房地產市場或整體量升價緩

    2016年只要經濟不出現(xiàn)嚴重問題，房地產市場各項指標將保持低位運行，房地產市場整體量升價緩，但區(qū)域市場仍會繼續(xù)分化。因此，房地產政策仍需要注意差異性，應賦予企業(yè)更多自主權。激發(fā)改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題，房地產企業(yè)轉型和兼并的步伐也將加快。

    □國家信息中心宏觀政策動向課題組

    一、2015年房地產市場運行地區(qū)差異大

    2015年的房地產市場總體上可以用波瀾不驚來概括，在政策面的逐步寬松和剛性需求依然強勁的背景下，市場逐步回暖，但是市場回暖的地區(qū)差異非常大，局部地區(qū)出現(xiàn)過熱，還有些地區(qū)依然不景氣。

    1、國房景氣指數(shù)走出“微笑”曲線，但仍處于不景氣空間

    隨著房地產寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開始不斷釋放，房地產市場回暖十分明顯。反映房地產市場景氣狀況的國房景氣指數(shù)（也稱“房地產開發(fā)景氣指數(shù)”）在2015年6月份環(huán)比開始轉正，這也是6個月后的首次環(huán)比上升。7、8月繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢，但是自9月后基本保持平穩(wěn)走勢，而且還有輕微的下滑趨勢，但是全年國房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線。全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產市場發(fā)展的趨勢看，超越100基本不太可能。

    2、房地產與住宅開發(fā)投資下滑明顯，增速遠低于固定資產投資

    房地產作為關聯(lián)性極強的產業(yè)，房地產投資既是房地產市場重要的指標，也是影響宏觀經濟的重要指標。從房地產開發(fā)投資看，2015年全國房地產開發(fā)投資95979億元，同比增速從年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈現(xiàn)逐月下滑趨勢，但下滑的趨勢不斷減緩。其中，全年住宅投資64595億元，同比增長0.4%。值得注意的是房地產投資增速自2014年3月低于固定資產投資后，2015年增速差距持續(xù)擴大，1-12月全國固定資產投資同比增速為10%，增速已分別超過房地產投資和住宅投資增速9和9.6個百分點，反映出房地產投資在我國固定資產投資中占比逐步下降。

    3、商品房和住宅銷售穩(wěn)步攀升，住宅銷售額增速明顯

    2015年房地產市場銷售與投資差異較大，商品房和住宅市場，無論是從銷售面積還是銷售額看，都呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢。全年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%，住宅銷售面積112406萬平方米，同比增長6.9%。尤其值得注意的是從2015年6月開始，商品房和住宅銷售面積同比增長就擺脫自2014年開始的負增長局面，一路穩(wěn)步攀升，但是增速自10月就開始減緩。銷售額相對銷售面積增長更快，自5月份就實現(xiàn)同比正增長，隨后一路快速攀升，全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長14.4%和16.6%。尤其是住宅的銷售額增速明顯，自3月份開始就領先于商品房銷售額，到12月份同比增速快于商品房2.2個百分點，反映出住宅需求旺盛，房價有上升動力。當然住宅銷售的快速增長很大程度與一二線城市的快速回暖有關。

    雖然銷售看起來回暖明顯，但是由于各地新房上市速度更快，去庫存壓力不斷加大。12月末，商品房待售面積71853萬平方米，比2014年底增長了15.6%。其中，住宅45248萬平方米，增長了11.2%，辦公樓3276萬平方米，增長了24.7%；商業(yè)營用房14664萬平方米，增長了24.6%。如果考慮一部分在建還未售的商品房，商品房庫存數(shù)量更高，去庫存壓力較大。

    4、房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比緩慢回升，個人按揭貸款增長迅速

    2015年全年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長2.6%。其中，國內貸款20214億元，下降4.8%；利用外資比例雖然不大，僅297億元，但是波動幅度較大，從年初的同比增長72.6%，到年末的同比下降53.6%；而個人按揭貸款是所有資金中增長最為迅速的，全年個人按揭貸款16662億元，同比增速從年初的2.1%上升到12月的21.9%。顯然，在房地產銷售回暖的情況下，個人住房消費貸款需求增長迅速，成為推動房地產成交量和價格上行的重要因素，也有利于房地產開發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產企業(yè)的資金回籠，緩解房地產企業(yè)風險。

    5、房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購置面積大幅走低

    雖然商品房和住宅銷售同比持續(xù)上升，但是受到庫存不斷增加和房地產區(qū)域分化的嚴重，全國房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購置面積大幅下滑。全年房屋和住宅新開工面積分別為154454萬平方米和106651萬平方米，同比分別下降14%和14.6%。與此同時，土地購置面積也下滑嚴重，全年土地購置面積22811萬平方米，同比下降31.7%。這些指標的下降，一定程度減緩未來去庫存的壓力。

    二、房地產市場整體供大于求

    我國當前房地產市場已經發(fā)生改變，由供給端走向需求端，房地產市場整體處于供大于求的局面，但房地產市場的區(qū)域差異較大。

    1、房地產調控政策會進一步寬松

    面對庫存越來越嚴重的房地產市場，自2014底以來，房地產調控政策越來越寬松，除了幾個一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調，而且各地方政府為了進一步刺激房地產需求，出臺真金白銀的房地產補貼政策。2016年在去庫存成為五大任務之一的背景下，調控政策應該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調；鼓勵農民進城買房落戶（中央經濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮(zhèn)化結合起來）；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶（中央經濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革）；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產生對大戶型的改善型需求，遠期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。

    2、較高的住房自給率和人口將影響房地產市場預期

    隨著我國房地產市場本世紀以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經成為不爭的事實，根據(jù)西南財經大學和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調查報告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平（美國為65%，英國為70%，日本為60%），處于世界前列。實際，如果再加上我國大量存在的小產權房以及軍隊住房等，我國的住房自給率可能會更高。一方面面對較高的住房自給率，另一方面從我國新生人口來看，我國上世紀70年代新生人口2.03億人，上世紀80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個世紀90年代少0.13億人。人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產市場需求的預期。

    3、經濟增速放緩將影響房地產市場持續(xù)回暖

    從2015年房地產市場銷售面積和銷售額的數(shù)據(jù)看，房地產市場回暖的趨勢已基本確立。但是，房地產回暖的區(qū)域差異顯然較大，另外，宏觀經濟數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產市場整體回暖的基礎還比較脆弱，如果經濟增速持續(xù)下降，房地產市場很難獨善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產銷售增速趨緩已經比較明顯，而且寬松政策對房地產市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔憂。雖然2016年的房地產政策會更加寬松，但是經濟下滑下的市場預期發(fā)生改變，居民收入水平也會產生影響，所以房地產市場回暖能否持續(xù)回暖與經濟增速還有一點關系。

    4、商品房去庫存尚無有效手段

    商品房去庫存已經成為2016年國家五大經濟工作任務之一。目前我國商品房庫存顯然不是以待售面積為71853萬平方米來計算的，因為這個庫存量按照2015年的銷售速度，只需要6.72個月就可以銷售完畢，這顯然不值得擔憂。根據(jù)2000-2015年底我國房地產新開工面積減去銷售面積差額更真實反映我國的商品房庫存，再以過去3年平均銷售速度作為需求，則需要4.4年消化庫存。可見，去庫存壓力顯然很大。而目前對于去庫存寄予希望最大的就是通過農民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付首付，這種按揭也會具有一定的風險。還有建議通過降房價去庫存，這顯然只是一種理論思維，認為價格降低，需求會增加，但是事實上商品房市場跟一般商品市場顯然不一樣，投入資金大，所以在商品房市場人們的購買行為往往跟股市相似，買漲不買跌。特別是當人們對于房價下跌有預期后會進一步降低購房需求。

    5、房地產企業(yè)加快合作和轉型

    隨著房地產行業(yè)的調整，房地產企業(yè)盈利空間越來越窄，一些根植于三四線城市的中小房地產企業(yè)越來越難生存，主動轉型或者多元化經營成為趨勢。而大型房地產企業(yè)也由于房地產市場的走弱帶來風險上升，拿地更為謹慎，很多企業(yè)已退出三四線城市。一線城市由于地價繼續(xù)攀升加劇企業(yè)流動性風險，大企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)成為一種新趨勢。大企業(yè)間除了資金合作外，還有經驗的分享。另外，房地產企業(yè)也在嘗試利用“互聯(lián)網(wǎng)+”這一國家戰(zhàn)略來實現(xiàn)轉型，但目前房地產企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)應用主要是房產信息查詢、線上銷售和資金眾籌，更高效的互聯(lián)網(wǎng)應用模式還在探索之中。

    三、房地產市場整體量升價緩 區(qū)域市場繼續(xù)分化

    2016年只要經濟不出現(xiàn)嚴重問題，房地產市場各項指標將保持低位運行，房地產市場整體量升價緩，但區(qū)域市場仍會繼續(xù)分化。因此，房地產政策仍需要注意差異性，應賦予企業(yè)更多自主權。激發(fā)改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題，房地產企業(yè)轉型和兼并的步伐也將加快。

    1、區(qū)域分化繼續(xù)加劇，去庫存效果地區(qū)差異較大

    只要經濟基本面不出現(xiàn)大的問題，2016年房地產市場無論是銷售和開發(fā)都會延續(xù)2015年分化的趨勢，一線城市和二線熱點城市還會出現(xiàn)量價齊升的局面，但是價格大幅上升的可能性不大，一般二線城市和三四線城市去庫存壓力仍然較大，價格難以上行。鑒于當前房地產作為投資的功能較弱，隨著房地產調控長效機制的逐步完善，房地產需求將逐步趨于理性，加快去庫存的關鍵在于激發(fā)改善型需求。但是，各地由于經濟發(fā)展?jié)摿蛶齑娆F(xiàn)狀差異較大，去庫存差異也會較大，極大城市群地區(qū)和一些經濟發(fā)展?jié)摿Υ?、結構轉型快的三四線城市去庫存效果較好，而廣大工業(yè)產業(yè)過剩嚴重和經濟發(fā)展下滑嚴重的城市去庫存效果較差。

    2、房地產投資增速繼續(xù)下滑，全年投資增速為零左右

    一方面受房地產庫存的不斷增加到影響，另一方面又受到房地產政策寬松下房地產銷售不斷回暖的影響，2015年房地產投資增速雖然連連下滑，但是下滑的速度顯然不斷趨緩。但是，2015年三季度，房地產開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負增長，再結合土地購置面積的大幅下滑，可以判斷，2016年房地產投資仍將繼續(xù)下滑，但是受到2015年投資基數(shù)較低的影響，房地產投資增速雖然繼續(xù)下降，但是幅度有限，個別月份會出現(xiàn)同比負增長，全年房地產投資為零增長。

    3、商品房銷量仍會上升，價格變動的區(qū)域差異較大

    2015年的商品房銷售在寬松政策的刺激下不斷回暖，尤其是一二線城市。事實上，我國城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求仍然有較大空間，改善性需求也在不斷涌現(xiàn)，加上政策的寬松，2016年房地產市場的銷量仍然會延續(xù)上升趨勢。再加上全面放開二孩政策，房地產市場需求在未來一段時間將謹慎樂觀。但是，房地產市場區(qū)域差異化的影響和庫存的壓力會使房地產價格總體上升幅度相對銷量增長比較平穩(wěn)，但一線和二線熱點城市及國家戰(zhàn)略重點布局區(qū)域的城市商品房銷量和價格增長都較快，三四線城市銷量和價格的上升仍將緩慢，甚至負增長。

    4、房地產企業(yè)轉型和淘汰步伐加快，產業(yè)集中度將提高

    房地產市場進入“新常態(tài)”后，企業(yè)利潤不斷下滑，房地產企業(yè)紛紛加快轉型和兼并重組。一些有實力的品牌房企紛紛主動出擊，實現(xiàn)多條腿走路，轉型相當輕松。尤其是萬科和萬達的強強聯(lián)姻，率先走一條合縱連橫的新路子，為房地產企業(yè)的合作帶來一定示范效應，可能出現(xiàn)更多強強聯(lián)合或者抱團實施多元化發(fā)展的例子。同時，房地產企業(yè)面對房地產市場嚴峻的現(xiàn)實，加快轉型成為一種必然，越是實力雄厚的企業(yè)轉型的步伐會更快，尤其是作為商業(yè)地產龍頭的萬達，將2016年地產銷售目標下調至1000億平方米，相比2015年逾1600億平方米的銷售額，下調幅度近40%。這種迅猛的轉型必然會對房地產企業(yè)帶來較大影響，為國內其他開發(fā)商的轉型提供了樣本。同時，三四線城市中小房企的轉型并非易事，有的只能選擇放棄房地產業(yè)務，或被兼并甚至淘汰，從而提高房地產業(yè)的集中度。

    四、房地產調控政策應細化和區(qū)別對待

    房地產去庫存成為2016年我國經濟社會發(fā)展的五大任務之一，也是房地產市場宏觀調控的主要任務，但由于房地產市場地區(qū)差異較大，對房地產市場的調控的政策應該細化和區(qū)別對待，調控手段更多采用市場而不是行政，刺激剛性需求，促進改善型需求，加快房地產長效機制建設，加強對“互聯(lián)網(wǎng)+房地產”新興業(yè)態(tài)的扶持和監(jiān)管，促進房地產市場健康發(fā)展。

    1、實施因地制宜的去庫存對策

    明確去庫存是以市場為主導，不要給市場以救市的感覺。政府需要明確在去庫存中的作用，主要是發(fā)揮政策支持和信息服務等作用，防止給市場傳遞政府救市的誤導，去庫存主要還是以市場化方式進行。針對庫存的區(qū)域差異較大的特點，地方政府要發(fā)揮積極作用，各市、縣要加強庫存信息的匯總和發(fā)布，鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定并落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。

    2、繼續(xù)實施有針對性的寬松房地產政策，刺激有效需求

    2016年，應繼續(xù)從面和點上實施支持剛需和改善型需求的政策。面上的政策，如繼續(xù)下調首套房的首付比例、降息、降低樓市的稅費、調整普通住宅標準等。而點上的政策更具有針對性，如首套房利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持；棚戶區(qū)改造項目直接購買商品房而非另建；對特定產品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免等。但是，必須嚴格注意政策寬松的針對性，如果不考慮房地產庫存的地區(qū)差異，在房地產諸多長效機制還沒建立起來前，以去庫存為理由全面放松房地產市場政策，就會助長房地產市場的投機行為，尤其在人口流入預期較大的一二線城市。2015年深圳房價的飆升顯然不全是剛需的拉動，很大程度上就是跟寬松政策下導致中介的瘋狂炒房有關，特別是合伙或眾籌炒房，所以導致2015年深圳的住房貸款突破6000億元，以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實的“杠桿樓市”，所以2016年初在深四大國有銀行紛紛收緊了對中介人員的房貸。

    3、加強經濟社會改革，促進房地產持續(xù)發(fā)展

    首先，要加快戶籍制度改革，讓農民工進城落戶更容易，落戶后能真正享受到市民待遇；其次，改革公積金制度，把農民工、個體戶納入公積金管理當中；第三，通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農民工在城市里購房；第四，加快推進農村土地產權改革，讓農民獲得更多的土地收益，增加農民的購買力。為激發(fā)城鎮(zhèn)改善型需求，應對先買后賣的情況只對面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。

    4、刺激中小城市經濟發(fā)展，有效降低庫存

    當前，房地產去庫存壓力最大的是廣大的三四線城市，這些城市的低房價相對于一、二線城市是重要的產業(yè)競爭優(yōu)勢，但是由于這些城市的基礎設施和醫(yī)療、教育等生活配套條件落后，導致產業(yè)發(fā)展緩慢，就業(yè)難度大，使農村人口就近轉移的優(yōu)勢無法發(fā)揮，城鎮(zhèn)化規(guī)劃的人口增速不但無法實現(xiàn)，甚至還出現(xiàn)人口流失。我國當前體制下資源配置嚴重依賴于行政權力，導致空間布局的畸形化，使大城市越來越大，城市病日益嚴重，小城市卻得不到應有的發(fā)展，甚至造成小城市的蕭條和空心化。國家應通過政策、稅收和資金支持三四線城市經濟發(fā)展，提高這些城鎮(zhèn)吸納“新市民”的能力，既化解這些城市房地產庫存壓力，又化解大城市的人口和環(huán)境壓力。

    5、鼓勵“互聯(lián)網(wǎng)+”與房地產行業(yè)的融合發(fā)展，加強風險監(jiān)管

    應鼓勵房地產企業(yè)更多利用互聯(lián)網(wǎng)技術改善企業(yè)管理、銷售、售后服務及拓展業(yè)務，也應鼓勵智能制造企業(yè)參與房地產公司的發(fā)展與變革。尤其是可以按照跨界合作的模式來塑造我國的智慧家庭、智慧社區(qū)。鼓勵房地產企業(yè)與消費者認可的軟件企業(yè)進行合作，開發(fā)出人性化的APP，在房子里添加很多新元素，利用互聯(lián)網(wǎng)技術來滿足家庭、社會所需的多元化需求，把碎片化的內容通過一個項目來進行實驗性整合。爭取在一些樣板城市首先實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的組合，形成一種新的房地產行業(yè)發(fā)展模式。同時，對“互聯(lián)網(wǎng)+房地產”模式可能強化房地產行業(yè)的準金融屬性，既要鼓勵創(chuàng)新，又要加強監(jiān)管，防范好金融風險。（執(zhí)筆：鄒士年）