原標(biāo)題:非限購(gòu)城市商貸首套房首付最低20% 二套房首付最低30%

    商貸首付十年后再回兩成

    在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，首套房首付比例最低可以降低至20%。

    對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。首套房首付降低到20%后，如果買一套300萬(wàn)元房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬(wàn)元。

    個(gè)人房貸政策再次放寬。昨天，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。不過(guò)，對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

    通知稱，央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

    與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；二套房貸款，如果首套房貸款未結(jié)清的，首付比例可以降為30%，之前政策底線是40%，有些地方執(zhí)行的是50%。因此，此次政策執(zhí)行后，不限購(gòu)地區(qū)的居民買房，不論是首套還是二套，首付比例可以降低5%-10%，對(duì)某些購(gòu)房人群甚至可以達(dá)到20%。值得關(guān)注的是，這是繼2006年6月之后，商貸最低首付比例首次重回二成。

    浙商銀行昨天第一時(shí)間對(duì)央行新政作出回應(yīng)。浙商銀行表示，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對(duì)已擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購(gòu)買普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款最低比例為30%。

    易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭昨天表示，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求。

    已經(jīng)在北京周邊看好房下了定金的張先生昨天聽(tīng)到這個(gè)消息后，格外高興。他看中了一套80萬(wàn)元的房子，首付必須30%，需要24萬(wàn)元?？伤掷锏馁Y金不到20萬(wàn)，正發(fā)愁上哪里借錢補(bǔ)齊首付。“有了這個(gè)新政策，我這一成首付就不用愁了。就算首付降不到20%，降到25%我也可勉強(qiáng)應(yīng)付，可以輕輕松松地過(guò)個(gè)年了。”

    算賬

    套總價(jià)300萬(wàn)首付降至20% 月供多了1818元

    北青報(bào)記者注意到，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策對(duì)促進(jìn)購(gòu)房者入市的影響可能并不太大，因?yàn)槭赘督档?，在利率不變的情況下，則意味著月供增加，償還銀行的利息總額增加。

    對(duì)首套房來(lái)說(shuō)，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%，如果100萬(wàn)元的房子，以前首付30%，需要30萬(wàn)，每月月供4303元，20年累計(jì)支付利息為33.27萬(wàn)元?，F(xiàn)在首付最低能降至20%，只需要20萬(wàn)，但每月月供增加到4918元，增加606元，累計(jì)利息增至38.02萬(wàn)元，增加4.75萬(wàn)元，漲幅為14%。如果買一套300萬(wàn)元的房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬(wàn)元。

    對(duì)二套房來(lái)說(shuō)，由于房貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，因首付降低導(dǎo)致月供和利息增長(zhǎng)的幅度更大。一套100萬(wàn)元的房子，以前首付40%，需要40萬(wàn)元，月供4090元，總利息支出38.16萬(wàn)元；現(xiàn)在首付降至30%，只需30萬(wàn)元，但月供需要4772元，多了682元，20年需要支付利息44.52萬(wàn)元，增加了6.36萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為16.7%。如果買的是一套300萬(wàn)元的房子，每月月供要增加2046元，總利息要多支出18.98萬(wàn)元。

    也正是如此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從結(jié)果看，根本上這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率并未降低，降低首付帶來(lái)的是貸款壓力的增加。從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)看，因首付降低刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限。不過(guò)，張大偉同時(shí)表示，從心理層面看，會(huì)刺激一波需求入市。

    影響

    二線城市將是新政主要影響區(qū)

    多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的第一步，信號(hào)意義明顯，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地。

    楊紅旭認(rèn)為，未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，首套房貸首付比例回到了20%，意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開(kāi)，從這次政策開(kāi)始，中央各主管部門去庫(kù)存的執(zhí)行落實(shí)政策將會(huì)相繼出臺(tái)。

    “政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一、二線城市，雖然一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。”張大偉表示，預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。這種情況下，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。

    民生證券昨天發(fā)布最新研報(bào)認(rèn)為，首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。從事件看，央行促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖明顯，除了房地產(chǎn)去庫(kù)存，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的措施出臺(tái)，引導(dǎo)流動(dòng)性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

    關(guān)注

    首套房杠桿被放大到5倍？

    那么，此次央行房貸首付新政的出臺(tái)，到底意味著什么？是否意味著2016年新一輪樓市救市大幕正式開(kāi)啟？

    就限購(gòu)而言，目前，中國(guó)僅有四個(gè)一線城市，即北京、上海、深圳、廣州，及一個(gè)旅游城市三亞仍執(zhí)行限購(gòu)措施(本地居民家庭不得購(gòu)買第三套住房、非本地居民繳稅滿一定年限方可購(gòu)房)，其余曾經(jīng)同樣自2011 年開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)措施的40個(gè)城市在去年7、8月份先后取消了該政策。

    對(duì)于這次出臺(tái)的新政策，市場(chǎng)的看法并不一致，有分析人士稱利率不降低，光降首付難以刺激樓市，況且首付的降低也帶來(lái)了杠桿的提升，這意味著，人們購(gòu)買首套房的杠桿比率從原來(lái)的1:3.3升至1:5，為了“去庫(kù)存”，相關(guān)部門一邊讓企業(yè)和資本市場(chǎng)去杠桿，一邊給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿。

    財(cái)經(jīng)專欄作家、黃金錢包首席研究員肖磊稱，整個(gè)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能獨(dú)善其身，去產(chǎn)能是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程；首付比例持續(xù)降低利弊參半，利在于刺激需求，但弊在于增大了購(gòu)房者還款壓力。長(zhǎng)期看拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)在于降息和減稅，以及創(chuàng)造更多就業(yè)，而不是加杠桿。本質(zhì)上看，20%首付款購(gòu)房，實(shí)際上就是將“炒房”杠桿放大至五倍，跟配資炒股道理一樣。

    研究股市“嬰兒底”的英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄也罕見(jiàn)發(fā)表評(píng)論關(guān)注樓市：這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫(kù)存有正面作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。(記者 程婕 朱開(kāi)云)