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北京土地收入創(chuàng)歷史新高 地價(jià)高企將傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)

2015-12-30 10:24 來(lái)源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要:  2015年土地市場(chǎng)  隨著28日最后一宗地以12.6億元成交,北京全年的土地成交以2032.1億元收官。在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的背景下,房企回歸一線城市,激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得今年的北京地

  2015年土地市場(chǎng)

  隨著28日最后一宗地以12.6億元成交,北京全年的土地成交以2032.1億元收官。在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的背景下,房企回歸一線城市,激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得今年的北京地價(jià)攀上新臺(tái)階。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,高企的地價(jià)將在未來(lái)一段時(shí)間里傳導(dǎo)至房?jī)r(jià),對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定程度的影響。

  成交量創(chuàng)新低收入創(chuàng)新高

  28日成交的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)05-02-15-1地塊R2二類居住用地、05-02-17地塊A33基礎(chǔ)教育用地限價(jià)商品住房項(xiàng)目是2015年土地市場(chǎng)的收官之作。這塊地在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),位置不算好,且居住部分全部是限價(jià)房,但依然吸引了5家競(jìng)標(biāo)主體參與角逐,最終,經(jīng)過(guò)67輪爭(zhēng)奪,以12.6億成交。根據(jù)招標(biāo)文件,該宗地建筑規(guī)模為134689平方米。其中,居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“限價(jià)商品住房”,銷售限價(jià)為13000元/平方米。

  至此,北京土地市場(chǎng)順利收官,全年土地收入高達(dá)2032.1億元,同比增加115億元,繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。

  據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2015年北京土地市場(chǎng)共有109宗土地實(shí)現(xiàn)出讓,相比去年減少32宗。建設(shè)用地面積合計(jì)706.8萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積1511.5萬(wàn)平方米,同比分別減少25%、9%,這一土地成交量也創(chuàng)下了近八年的新低。

  數(shù)據(jù)顯示,雖然11月住宅用地曾出現(xiàn)15宗的集中爆發(fā)式成交,但也難以挽救全年頹勢(shì),2015年住宅性質(zhì)用地共成交50宗,成交宗數(shù)創(chuàng)造近3年的新低。而另外兩類商業(yè)以及工業(yè)用地分別實(shí)現(xiàn)成交31宗、27宗,還有1宗特殊地塊用于棚戶區(qū)改造。這其中工業(yè)用地的成交減少尤為明顯,在2012以及2013年這類性質(zhì)用地出讓宗數(shù)分別多達(dá)96宗、80宗。

  土地供應(yīng)的減少是成交量創(chuàng)新低的根本原因。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,經(jīng)過(guò)20年左右的高速發(fā)展,北京城區(qū)土地逐漸消化殆盡,部分近郊區(qū)域也已呈現(xiàn)出飽和趨勢(shì),剩余部分土地則多存在位置較遠(yuǎn)或整理難度較高等問題,因此北京土地供應(yīng)漸漸出現(xiàn)“難以為繼”的現(xiàn)象,尤其是住宅用地。

  逾半數(shù)宅地地價(jià)超3萬(wàn)

  房企的爭(zhēng)搶在一定程度上推高了地價(jià)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2015年成交的50宗宅地當(dāng)中,實(shí)際樓面價(jià)低于10000元/平方米的僅9宗,實(shí)際樓面價(jià)10000-30000元/平方米之間的有15宗,而實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)30000元/平方米的則多達(dá)26宗,占比高達(dá)52%。而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。今年樓面單價(jià)最高的地塊為豐臺(tái)樊家村地塊,樓面價(jià)高達(dá)75000元/平方米。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,伴隨著供應(yīng)不斷減少,北京土地市場(chǎng)的需求卻在日益增加,大型房企戰(zhàn)線回縮,外地房企大舉進(jìn)京,使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況,因此大多數(shù)宅地均引發(fā)爭(zhēng)搶,甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)也出現(xiàn)樓面價(jià)3萬(wàn)以上的地塊,高價(jià)地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好,但并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

  豪宅用地明年將遍地開花

  “未來(lái)新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì),對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

  記者在亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中看到,2015年宅地實(shí)際樓面價(jià)前五的項(xiàng)目當(dāng)中,豐臺(tái)區(qū)占據(jù)3席,地處南三四環(huán)之間以及周邊,這些地塊成交實(shí)際樓面價(jià)均比周邊項(xiàng)目售價(jià)高出80%甚至翻倍,預(yù)計(jì)售價(jià)更是將高于周邊項(xiàng)目?jī)傻饺?。?015年成交的50宗宅地中,僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi)地塊盡數(shù)花落豐臺(tái)。

  任啟鑫認(rèn)為,雖然這些地塊成本及預(yù)計(jì)售價(jià)與周邊項(xiàng)目對(duì)比畸高之勢(shì)明顯,但是對(duì)于房企來(lái)說(shuō),在全城豪宅化已成定局的趨勢(shì)之下,絕對(duì)位置較好的項(xiàng)目更容易操作。

  “2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局,高端市場(chǎng)必然面臨供大于求現(xiàn)象,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品,必然要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級(jí)打造;而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域,由于拿地成本相比周邊項(xiàng)目高出一截,因此即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目,由于成本制約其競(jìng)爭(zhēng)力必然也存在一定短板。雖然2016年遍地豪宅‘看上去很美’,但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。”任啟鑫表示。

  2015年樓市

  在土地市場(chǎng)成交額創(chuàng)新高的同時(shí),房屋成交也同比上升。來(lái)自亞豪和中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,截至12月27日,新房成交同比增加23%,二手房成交上漲了超過(guò)八成。受豪宅密集成交影響,新房成交價(jià)格攀上高峰,北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交均價(jià)為29564元/平方米,相比去年上漲13%,這是自2011年樓市價(jià)格探底后,連續(xù)第3年創(chuàng)造歷史新高。

  新房成交再次低于10萬(wàn)套

  亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年(截至12月27日,下同)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實(shí)現(xiàn)成交75142套,成交面積833.53萬(wàn)平方米,同比分別增加23%、27%。雖然同比有所上升,但是從歷年成交走勢(shì)來(lái)看,北京商品住宅成交已經(jīng)連續(xù)兩年維持在10萬(wàn)套以內(nèi)的低位水平。

  另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至12月27日,北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了192251套,相比2014年全年的104772套上漲超過(guò)八成,預(yù)計(jì)全年簽約將在19.5萬(wàn)套左右,接近2010年的196587套,也低于2009年的266854套,處于歷史第三的位置。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,受到土地市場(chǎng)的引導(dǎo),北京住宅市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)已十分明顯,價(jià)格走高將對(duì)純商品住宅市場(chǎng)需求形成最直接的打壓。另外,在控制人口規(guī)模的政策背景下,近年北京土地供應(yīng)也呈現(xiàn)下降趨勢(shì),供地中配建的保障性質(zhì)住房及養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施用地也有所上升,使得純商品住宅用地大幅萎縮。2014、2015兩年成交住宅用地中純商品住宅用地僅在500萬(wàn)平方米上下。顯見,未來(lái)純商品住宅將面臨嚴(yán)峻的供應(yīng)形勢(shì),這將使得住宅成交難以“翻盤”。

  豪宅爆發(fā)拉高成交均價(jià)

  自2014年開始,北京純商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)開始出現(xiàn)分化,成交量萎靡不振,而成交均價(jià)則一路走高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交均價(jià)為29564元/平方米,相比去年上漲13%,這也是自2011年樓市價(jià)格探底之后,連續(xù)第3年出現(xiàn)上漲。

  “這一方面是受到市場(chǎng)供應(yīng)不足的影響,整體市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍開始攀升;另一方面則是受到市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響,在市場(chǎng)快速豪宅化的過(guò)程當(dāng)中整體均價(jià)水平也被快速拉升。”郭毅說(shuō)。

  亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,2015年單價(jià)30000元-60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達(dá)27%,相比去年上升9個(gè)百分點(diǎn);而單價(jià)60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交2157套,同比增長(zhǎng)74%。中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑,而中高端所占比重則不斷上升。

  上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)還顯示,2015年北京實(shí)現(xiàn)成交的“10萬(wàn)+”頂級(jí)豪宅項(xiàng)目多達(dá)21個(gè),比2014年增加6個(gè),比2013年增加了14個(gè),頂級(jí)豪宅隊(duì)伍在2015年進(jìn)一步壯大。另外,2015年北京豪宅的單套最高成交價(jià)格為20.3萬(wàn)元/平方米,2014年為14萬(wàn)元/平方米,2013年則為14.8萬(wàn)元/平方米,北京頂豪成交價(jià)格的天花板也得以摸高。從2015年土地市場(chǎng)特征來(lái)看,預(yù)計(jì)未來(lái)高端市場(chǎng)所占份額還將快速增大,而“10萬(wàn)+”豪宅陣營(yíng)也將繼續(xù)擴(kuò)大。

  郭毅表示,由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升,以及保障房配建對(duì)于住宅面積的“蠶食”,使得大量新項(xiàng)目不得不提升價(jià)格進(jìn)入高端住宅行列,而高價(jià)地扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多,并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢(shì)。在這一變化過(guò)程中,高端住宅市場(chǎng)直接連跨數(shù)級(jí),逐漸進(jìn)入“10萬(wàn)+”頂級(jí)豪宅主導(dǎo)的局面。

  “2016年北京樓市將呈現(xiàn)出三元分化局面,中低收入階層依靠自住房解決基本居住需求,高收入階層憑借經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買市場(chǎng)化的高品質(zhì)房產(chǎn)升級(jí)住房,中間階層及尚未獲得購(gòu)房資格的客群將被分流至商住公寓市場(chǎng)。”郭毅稱。

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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