地供應(yīng)。土地政策應(yīng)該不同城市分別對待，對于庫存高企的城市應(yīng)該以消化存量為主要方向，減少土地供應(yīng)；對于一線城市等熱點城市，應(yīng)該適當增加土地有效供給，促進供需平衡。同時，促進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，鼓勵開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格。

　　第四，推進供給側(cè)改革，改進房地產(chǎn)調(diào)控。建立房地產(chǎn)市場庫存和交易監(jiān)測平臺，更加注重地方政府調(diào)控責任，更加注重分類調(diào)控、分城施策，取消過時的限制性措施。還應(yīng)在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，編制好住房發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建以需求為導(dǎo)向、以住房發(fā)展規(guī)劃為總體指導(dǎo)的購租并舉的住房供應(yīng)模式。

　　第五，大力發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，推動住房租賃規(guī)?；瘜I(yè)化發(fā)展。

　　第六，繼續(xù)推進棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。同時，調(diào)整保障房實現(xiàn)方式，推進公租房貨幣化。公租房原則上以盤活存量為主，通過市場籌集房源，政府給予補貼。

　　柴強：進一步加大力度鼓勵支持改善性購房需求，如針對改善性需求人群，賣后又買的，應(yīng)該按房價差額征收營業(yè)稅、契稅。要倡導(dǎo)買后用于出租的投資性購房需求，培育和發(fā)展住房租賃市場，扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展，完善住房租賃稅收政策，使住房投資有合理的收益率。

　　目前要賣房再買房，購房者必須把原來的住房貸款還清，再購買下一套住房，這在實踐中導(dǎo)致購房者不得不依賴高息的“贖樓貸款”或“過橋資金”。這不僅增加了交易費用，還增加了交易時間和交易風(fēng)險。應(yīng)該貫徹去年中央經(jīng)濟工作會議提出的“要取消過時的限制性措施”這一要求，進一步清理過時的限制性措施，允許抵押貸款隨著房屋的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，這樣能減輕改善型購房者不少負擔。

　　劉洪玉：解決房地產(chǎn)去庫存問題，一是要盡快把過去房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中逐漸加碼的稅收、金融、市場規(guī)制等過時的限制性措施取消，比如消除“高檔住宅”和普通住宅的稅負差異等，降低交易成本、降低商品房綜合成本、提高供給效率。

　　二是要完善配套設(shè)施建設(shè)，提高商品房供給的有效性。

　　三是要落實戶籍制度改革方案，將住房保障和住房支持政策覆蓋到全體常住人口。

　　四是加大就業(yè)機會創(chuàng)造的力度，畢竟人們買房子的目的只是休養(yǎng)生息，沒有工作、沒有收入來源，光有住房是沒有意義的。

　　農(nóng)民工購房潛力很大

　　農(nóng)民工市民化對房地產(chǎn)市場的影響究竟有多大？釋放這部分人群的需求，還需要哪些配套措施的出臺和落實？

　　柴強：我國目前的城鎮(zhèn)化率為55%，距離80%左右的飽和水平還有相當距離，說明農(nóng)民工進城購房潛力還很大。要將這部分潛力充分釋放出來，就應(yīng)該鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民工參加住房公積金，從而使其可以享受到優(yōu)惠利率的公積金貸款。

　　劉洪玉：農(nóng)民工的市民化，短期內(nèi)還看不出有較大影響，但從中長期來看，會對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求，尤其是三四線城市的房地產(chǎn)市場需求，起到重要支持作用。除了落實戶籍改革方案、改革住房制度以外，原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地的流轉(zhuǎn)，發(fā)揮其財產(chǎn)功能也非常必要。

　　當然，如果農(nóng)村宅基地還是僅僅在農(nóng)村集體組織成員之間流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的財富效應(yīng)就會非常有限，對其進城的財務(wù)支持作用也會非常有限。

　　朱中一：農(nóng)民工市民化對房地產(chǎn)市場的影響是比較大的。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近30年的發(fā)展，住房供求關(guān)系總體平衡，一些城市甚至出現(xiàn)了過剩。但對于進城務(wù)工人員而言，對他們住房問題的解決才剛剛開始，這部分人群總量有2億多人，把這些需求釋放出來，對房地產(chǎn)行業(yè)而言是又一重要發(fā)展機遇。

　　當前，我國房地產(chǎn)市場存在分化和不平衡。大城市供不應(yīng)求，一些中小城市供給過剩。農(nóng)民工的住房存在“兩個老鼠洞”問題，走出農(nóng)村去“打工”，家里的房子空蕩蕩，老鼠進進出出；走進城市買不起房只能住城中村、地下室，居住環(huán)境依然較差，老鼠仍然進進出出。

　　要解決“兩個老鼠洞”問題也要從上述兩方面著手。在城市這一頭，要完善針對農(nóng)民工的就業(yè)、基本公共服務(wù)、養(yǎng)老等政策措施的出臺和落實，讓進城務(wù)工的農(nóng)民工放心購房；農(nóng)村這一頭，允許進城農(nóng)民工將原來的宅基地、承包地和住房依法流轉(zhuǎn)，比如出租或者抵押貸款，從而提高他們在城市中的購房與租房能力。

　　與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展

　　主持人：未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將迎來哪些轉(zhuǎn)變？房地產(chǎn)市場還應(yīng)完善哪些政策？房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟中的地位和作用將有哪些改變？

　　朱中一：房地產(chǎn)勢必將從過去快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。當然一些庫存量大的三四線城市實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展還需要努力。

　　從結(jié)構(gòu)上看，商品房將從過去以銷售為主向購租并存轉(zhuǎn)變；存量房的數(shù)量將大于新建的商品房數(shù)量；保障房將從過去實物保障為主向公租房保障為主轉(zhuǎn)變；住宅類商品房與非住宅將共同發(fā)展。

　　當前，改革在不斷深化。房地產(chǎn)行業(yè)的改革核心在于土地供應(yīng)。應(yīng)將增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量掛鉤，探索已進城落戶農(nóng)民工將宅基地和房產(chǎn)依法有償轉(zhuǎn)讓。同時，建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤制度。

　　未來，房地產(chǎn)行業(yè)的核心機遇在于房地產(chǎn)要與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，其重點是房地產(chǎn)要與人們消費升級的節(jié)奏相適應(yīng)。同時，還要與旅游、養(yǎng)老等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。

　　柴強：房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型主要表現(xiàn)在以下五個方面：一是從賣方市場為主，轉(zhuǎn)向買方市場為主。

　　二是從房價單向快速上漲為主，轉(zhuǎn)向房價上下雙向波動中上升趨勢為主。

　　三是從新建商品房市場為主，轉(zhuǎn)向存量房市場為主。從發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況看，這也是未來發(fā)展的必然趨勢。如2012年至2014年美國新住房買賣數(shù)量占所有住房買賣數(shù)量的7.3%、7.8%、8.1%，即住房交易中90%以上是存量住房。

　　四是從房地產(chǎn)買賣為主，轉(zhuǎn)向買賣與租賃并重。從發(fā)達國家和地區(qū)來看，自有住房和通過租賃解決居住人群的比例為6：4，例如德國的租賃住房比例就高達57%。

　　五是從房地產(chǎn)開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資、證券化和專業(yè)服務(wù)為主。

　　目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)能過剩的問題依然嚴重，要想解決這一問題，就需要供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。為改善居住條件，人們需要環(huán)境好、密度低、環(huán)保、節(jié)能的高品質(zhì)住宅。因此，要適當放開低密度住宅的開發(fā)建設(shè)、放開戶型限制，對某些土地的用途管制應(yīng)引入負面清單制度，讓開發(fā)企業(yè)去發(fā)現(xiàn)土地的最佳利用方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性。

　　隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷成熟，除了常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)在房屋更新改造、修繕維護、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、物業(yè)管理等領(lǐng)域也面臨更多的新機遇。

　　劉洪玉：當前我國房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額是6%，而西方發(fā)達國家普遍達到12%左右，可以發(fā)現(xiàn)當前我們看到的“房地產(chǎn)業(yè)”并不是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的全部。比如，我們普遍重視新建住房，但存量住房的維護、維修、更新改造投入嚴重不足，導(dǎo)致存量住宅的安全健康水平不斷下降，適老性、抗震性能、能源利用效率等不能與時俱進。再比如，開發(fā)商目前的主要工作是建房子，對房屋空間的優(yōu)化利用、運行管理和資產(chǎn)管理缺乏基本能力，導(dǎo)致大量房屋空間沒有得到充分有效利用，造成資源浪費和收益流失。因此在社區(qū)服務(wù)、創(chuàng)客空間、青年公寓、老年住宅、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等很多方面，新型房地產(chǎn)經(jīng)濟活動還有待我們?nèi)ヌ剿骱烷_拓。(亢 舒)