北京地區(qū)房貸政策比較穩(wěn)定,各銀行政策基本沒有變動　供圖/視覺中國

　　去年央行連續(xù)五次降息,房貸基準利率從“6字頭”降到“4字頭”,廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準,2015年五次降息的利好,將于2月開始顯現(xiàn)。

　　去年央行連續(xù)五次降息,房貸基準利率從“6字頭”降到“4字頭”,五年以上商業(yè)貸款基準利率從6.15%降至4.9%。由于不少銀行貸款利率按年調(diào)整,廣大貸款買房者終于可以在新年享受這五次降息帶來的福利。

　　銀行人士提醒廣大市民,最好在1月月供還款日前多存些錢,避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準,2015年五次降息的利好,將于2月開始顯現(xiàn)。

　　五次降息能省多少月供

　　五次降息后,房貸一族的壓力能減輕多少?北京青年報記者計算得出,去年年初的100萬元房貸,貸款期限20年,采用等額本息還款法,當時執(zhí)行的基準利率是6.15%,月供為7251.12元,總利息為74.02萬元。而今年,按基準利率4.9%來算,月供將變?yōu)?544.44元,減少706.68元,20年總利息將減少16.96萬元。

　　如果執(zhí)行的是九折利率,100萬元20年期限的貸款去年年初享受的利率是5.535%,月供6898.66元,總利息為65.57萬元;今年則可享受4.41%的優(yōu)惠利率,月供降為6278.02元,總利息為50.67萬元。五次降息,每月少還620元,利息總支出減少14.9萬元。

　　去年11月6日,央行發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示,貸款利率繼續(xù)下行,9月貸款加權平均利率為5.70%,比6月下降0.35個百分點。其中,個人住房貸款加權平均利率為5.02%,比6月下降0.51個百分點。自去年第四季度開啟本輪降息周期以來,個人房貸利率已經(jīng)持續(xù)四個季度環(huán)比下降,累計降幅達到1.94個百分點。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處于近五年以來最低位。

　　1月月供為何不降反升

　　雖然今年起每月房貸可以少還,但不少房奴卻發(fā)現(xiàn)本月月供竟“不降反升”。讀者王先生稱,這月剛還的月供比12月份還多出幾元錢。還有讀者發(fā)現(xiàn)銀行寄來的還款計劃單上,只有1月份的月供與其他月份不同。這是怎么回事呢?

　　銀行業(yè)內(nèi)人士解釋稱,出現(xiàn)這些情況主要是因為銀行貸款利息是分段計息。以每月10日為貸款扣款日為例,2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率計算的利息和1月份前10天的以新利率計算的利息,由于1月還款利息存在分段計息情況,一般從第二個月開始,還款額正常。

　　至于1月月供不降反升主要出現(xiàn)在等額本息還款的貸款上。除了貸款利息分段計息以外,1月份執(zhí)行新利率后,銀行會根據(jù)貸款的剩余本金、剩余期限、新執(zhí)行利率重新計算月供歸還的本金,因整體利息減少,故1月份歸還的本金比去年12月份增幅加大,房貸者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分,所以會出現(xiàn)1月份月供“不降反升”的現(xiàn)象。

　　以100萬元,20年期限,等額本息還款為例,放款日期2015年3月10日,執(zhí)行利率5.9%,調(diào)息后利息降至4.9%,2016年1月10日還款7114.21元,比2015年12月10日(還款7106.76元)多還7.45元。這是因為,2016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元,而利息分2015年12月10日至31日共計3196.865元,2016年1月1日至10日共計1324.346元,合計4531.211元,比2015年12月減少274.086元,因此,本金增加幅度大于利息減少,1月月供才會增加。

　　不過,到2016年2月10日,其還款額將降至6566.03元,比1月減少548.18元,比2015年12月減少540.73元。

　　銀行人士提醒廣大市民,最好在1月月供還款日前多存些錢,避免出現(xiàn)房貸月供不足的情況。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準,2015年五次降息的利好,將于2月開始顯現(xiàn)。

　　提前還貸要多方考慮

　　歲末年初,不少房貸族都會收到一筆不菲的年終獎。有些向往“無債一身輕”的人會打算提前還貸,減輕自己平時的支出負擔。工行客戶經(jīng)理陳先生提醒大家,在考慮提前還款時,有必要對自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進行多方權衡后再作決定。

　　從資金成本來看,在當前低利率背景下提前還貸未必劃算。預計2016年起,申請到房貸打折優(yōu)惠利率的購房者,其利率將會降至4.3%左右,而對于公積金貸款者來說,利率將降至3.25%。目前銀行一些理財產(chǎn)品平均收益都能達到甚至高于4.5%的水平,已經(jīng)高于貸款利率。這意味著還貸家庭只需對資金進行合理配置,其收益可能比需要支付貸款的利息還多,提前還貸顯然就不劃算。

　　此外,如果一年內(nèi)有資金需求的按揭者,比如住房裝修等需要大筆開支,提前還款可能不利于家庭的財務安排。而還款時間已經(jīng)較長的貸款者,因為在貸款期限后期的還款中,大部分都是本金的償還,此時通過提前還貸達到節(jié)省利息的作用不大。陳先生認為,市民采用等額本息還款法還貸,如果已經(jīng)超過了三分之一年限,比如貸了20年,已經(jīng)還了7年以上,就沒必要提前還貸了。

　　財經(jīng)觀察

　　房貸政策有望松綁?

　　近期,福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款后,再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。對此,有業(yè)內(nèi)人士認為,過去市場非理性瘋狂時,限購限貸很有必要,現(xiàn)在情況變化了,應跟隨形勢進行調(diào)整。

　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強認為,從地方政府角度來講,限貸放松有利提振樓市,帶動土地出讓,化解地方房企破產(chǎn)帶來的區(qū)域性金融風險。從銀行角度來說,房貸余額還清后再購房的風險已和首次購房房貸的風險一樣,甚至因為購買二套房的客戶的資產(chǎn)及購房能力,二次房貸的風險低于首次購房首次貸款的客戶風險。

　　58同城房產(chǎn)研究部認為,如果房貸還清,仍持有一套或二套房,再購一套新房還能算首套的情況短期內(nèi)不可能發(fā)生。但房貸政策松綁是大勢所趨,若果真有房貸政策調(diào)整,則應主要支持首套房貸,尤其是普通住房。

　　北青報記者從中原地產(chǎn)了解到,目前北京地區(qū)房貸政策比較穩(wěn)定,各銀行政策基本沒有變動。首套房首付比例30%,基準利率八八折居多,八五折也有一些;二套房首付比例多為50%,利率為基準利率的1.1倍。放款時間多在抵押登記完成后1-2周就能完成。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2015年,北京受影響較大的政策主要是330新政,二套房貸首付比例下調(diào)。不過由于限購政策依然嚴格,整體市場呈現(xiàn)了政策窗口期效應,未出現(xiàn)太明顯的爆發(fā)時間點。

　　對于商業(yè)銀行傳聞松綁首套房認定標準,由“認房又認貸”調(diào)整為“認房不認貸”,據(jù)報道,昨天有外地媒體記者向央行副行長劉士余提問,“首套房貸”標準有沒有調(diào)整?劉士余回應稱:“等文件”,同時補充道,“惠民生,調(diào)結構,始終是我們工作的重中之重。”

　　央行數(shù)據(jù)顯示,房貸利率持續(xù)走低的同時,2015年房貸規(guī)模明顯增長。三季度末,房地產(chǎn)貸款余額及個人住房貸款余額均同比增長20.9%。前三季度新增房地產(chǎn)貸款2.81萬億元,同比多增7016億元;新增個人住房貸款1.92萬億元,同比多增5961億元。之所以住房信貸環(huán)境寬松,一方面由于整體貨幣政策保持松緊適度,連續(xù)降準釋放資金流動性,更重要的是,在中央穩(wěn)消費、去庫存的指導思想下,更多信貸資金得以配置到房地產(chǎn)領域。央行強調(diào),進一步完善房地產(chǎn)信貸政策,支持居民自住和改善型住房需求。記者　程婕