原標(biāo)題:義和莊區(qū)域樓盤新年將展開混戰(zhàn) 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)三月樓市會(huì)整體復(fù)蘇

    二月只有七個(gè)新盤要入市

    天氣轉(zhuǎn)冷，讓新盤也“偷懶”，躲在暖暖的被窩中不愿出來。北京青年報(bào)記者根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月份僅有7個(gè)項(xiàng)目有入市的打算，大部分新盤陷入“沉睡”。

    業(yè)內(nèi)人士表示，由于春節(jié)假期的因素，買房人奔波看房的意愿明顯降低，開發(fā)商也無意大肆推新，這樣的低迷和觀望預(yù)計(jì)將影響整個(gè)2月份的新房市場。不過，隨著3月份傳統(tǒng)銷售季的到來，壓抑了一冬的購房需求，很可能在3月份迎來爆發(fā)。

    2月7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市

    “這天氣太冷了，好幾個(gè)報(bào)了名的看房班團(tuán)我都沒去，反正年底也沒什么優(yōu)惠，等到過完年再看看吧。”為了給兒子找到合適的婚房，家住海淀的馮阿姨本打算跟著看房團(tuán)跑跑新房項(xiàng)目，但最終嚴(yán)寒的天氣，讓馮阿姨暫時(shí)擱置了看房的打算。

    不只是買房人興趣寥寥，大多數(shù)開發(fā)商自身也懶得在年底推陳出新。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，北京商品住宅市場預(yù)計(jì)僅有7個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括萬澤·經(jīng)海廣場、匯金·世界城楓丹郡等3個(gè)純新盤，以及泰禾中央廣場、首開熙悅尚郡等4個(gè)老項(xiàng)目后期。

    不足兩位數(shù)的新盤供應(yīng)量體現(xiàn)了樓市近期的疲軟，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，進(jìn)入2月份之后隨著春節(jié)的來臨，樓市也將暫時(shí)進(jìn)入休整期。而選擇這一階段入市的項(xiàng)目主要有兩種類型，一類是熱銷加推，例如泰禾中央廣場2015年9月入市之后，兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)成交363套，截至目前已實(shí)現(xiàn)成交489套，市場的認(rèn)可使得這類項(xiàng)目推盤信心十足；另一類屬于宣傳期較長遲遲未能入市項(xiàng)目，例如萬科天地、匯金·世界城楓丹郡等，這些項(xiàng)目在經(jīng)歷了較長的蓄客周期之后，并且已經(jīng)等來價(jià)格的上漲，因此開始在供應(yīng)缺口期醞釀入市。

    除去這兩類項(xiàng)目之外，大量項(xiàng)目均預(yù)計(jì)將會(huì)在3月份開始正式開啟2016銷售季。而從2016年市場供應(yīng)來看，由于市場價(jià)格已逐漸進(jìn)入快速上漲周期，并且新增供應(yīng)中高價(jià)項(xiàng)目不斷增多，因此整體供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)集中爆發(fā)的現(xiàn)象，而是將呈現(xiàn)以少量小幅推盤為主導(dǎo)的特征。

    一半新樓盤不愿報(bào)價(jià)格

    春節(jié)前后的傳統(tǒng)樓市淡季，令京城2月樓市仍將繼續(xù)“過冬”模式。來自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份計(jì)劃入市的7個(gè)項(xiàng)目，有一半處于待定價(jià)的觀望狀態(tài)。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在購房人最關(guān)心的項(xiàng)目定價(jià)上，除首創(chuàng)伊林郡等4個(gè)項(xiàng)目給出了報(bào)價(jià)外，其他項(xiàng)目均處于開盤價(jià)待定的觀望狀態(tài)，多數(shù)僅給出一個(gè)口頭的初步價(jià)格來試探購房人的反應(yīng)。

    “雖然樓市從去年開始明顯反彈，但在新盤集中的區(qū)域，客戶積累仍舊比較慢，已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)以往3至5倍于推盤量的認(rèn)購客戶積累，‘強(qiáng)開’入市就迫在眉睫。”郭毅分析，土地成本的攀升讓不少項(xiàng)目都有了提價(jià)的念頭，但在大興義和莊等區(qū)域，在售項(xiàng)目集中，既有商住產(chǎn)品，也有住宅項(xiàng)目，使得區(qū)域供求一直比較穩(wěn)定，盲目提價(jià)容易與競爭對手的項(xiàng)目拉開差距。因此不少項(xiàng)目不到開盤前夕是不愿透露具體報(bào)價(jià)的。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2月份包括有首開熙悅尚郡、萬科天地、優(yōu)山美地D區(qū)、泰禾中央廣場等7個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市。其中，除了首開熙悅尚郡是五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目外，其余所有新盤都位于五環(huán)外，尤以房山、大興兩個(gè)區(qū)縣的項(xiàng)目供應(yīng)比較多。相比其他區(qū)縣新房的供不應(yīng)求，房山區(qū)域及亦莊的義和莊區(qū)域普通住宅項(xiàng)目較為集中，供應(yīng)量大，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格并未明顯提升。

    此外，還有就是意圖提價(jià)的項(xiàng)目，對于價(jià)格也是模模糊糊，像位于東五環(huán)內(nèi)的首開熙悅尚郡，雖然未公布價(jià)格，但已經(jīng)傳言將大幅漲價(jià)。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，新的一期共156套房源，全部為面向改善需求的124-173平方米三居室，售價(jià)將在6萬-6.5萬元/平方米左右。而該項(xiàng)目此前開盤價(jià)格約為5萬元/平方米。

    義和莊新盤展開混戰(zhàn)

    在2月新盤中，大興的義和莊再次成為亮點(diǎn)，原因就是萬科和泰禾兩大房企的項(xiàng)目都可能在2月入市。

    都說一山不容二虎，但在北京大興義和莊片區(qū)，不只有萬科、泰禾兩大“猛虎”，還有一個(gè)恒大。并且這三個(gè)項(xiàng)目還都是以LOFT產(chǎn)品為主，彼此互為競爭。從地圖上看，萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場這三個(gè)樓盤各據(jù)一方，以義和莊為中心，三足鼎立。

    商住市場競爭激烈，扎堆布局，就意味著競爭加劇，更何況這三者都是“猛虎”，稍顯大意“后果將會(huì)很嚴(yán)重”，萬科、恒大和泰禾顯然都打起了“十二分精神”以各顯所長。

    像2月份可能開盤的萬科天地，與同區(qū)域的恒大未來城緊緊相鄰，但因?yàn)橥恋爻杀鞠鄬^低的因素，售價(jià)雖然未公布，但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將是三個(gè)項(xiàng)目中定價(jià)最低的，估計(jì)在29000元/平方米。此外，項(xiàng)目還自建有7萬平方米的商業(yè)。而在恒大未來城的對面就是泰禾中央廣場，去年9月開盤以來就一直熱銷，這次的加推仍以“公園＋地產(chǎn)”開發(fā)模式為主要賣點(diǎn)，很可能再次點(diǎn)燃義和莊區(qū)域的混戰(zhàn)。

    郭毅表示，義和莊片區(qū)因萬科、恒大及泰禾的入駐有可能會(huì)形成一個(gè)新的商圈。她認(rèn)為，義和莊具有升值潛力，對于大房企來說，去化不是難題。

    小戶型豪宅年底走俏

    除了剛需性的小戶型商住樓引人關(guān)注外，單價(jià)高、面向中高端的小戶型商住樓同樣有不俗的表現(xiàn)。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月北京公寓豪宅（報(bào)價(jià)6萬元/平方米以上）市場共成交509套，環(huán)比增長78%。與此同時(shí)，12月北京公寓豪宅成交均價(jià)為73373元/平方米，環(huán)比下滑3%。

    而公寓豪宅的亮麗表現(xiàn)主要受益于兩個(gè)商住公寓項(xiàng)目的集中成交。統(tǒng)計(jì)顯示，成交排名首位的京投銀泰琨御府共實(shí)現(xiàn)成交123套，其中99套為其商住產(chǎn)品；另外一個(gè)項(xiàng)目則是排名第二的魯能·釣魚臺美高梅公館，也是主打小戶型商住樓，共成交64套，平均每戶僅為60平方米，雖然單價(jià)突破7萬元/平方米，但總價(jià)并不高。

    業(yè)內(nèi)人士表示，受制于土地成本的壓力，商住項(xiàng)目，尤其是核心區(qū)域商住項(xiàng)目高端化趨勢明顯，上述兩個(gè)商住項(xiàng)目均地處三四環(huán)之間。

    從市場接受度來看，其中琨御府項(xiàng)目普宅產(chǎn)品售價(jià)已超10萬元/平方米，而商住產(chǎn)品成交價(jià)僅在6萬元/平方米左右，在共享同樣社區(qū)資源的前提下，如此大的價(jià)格差距使得其商住產(chǎn)品大受歡迎；另外魯能·釣魚臺美高梅公館為項(xiàng)目配備了新風(fēng)除霾系統(tǒng)及智能家居系統(tǒng)，并引入美高梅酒店提供酒店式公寓物業(yè)管理，這些“非標(biāo)配”的加入也為項(xiàng)目增加了競爭力。

    郭毅預(yù)計(jì)，2016年由于豪宅供應(yīng)量的加大，高端項(xiàng)目為了提升性價(jià)比，只有不斷在產(chǎn)品上做加法，同時(shí)控制面積、壓縮總價(jià)，才有可能在市場競爭中領(lǐng)先一步。

    精裝修將逐漸成為2016入市項(xiàng)目標(biāo)配

    此外，精裝修也成為新盤項(xiàng)目彼此間實(shí)現(xiàn)差異化，吸引購房人的重要手段。從入市項(xiàng)目特征來看，2月預(yù)計(jì)入市的7個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，有3個(gè)主打精裝修，其中包括商住項(xiàng)目萬科天地。

    進(jìn)入2016年之后，新盤項(xiàng)目的精裝修比重將進(jìn)一步加大，而這主要是受到價(jià)格變化趨勢的影響。未來“高價(jià)”項(xiàng)目不斷增多，為了能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值與價(jià)格的匹配，大量項(xiàng)目不得不通過精裝來提升產(chǎn)品品質(zhì)，制造差異性。

    而在這其中，由于普宅產(chǎn)品售價(jià)不斷提升，商住成為剛需剛改市場的有力補(bǔ)充，其居住屬性不斷被放大，因此這類項(xiàng)目也開始通過精裝修做高產(chǎn)品舒適度，以彌補(bǔ)其本身的產(chǎn)權(quán)、生活成本等短板。(記者 李桁)