銷售額沖千億，對于任何一家房企而言，都是一個里程碑。在國內(nèi)銷售額TOP20的房企中，盡管這三年，“千億房企”陣容始終擴容未遂，保持7家；然而緊跟在它們之后的還有6家企業(yè)，2015年其銷售業(yè)績均已突破600億元。對于千億目標的達成，或者只是時間問題。

 

　　追逐千億不盲目

 

　　按照2015年的房企銷售額排名，前七名為“千億房企”(萬科、綠地、恒大、萬達、保利、中海、碧桂園)，緊隨其后的有華潤置地、融創(chuàng)中國、華夏幸?；鶚I(yè)、綠城中國、世茂房地產(chǎn)和金地集團，分列第8至第13名，均已突破600億元。值得注意的是，這六家房企都已經(jīng)或曾經(jīng)提出實現(xiàn)千億目標，并列出了明晰的時間表。

 

　　對千億的目標，華潤已暗中部署多年，并于2014年提出。2015年，華潤的銷售額達到851.5億元，是“準千億”成員中表現(xiàn)最強悍的一家。今年，華潤置地若能在去年基礎上保持17%的增長，即可躋身千億俱樂部。

 

　　克而瑞的研究結果顯示，第二梯隊的房企盡管每年都能確保一定業(yè)績增速，但因整體布局和規(guī)模擴張已經(jīng)基本完成，要邁入千億大關還需一定時日。

 

　　記者通過梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，盡管多家房企都將“千億”作為目標，但對其實現(xiàn)的過程更趨理性。即便是目前銷售額已超700億元的融創(chuàng)和綠城，也僅僅將千億目標的實現(xiàn)放在2017年。此外，曾在2014年立志要突破千億的世茂，當前也開始主動弱化這個目標，并加強修煉“內(nèi)功”。

 

　　弱化三四線布局

 

　　新年伊始，上述“千億房企”后備軍已小跑前進。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至1月25日，融創(chuàng)、華潤、世茂等房企在以一二線為主的核心城市斬獲了地塊。而在剛剛過去的2015年，20家標桿房企在土地市場揮金3517.13億元，其中一線城市的占比高達50.74%，創(chuàng)造了歷史紀錄。

 

　　“一二線城市的銷售對于整體業(yè)績的貢獻占比較大，未來我們在拿地時仍然會關注一線或準一線以及核心的二線城市。”某港資房企相關負責人道出了“準千億”成員們共同的心聲。最近兩年，在一二線城市布局廣泛的企業(yè)都有著銷售業(yè)績的保障，而這一趨勢或?qū)⒊掷m(xù)、突出。

 

　　華潤管理層近期公開表示，未來將減少在三四線城市的曝光，逐步退出這些城市。無獨有偶，融創(chuàng)方面也稱，兩年內(nèi)將繼續(xù)深化布局核心級二線城市；綠城也明確指出，要消化掉在三四線城市布局的大量庫存。

 

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示：“市場總量就那么多，一手房市場的天花板已經(jīng)能夠看到。房企如果按照原有的增長模式，或許還有2-3年快速發(fā)展的空間，而未來最大的問題就是選擇向什么方向發(fā)展。”

 

　　■ 沖擊千億直擊

 

　　華潤 北深發(fā)力 業(yè)績加碼

 

　　2015年銷售額：851.5億元

 

　　土地儲備：4004萬平方米 潛力指數(shù)：★★★★★

 

　　按照2015年初設定的780億元目標，華潤置地851.5億元的業(yè)績達成全年目標的109%，同比2014年的692億元有超過23%的增幅。有分析人士指出，華潤置地2015年業(yè)績的大幅進步，很大程度得益于一線城市高貨值與快速去化。若以2015年的851.5億元作為基數(shù)，華潤置地在2016年只需保持17%的增長，即可躋身千億俱樂部。

 

　　在北京，華潤2015年的簽約額、營業(yè)額雙雙破百億。華潤置地2015年初與首開、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下的白盆窯地塊，年末已經(jīng)實現(xiàn)了自住房“花香四季”與限價房“花香苑”的開盤銷售，總共簽約3000套，攬金50億元。此外，賣了十年的萬橡府在2015年也成交192套，均價62119元/平方米，總成交金額24.33億元。數(shù)據(jù)顯示該項目自2006年起銷售的十年間，累計簽約額超過150億。

 

　　如果說北京市場的突然發(fā)力助華潤業(yè)績攀升一臂之力，那深圳市場的深耕則成為華潤業(yè)績源源不斷的動力。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，位于深圳南山區(qū)的華潤城以成交1744套、累計成交金額111.42億元的成績，成為全國單盤銷冠。

 

　　值得一提的是，華潤置地2015年在北京、上海等一線城市重金布局拿地，這無疑會為未來的銷售業(yè)績加碼。在北京土地市場最火的豐臺，2015年成交的14宗土地中，華潤聯(lián)合體摘得3宗，包括86.25億元的“總價地王”白盆窯地塊，以及合計86.9億元的亞林西兩宗宅地。在上海，華潤華發(fā)聯(lián)合體分別在2015年3月和6月，以總價70.52億元和87.95億元拿下閘北大寧兩宗地塊，兩度刷新上海年度總價地王紀錄。此外，母公司注入也是華潤置地擴大土地儲備的一個方式，比如深圳灣項目預計在2016年注入。

 

　　華潤置地管理層也在機構調(diào)研時強調(diào)，擴大土地儲備和潛在的資產(chǎn)注入將為公司帶來豐富的低成本土地資源，并在2016年實現(xiàn)較高的毛利率。

 

　　B10-B11版數(shù)據(jù)來源：克而瑞及公開資料。具體以企業(yè)發(fā)布為準。土地儲備數(shù)據(jù)除金地為截至2015年底外，其余為截至2014年底。

 

　　綠城

 

　　再提千億 布局“換倉”

 

　　2015年銷售額：723.8億元

 

　　土儲：3489萬平方米 潛力指數(shù)：★★★★

 

　　先后賣項目、賣股權，引入九龍倉、融創(chuàng)、中交的綠城，數(shù)次在懸崖邊游走。而早在2009年，綠城的銷售業(yè)績僅次于萬科，居全國第二。那一年，綠城中國董事長宋衛(wèi)平曾雄心萬丈地表示，三五年內(nèi)綠城將超越萬科，成為行業(yè)第一。此后，命運多舛，對于千億規(guī)模的增長，綠城不再掛在嘴邊。

 

　　2015年，綠城成立20周年，千億目標被重提，成為最醒目的企業(yè)標簽。綠城內(nèi)部一份“半年度工作會議紀要”顯示，綠城目標2017年銷售額超千億，2020年達成1500億規(guī)模。有業(yè)內(nèi)人士分析，綠城欲迅速擴大規(guī)模，這是其戰(zhàn)略的重大轉(zhuǎn)折，而這應該是體現(xiàn)了中交的意愿。

 

　　為了千億目標的實現(xiàn)，綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南曾公開表示，綠城需要先行消化掉此前在三四線城市布局的大量庫存。據(jù)悉，在綠城的貨量組成中，目前三四線城市存量房源占比為30%-45%，而降至25%以內(nèi)是綠城的“理想設計”。

 

　　此外，曹舟南曾表示，未來綠城的投資布局轉(zhuǎn)向重點城市，包括北京、上海、杭州、廣州、深圳等14個城市，并且設立兩個原則性投資門檻。

 

　　據(jù)悉，綠城2016年的銷售目標預計為850億元。到2017年末，預計綠城中國的銷售額將超過1000億元，銷售毛利率大幅提升，現(xiàn)有項目存量基本完成換倉，一線城市和重點城市的戰(zhàn)略布局基本成型，市場占有率大幅提高。

 

　　華夏幸福

 

　　產(chǎn)業(yè)新城 助力“黑馬”

 

　　2015年銷售額：720億元

 

　　土儲：2499萬平方米 潛力指數(shù)：★★★★

 

　　2015年，華夏幸福基業(yè)無疑是行業(yè)內(nèi)一匹黑馬，它以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)的身份，力壓多個知名房企，首次躋身行業(yè)十強。

 

　　經(jīng)過多年的布局，通過打造產(chǎn)業(yè)載體，搭建平臺，促進地方的產(chǎn)業(yè)升級，華夏幸?；鶚I(yè)用超過10倍的業(yè)績增長速度，迅速躋身行業(yè)第一陣營。從其此前公布的 2015年經(jīng)營情況簡報不難發(fā)現(xiàn)，在其總收入中，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設收入及物業(yè)酒店等城市運營配套收入，均保持了持續(xù)快速增長。

 

　　據(jù)悉，華夏幸?；鶚I(yè)的快速擴張秘訣就是其獨特的產(chǎn)城模式，根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與地域特點，選擇抓住一線城市制造業(yè)的外溢趨勢，在一線城市周邊建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)；同時與地方政府合作，為政府提供系統(tǒng)性解決方案，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地開發(fā)、招商、物業(yè)管理運營等，促成區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，并在此過程中分享園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級等帶來的收益。

 

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多地方政府愿意讓華夏幸福基業(yè)進入當?shù)剡M行開發(fā)，主要是看中其城市運營商的角色。“華夏幸?；鶚I(yè)以縣域經(jīng)濟運作為最擅長，此舉可加快城市郊區(qū)地塊的開發(fā)，其招商定位圍繞一些富有生命力的產(chǎn)業(yè)，因此符合未來的人口導入規(guī)律。”

 

　　公開資料顯示，目前華夏幸福的模式遍布北京、河北、上海、遼寧、江蘇及印尼等全球30多個區(qū)域。而按照其內(nèi)部的規(guī)劃，自2015年起的三年時間，將要實現(xiàn)百座產(chǎn)業(yè)新城。

 

　　融創(chuàng)

 

　　主攻二線 800億起

 

　　2015年銷售額：734.6億元

 

　　土儲：2162萬平方米 潛力指數(shù)：★★★★

 

　　無論外界如何評價，綠城、佳兆業(yè)、雨潤，三樁未成的買賣實在拖累了融創(chuàng)中國的業(yè)績。按照融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌的話說，這幾次并購占用了融創(chuàng)中國大量的資金和人力，也間接使得融創(chuàng)中國的出績規(guī)模在2014年、2015年出現(xiàn)原地踏步的局面。他表示，2016年，融創(chuàng)中國的目標是超過800億元，2017年則是超過1000億元。“2016才是融創(chuàng)的起點，未來有三個關鍵詞：判斷、繼續(xù)布局、控制風險！”

 

　　但縱觀2015年，融創(chuàng)其實已經(jīng)完成了潛力城市和發(fā)展戰(zhàn)略的雙重部署，為未來的進一步發(fā)展奠定基礎。包括繼續(xù)聚焦四個直轄市和12個二線核心城市，并完成了西安、南京、武漢、濟南等核心城市的布局。按照融創(chuàng)中國管理層的說法，即“以最適應的方式獲取土地資源”。截至去年底，公司儲地貨值達到4427億，足以支撐未來三四年的開發(fā)。其中，2/3是通過收購合并的方式獲得，1/3通過公開的招拍掛競得。

 

　　對于規(guī)模發(fā)展，融創(chuàng)內(nèi)部的解讀是：2015年，734.6億的銷售額在行業(yè)內(nèi)排第9，這個數(shù)據(jù)不重要，需要保證有一定的規(guī)模，但一定首先要把產(chǎn)品打造好，要把服務做好。

 

　　對于目前的房地產(chǎn)市場形勢，孫宏斌表示，過去看北京上海，什么地都能拿，現(xiàn)在看，什么地都不敢拿，算不過來賬，所以今年融創(chuàng)大舉進軍二線核心城市。而他看來，千億規(guī)模并非融創(chuàng)的中級目標，因為“做到2000億是不難的，現(xiàn)在有16個城市，估計未來會布局20多個城市。”

 

　　世茂 淡化“千億” 轉(zhuǎn)練“內(nèi)功”

 

　　2015年銷量：670.4億元

 

　　土儲：3607萬平方米 潛力指數(shù)：★★

 

　　早在2013年，世茂集團就首次公開提出“千億計劃”，在快速提升原有住宅板塊銷售額的同時，提升旅游、酒店及商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務的貢獻額。3年過去了，世茂距離千億更進一步，而內(nèi)部也正發(fā)生奇妙的化學變化。

 

　　“隨著外部市及行業(yè)的變化，集團管理層對于銷售額并沒有純粹業(yè)績規(guī)模上的單一要求，而從營銷部門的反應來看，比起銷售額度，似乎更注重內(nèi)部條線的精細化、標準化，營銷費用的減控等動作。”這是記者從世茂房地產(chǎn)集團內(nèi)部得到的回復。

 

　　2012年、2013年，世茂均以約50%的增長速度而備受關注。有研究機構預測，如果以70%的去化速度計算，世茂有望于2014年實現(xiàn)銷售額突破千億元。但經(jīng)歷了核心營銷團隊的更替之后，世茂對于千億目標的追逐似乎已失去了原有的“狼性”。

 

　　據(jù)世茂內(nèi)部人士透露，世茂集團董事局主席許世壇曾在內(nèi)部會議上表示，在市場發(fā)生各種變化的時候，當業(yè)績規(guī)模沖上千億后，如果內(nèi)部(其他板塊)水平?jīng)]有提升，是否可持續(xù)？因此，世茂內(nèi)部將近兩 年來的核心工作凝聚在“練內(nèi)功”上，主要包括精準城市投資、嚴控利潤負債、質(zhì)量把控、資產(chǎn)提效、輕資產(chǎn)運營嘗試等。

 

　　據(jù)了解，目前世茂的業(yè)績貢獻有80%以上來自住宅地產(chǎn)的開發(fā)，未來將更加注重住宅地產(chǎn)之外商業(yè)、酒店、主題樂園、大金融等多個板塊的提升，大幅提升旗下包括商業(yè)公司、酒店公司的高效運作。

 

　　金地 跨界突圍 或能晉級

 

　　2015年銷售額：616.7億元

 

　　土儲：2400萬平方米 潛力指數(shù)：★★★

 

　　曾在2012年立下“三至五年實現(xiàn)千億目標”的金地，2015年首次進入600億元的房企梯隊，成為千億軍團的種子選手。

 

　　有分析認為，2015年，金地在一二線城市大舉拿地，加快開發(fā)節(jié)奏，并以百億美元大舉進軍美國市場；從傳統(tǒng)模式中成功突圍，在金融、產(chǎn)品、營銷等方面層層創(chuàng)新，與小米、騰訊等巨頭跨界合作，實現(xiàn)了品牌與產(chǎn)品價值的雙重突破。傳統(tǒng)模式中的突圍與創(chuàng)新跨界上的突破，正是金地沖破600億大關的關鍵因素。

 

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，金地集團共獲得36塊土地，較2014年增長近一倍。同時，這批新增用地被迅速提上開發(fā)日程，部分項目在一年內(nèi)即走完了設計、施工、審批等流程，實現(xiàn)開盤銷售，不僅縮短項目開發(fā)周期，還大大降低了資金成本。值得一提的是，在去年獲得36塊土地中，有5塊位于上海，2塊位于北京，其他絕大多數(shù)位于天津、杭州、南京、沈陽、武漢等二線發(fā)達城市。全面回歸一二線城市后，金地項目去化速度加快，集團抗風險能力也有了顯著提升。

 

　　在將國內(nèi)資源向一二線城市聚攏的同時，2015年金地還布局美國舊金山、洛杉磯、波士頓等核心城市。金地集團高級副總裁徐家俊在哈佛大學中國論壇發(fā)布海外戰(zhàn)略時曾表示，金地未來將在美國開發(fā)大約20-30個項目，總投資將達100億美元。進軍海外市場，不僅將為金地帶來新的業(yè)績增長點，也可通過分散布局規(guī)避國內(nèi)市場的周期性風險。