農(nóng)村土地改革將成驅(qū)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的"下一個(gè)風(fēng)口"

    15個(gè)改革試點(diǎn)農(nóng)用地相繼入市

    近日，北京市國(guó)土資源局大興分局發(fā)布集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，大興西紅門鎮(zhèn)綠隔產(chǎn)業(yè)用地集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓。值得注意的是，這是北京首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。

    據(jù)悉，本次掛牌出讓地塊位于大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)，建設(shè)面積26700平方米，出讓年限40年，起拍價(jià)4.5億元。該宗地以臨時(shí)“三通一平”（“一平”指除最終可保留及涉及二級(jí)開發(fā)單位繼續(xù)使用的地上物外，無(wú)其它施工障礙物的場(chǎng)地自然平整。“三通”指通臨路、具備臨水、臨電的接入條件）形式供地，竣工驗(yàn)收前達(dá)到“六通一平” （“六通”指通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃?xì)獾臈l件）。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，進(jìn)入新時(shí)期的農(nóng)村集體用地改革繼續(xù)提速，正進(jìn)一步有效推動(dòng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，而“賦權(quán)還能”的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地制度改革將成為驅(qū)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“下一個(gè)風(fēng)口”。

    據(jù)了解，今年2月27日，全國(guó)33個(gè)擬允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)出爐，大興區(qū)成為北京市唯一獲批的試點(diǎn)區(qū)。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明曾公開表示，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)，試點(diǎn)行政區(qū)域?qū)⒑侠硖岣弑徽鞯剞r(nóng)民分享土地增值收益的比例。

    “國(guó)務(wù)院有關(guān)部門將通過(guò)推進(jìn)征地信息公開、完善征地程序等方式，加強(qiáng)群眾對(duì)征地過(guò)程的監(jiān)督。”他說(shuō)，試點(diǎn)改革的關(guān)鍵是要建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制。

    在此基礎(chǔ)上，2015年6月下旬國(guó)土資源部批準(zhǔn)了15個(gè)縣（市）試點(diǎn)改革方案， 從8月24日到9月8日不到半個(gè)月內(nèi) ，即有浙江德清、貴州湄潭、四川郫縣的6宗地塊集中入市，拉開了農(nóng)村土地改革帷幕。

    國(guó)土資源部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司巡視員董祚繼指出，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地制度改革的基本思路，是允許規(guī)劃確定為經(jīng)營(yíng)性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，與國(guó)有建設(shè)用地享有同等權(quán)利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機(jī)制。首批6 宗地塊入市過(guò)程順利，一些地塊表現(xiàn)超過(guò)預(yù)期。其中，土地增值收益調(diào)節(jié)金比例約為成交價(jià)12％至32％，統(tǒng)籌用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)的均等化。

    以郫縣為例，其下唐昌鎮(zhèn)戰(zhàn)旗村地塊經(jīng)過(guò)3輪競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)每畝52.5萬(wàn)元；德清縣洛舍鎮(zhèn)砂村拍賣地塊，起拍價(jià)947萬(wàn)元，4名競(jìng)拍人通過(guò)24輪舉牌，最終以1150萬(wàn)元的價(jià)格出讓，扣除32％的增值收益金后，畝均出讓收益39.2萬(wàn)元，接近同地段國(guó)有土地出讓價(jià)。

    事實(shí)上，不僅縣區(qū)如此，位于北京的地塊價(jià)值更加凸顯。據(jù)悉，與西紅門鎮(zhèn)同期掛牌的舊宮鎮(zhèn)地塊，從初始價(jià)來(lái)看，屬于集體性建設(shè)用地的西紅門起拍樓面價(jià)約為8500元/平方米，舊宮鎮(zhèn)地塊起拍樓面價(jià)1.65萬(wàn)元/平方米，但多位業(yè)內(nèi)人士指出，由于西紅門地段稀缺，最終拍出價(jià)格，甚至或高于舊宮區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地。

    董祚繼認(rèn)為，破除二元機(jī)構(gòu)后，農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值將得到顯化。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行德清分行分析稱，僅德清縣一地，未來(lái)可入市集體建設(shè)用地總資產(chǎn)多達(dá)35億元，按照 6折額度貸款計(jì)，可新增20億元貸款規(guī)模。

    國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究規(guī)劃部主任文輝在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，農(nóng)村集體建設(shè)用地難以自由流轉(zhuǎn)，其結(jié)果是“城市建設(shè)用地日漸短缺的同時(shí)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地卻利用粗放，造成大量空閑用地。”得以流轉(zhuǎn)后，將賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。

    “另外，也將有效擴(kuò)展我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。”董祚繼認(rèn)為，現(xiàn)階段農(nóng)村所擁有的存量建設(shè)用地多達(dá)2.5億畝，盤活農(nóng)村資源，激活農(nóng)村資產(chǎn)，那么農(nóng)村發(fā)展將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“下一個(gè)風(fēng)口”。

    但據(jù)了解，目前對(duì)于試點(diǎn)區(qū)域，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市需符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的條件，且開發(fā)項(xiàng)目限定于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)承接合作有較高要求。（記者 梁倩 林遠(yuǎn))