老婆，咱們只能買這個房了！

    “我有300萬元，想在五環(huán)以內(nèi)買套房”，這句話放在兩年前會十分平常，但時至今日，這句話有可能成為笑話。2015年，隨著豪宅不斷入市，土地價格再創(chuàng)新高，普通商品房逐漸淡出樓市，改善盤一步步“被豪宅”，買房門檻也進(jìn)一步發(fā)生變化，以往100多萬就能買房的底線已經(jīng)攀升到300萬左右，而1000萬的房連豪宅的邊兒都摸不著。因此，人們在都市中迷茫：我到底算哪個群體？剛需？改善？難道不知不覺成了豪宅的“俘虜”？2016年，買房人得摸摸兜里的錢，掂量掂量自己在無數(shù)樓盤面前的“身份”，才能找到符合自己的房產(chǎn)，從而通過房產(chǎn)的價值給自己貼上在這個城市中的身份標(biāo)簽……

    剛需型 商住房大行其道

    國家的相關(guān)政策條文中，沒有剛需一詞，其是房產(chǎn)商在營銷過程中產(chǎn)生的一個名詞。從字面理解，“剛需”就是剛性需求以自住為首要條件。目前，業(yè)界對剛需房普遍有兩種理解：一、緊迫性需求。簡單地說就是解決人居住的最基本需求，就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對于沒有房子的人來說，能擁有一套住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個意思就是基本需求。二、彈性需求?？此瓶捎锌蔁o，具有一定的彈性空間，尤其隨著物質(zhì)基礎(chǔ)的改善，人們對居住品質(zhì)的要求逐漸提高。比如子女長大，原有的房子無法滿足兩代或者三代人同時居住，換套大房子，改善一下居住環(huán)境，這也是屬于剛性需求。這一類型二套房居多，且房屋面積偏大。

    在北京市場，有關(guān)剛需一詞的由來應(yīng)該是幾年前萬科長陽半島開盤時叫響的。那時，位于房山區(qū)的長陽半島，開盤時價格每平方米一萬多元，而今年主推的戶型為87平方米——125平方米的兩三居，均價已經(jīng)達(dá)到29000元/平方米——32000平方米之間。再舉一個例子，通州剛需盤保利大都匯前不久開盤熱銷12億，價格在35000元/平方米。

    可以說，目前35000元/平方米以下的樓盤可以稱作剛需盤，這些樓盤的真正需求者就是目前北京市場的剛需買房人。而在短短五年里，一套一百平方米的兩居，基本從100萬左右漲到了350萬元左右，這就是剛需的現(xiàn)狀。

    據(jù)了解，由于近幾年北京土地價格上漲迅猛，剛需盤顯現(xiàn)出退出樓市跡象，3萬元/平方米以下商品房鳳毛麟角，取而代之的是如雨后春筍般涌現(xiàn)出來的商住房，據(jù)不完全統(tǒng)計，庫存量加上2016年即將面市的新盤量，商住房總面積將達(dá)到驚人的600萬平方米左右。

    亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅表示，商住樓供應(yīng)規(guī)模大、供需不均衡，主要原因是政府規(guī)劃與區(qū)域市場現(xiàn)狀不匹配。從政府規(guī)劃的角度，為了豐富郊區(qū)的配套，商業(yè)公建類用地的供應(yīng)主要集中在郊區(qū)。2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外，2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外。

    然而，五環(huán)以外、甚至六環(huán)以外的區(qū)域往往因為居住人口的密度小，導(dǎo)致商業(yè)及寫字樓的經(jīng)營難度大，回報周期長，對于注重周轉(zhuǎn)率的開發(fā)商來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣的話，購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。但是同類產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過大，且在同一區(qū)域的供應(yīng)過度集中，造成嚴(yán)重的銷售壓力，庫存居高不下。

    隨著2015年塵埃落定，那么2016年的樓市將如何走向？明年房價會漲還是會跌？這無疑是眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和購房者關(guān)注的問題。證券研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部率先發(fā)布了對2016年及以后的中國房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測報告。報告對全國主要城市房地產(chǎn)銷售價格、銷售量均進(jìn)行了預(yù)測，認(rèn)為：2016年中國房地產(chǎn)市場將整體較為平淡，分化的走勢還將繼續(xù)；改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。

    改善型 你“被高端”了

    你能說出目前北京哪些樓盤叫做改善型樓盤嗎？亦莊金茂悅、中冶德賢公館、天恒公園懿府、翡翠山、燕西華府……估計業(yè)內(nèi)人士數(shù)得著的也就這些位于亦莊、大興、豐臺等地的熱銷盤。的確，這些單價在4萬元左右，總價不超過1000萬元的樓盤目前在京城能成為一房難求的代表性產(chǎn)品，道理很簡單。

    據(jù)專家介紹，從目前狀況看，一、二線城市的改善型住房需求有望繼續(xù)占主導(dǎo)地位

    首先，國內(nèi)現(xiàn)有的住房普遍戶型較?。ㄆ骄娣e80平方米，三居或以上的戶型占比不到40%），20%左右的住房質(zhì)量不好，加上二孩政策的全面放開、央行持續(xù)降準(zhǔn)降息帶來的貨幣寬松影響，預(yù)計2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。

    其次，調(diào)查顯示，國內(nèi)約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強(qiáng)的動力去改善居住條件。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負(fù)擔(dān)能力要比首次購房者高得多。從北京市場可以更透徹地看出這一點。

    雖然說改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型樓盤不知不覺地“被高端”，致使本就貨量不多的改善盤市場供應(yīng)捉襟見肘。由此產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)就是，所有的改善盤都在漲價，只因越來越稀缺。

    最具代表性的樓盤是紫辰院、福熙大道等項目，連續(xù)數(shù)月排名豪宅排行榜前列。而僅僅在一年前，此類項目還徘徊在高端改善與豪宅之間。但隨著地王樓盤不斷推出，被豪宅包圍著的高端盤成為了左右區(qū)域價格的風(fēng)向標(biāo)。一來原本賣得不溫不火的產(chǎn)品被搶購，二來只要提升產(chǎn)品品質(zhì)便可以追求高利潤率，因此，高端改善樓盤稍微一使勁兒就殺入豪宅行列。

    豪宅型 你會挑花眼

    幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都承認(rèn)，2016年將是豪宅元年，北京樓市罕見地將出現(xiàn)豪宅遍地的局面，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，今年超過10萬元/平方米的豪宅將達(dá)到50個左右。亦有業(yè)內(nèi)人士公開指出，這50個豪宅中，只有5——10個銷售預(yù)期看好，剩下的都會舉步維艱，不出意外的話很可能會出現(xiàn)爛尾豪宅。

    目前在售的10萬元均價以上豪宅中，只有中赫萬柳書院、龍湖西宸原著真正達(dá)到實際價格并能熱銷的，其余絕大多數(shù)號稱10萬+的豪宅要么價格明高暗低，要么銷售速度太慢。究其原因，買房人就那么多，不增不減，但豪宅太多了，多到了連他們自己都不知道怎么賣的地步。

    最近一段時間，在各種年底年初分析會議上，有一個共同的話題：2016年的頂豪市場將會怎樣？各路不同的研究機(jī)構(gòu)給出了以下分析：

    其一，市場歷史規(guī)律的不確定。我國房地產(chǎn)市場，有一個經(jīng)多個周期觀察得來的經(jīng)驗和規(guī)律：就是三年一個周期。就好像經(jīng)歷過秋的收獲之后，必然要迎來一整冬的蟄伏休養(yǎng)一般，2015年北京房地產(chǎn)市場在各種政策利好加信貸政策的刺激下走出了冰點，2016年是否會如約進(jìn)入瘋狂高啟的騰飛年？經(jīng)歷過頂豪元年的轟轟烈烈之后，頂豪市場能否將北京樓市的整體水平抬高到一個新的高度？很多操盤手對此心里基本有數(shù)，卻又擔(dān)心發(fā)生變數(shù)。

    其二，市場供需關(guān)系的不確定。2016年預(yù)計有50多個10萬+項目群雄逐鹿，大戰(zhàn)硝煙已悄然騰起；由于刺激政策，看來整體市場價格平臺被提高是不爭的事實了，您要買1000萬的房子，過去能買200平方米，對不起，今年只能買到100平方米了。需求總會有，就看開發(fā)商瞅準(zhǔn)哪波客群了。高端客群不是韭菜而是稻子，前者割完一茬沒幾天就又長出一茬，而后者，割完一茬，若還想再割下一茬，那就得再等待時機(jī)了。是需要大豪宅的人多，還是需要改善的千萬級住宅的人多，在2016的市場上，供需真是難以判斷。

    地王、頂豪的壓力幾乎是共同的，但卻從未看到有地王項目死得很慘，這些地王，還往往成為了營銷典范，廣渠金茂府、遠(yuǎn)洋萬和公館、保利海德……無一例外。為什么地王總是能創(chuàng)造市場傳說，高價拿地，然后趕上市場低谷，但他們?nèi)胧械臅r候，恰逢都是市場起飛期，看來，踏準(zhǔn)點很重要。

    于是，接下來的話題就是，在傳統(tǒng)的政商、煤老板、隱秘財富退出買房市場后，那么誰是購買豪宅的群體？你是嗎？

    新的買房財富人群大多來自這些渠道。

    一、新三板、創(chuàng)業(yè)板，以及即將重新放開的IPO，會釋放出大量的新陽光財富人群，僅國內(nèi)上市公司就有兩千多家，每家公司按10個股東或者高層計算，就有20000多人，而北京頂級豪宅有幾千套，市場是有的。

    二、資產(chǎn)配置人群。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺也大行其道，錢放在手里就貶值，投資成為潮流，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉波甚至發(fā)出了“2016年是消費(fèi)元年”的預(yù)測，而投資房產(chǎn)無疑是最安全的渠道之一。

    三、終極置業(yè)需求加大。大戶型好賣的原因，一是因為限購，二是因為改善居住。隨著房產(chǎn)稅的預(yù)期加大，處理剩余房產(chǎn)，集中資金購買一套終極住宅也是很多實力基層的選擇。目前很多豪宅的買家都是處理了很多老舊房產(chǎn)，騰出資格與資金進(jìn)行終極置業(yè)。

    休閑度假型 兩“南”成首選 深圳成終選

    除了傳統(tǒng)的剛需、改善、豪宅產(chǎn)品之外，你是否還會成為另一種產(chǎn)品形式的買家？

    旅游度假房，也稱休閑度假房。北京歷來是這些項目銷售的主戰(zhàn)場。傳統(tǒng)的旅游度假熱點區(qū)域有秦皇島、北戴河、海南、北海、云南等地。但隨著北方空氣的“不盡如人意”，北方乃至靠近北方的南方城市，都已經(jīng)不在北京人的視線范圍。因此，云南、海南成為北京人度假首選。

    在海口，每平方米六七千元已經(jīng)能買到很不錯的房子，相對于三亞，?？诟邆渖罨?，無論是生活配套還是教育、文化資源，都完全是城市生活，如果準(zhǔn)備長期選擇京外生活的話，?？跓o疑是一個很好的落腳之地。

    三亞則不同，完全是一個度假與暫居的概念?？陀^地說，現(xiàn)在是三亞買房的一個時機(jī)，但前提一定是自住。一個三亞開發(fā)商告訴記者，他開發(fā)的樓盤開盤時17000元/平方米，最高點時曾經(jīng)到了35000元/平方米，而現(xiàn)在連17000元/平方米都賣不到。在三亞非熱點區(qū)域，還有7000元/平方米的一線海景房，而一期業(yè)主買的價格，都在13000元/平方米左右。對于想逃離北京氣候的人們來說，三亞現(xiàn)在是個不錯的機(jī)會。

    在云南大理，某度假樓盤銷售員告訴記者，他們也是根據(jù)北京天氣預(yù)報來安排售樓處的接待人員數(shù)量的，北京天氣一發(fā)警報，他們馬上加派人手接待第二天就蜂擁而至的北京人。據(jù)統(tǒng)計，在大理，2015年買房人群中，將近三成是北京人。

    而在大理街頭，“京腔”隨處可聞，不同的北京人根據(jù)不同的愛好建立了不同的微信群，其中不少人是拋棄了北京的工作來大理定居的。

    大理的客群主要是針對休閑旅游、追求輕松生活的人，但對于那些準(zhǔn)備長期逃離北京、子女教育有需求的人就顯然不合適了，深圳無疑成為終選目標(biāo)。

    記者在深圳琴海灣以及招商雙璽考察時了解到，目前北京客占的比重越來越大。一個8000萬的臨海豪宅一共賣了10套，其中六套是北京買家。

    目前，深圳豪宅北京推介已經(jīng)成為潮流，由于這些豪宅背后的開發(fā)商都是全國性企業(yè)，因此，跨地域推介本公司的產(chǎn)品非常方便。比如前不久深圳萬科琴海灣、招商雙璽，都紛紛在其北京樓盤開盤時加進(jìn)去深圳項目的推介，取得了良好的效果。

    當(dāng)問到其中原因時，某深圳項目操盤手告訴記者，不少北京私企老板，尤其是科技、制造類的企業(yè)老板，把企業(yè)搬到創(chuàng)新性更強(qiáng)的深圳來，不僅生活質(zhì)量提高，子女教育也有保證，工作又不耽誤。未來京深之間的地產(chǎn)聯(lián)動要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于京滬或者滬深之間的聯(lián)動。（記者 張艦）