高庫存已成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前庫存高企的多為三四線城市，因此對于價(jià)格相對容易承受的地區(qū)，支持農(nóng)民購房是擴(kuò)大購房人群的有效措施。

    記者從權(quán)威人士處獲悉，在中央定調(diào)去庫存后，住建部召集地方房管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)，研究去庫存方案。據(jù)悉，政策指導(dǎo)方向?qū)⒃谠瓉碇С殖鞘芯用竦幕A(chǔ)上，增加對農(nóng)民與農(nóng)民工購房的支持力度。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前庫存高企的多為三四線城市，因此對于價(jià)格相對容易承受的地區(qū)，支持農(nóng)民購房是擴(kuò)大購房人群的有效措施。但需注意的是，目前對于農(nóng)民購房后的貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制并不健全，因此農(nóng)民購房后還款執(zhí)行難度較大。另外，購房農(nóng)民的戶籍與其原有宅基地與耕地的矛盾如何處理解決，也是目前面臨的問題之一。

    發(fā)力：促進(jìn)農(nóng)民購房是主要著力點(diǎn)

    據(jù)權(quán)威人士透露，高庫存已成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石，這也是11月中旬中央層面時(shí)隔兩年后再次定調(diào)化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因。

    上述人士表示，在定調(diào)去庫存后短時(shí)間內(nèi)，住建部便召集了地方相關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)京，確定去庫存政策指導(dǎo)方向，并明確要求各地健全每日向住建部匯報(bào)銷售數(shù)據(jù)的機(jī)制。

    “這次培訓(xùn)內(nèi)容主要是針對地方應(yīng)如何推動(dòng)房地產(chǎn)銷售，其中促進(jìn)農(nóng)民購房是政策的主要著力點(diǎn)。”上述人士透露。住建部指出地方政府應(yīng)加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策。同時(shí)，部里要求研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。

    “此外，對于拆遷的補(bǔ)償方式做了很大改變。”上述人士表示，此前地方拆遷大多以原地回遷為主，但現(xiàn)在要大幅提高拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤?，對于庫存特別高的城市，要求全部使用貨幣補(bǔ)償方式，對于棚戶區(qū)改造、保障房也做出相似的要求。

    除去庫存政策外，住建部還指出未來要加強(qiáng)對商品房的管理。上述人士介紹，地方將加大新房和二手房的網(wǎng)簽普及力度，加強(qiáng)交易管控，把握庫存數(shù)據(jù)。

    實(shí)操：多地推進(jìn)購房補(bǔ)貼助力去庫存

    9日，杭州市富陽區(qū)人民政府印發(fā)通知，規(guī)定了富陽區(qū)購房補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策，對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購房款1％的補(bǔ)助。而對于高學(xué)歷者，補(bǔ)助增加。

    8日，安徽滁州表示，隨著近年供需關(guān)系發(fā)生變化，住房空置增加，為解決這一矛盾，滁州市將大力推進(jìn)住房保障貨幣化工作。從2016年起，除結(jié)合外來務(wù)工人員居住數(shù)量及鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師周轉(zhuǎn)需求新建少量公共租賃住房外，滁州市將推行通過市場收購、長期租賃等方式籌集公共租賃住房房源，滿足本地困難家庭基本住房需求，提高住房保障效率。

    對于困難家庭住房同樣采取貨幣化保障。對補(bǔ)貼保障范圍和財(cái)產(chǎn)等準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，適當(dāng)放寬保障條件，降低準(zhǔn)入門檻，進(jìn)一步擴(kuò)大保障覆蓋面，推行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物保障并舉。棚戶區(qū)方面，也將引導(dǎo)居民按照“同地段、同面積”原則，進(jìn)行貨幣化安置。

    此外，加大農(nóng)民購房支持力度，也成為新政的主要方向。10月22日，河南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房擴(kuò)大住房消費(fèi)的指導(dǎo)意見》指出，鼓勵(lì)有條件的縣（市、區(qū)）政府對農(nóng)民和外來人員進(jìn)城購買首套商品住房，給予一定比例的購房補(bǔ)貼，或由當(dāng)?shù)刎?cái)政對購房者按所購房屋繳納契稅額度的適當(dāng)比例給予購房補(bǔ)貼。2015年至2017年省級財(cái)政每年安排不少于3億元資金，對政策落實(shí)較好的縣（市、區(qū)）給予獎(jiǎng)補(bǔ)支持。

    隨后，洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟(jì)源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購買商品房，紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。以洛陽為例，自今年12月1日至明年2月29日，農(nóng)民及外來人員市區(qū)買房可享多項(xiàng)優(yōu)惠。購買普通商品住房，可享受繳納契稅的100％補(bǔ)貼。對非市區(qū)戶籍人口，在上述時(shí)間內(nèi)購買普通商品住房，可享受按揭貸款第一年全額貼息。

    隱憂：機(jī)制不健全貸款執(zhí)行難度較大

    一位地方房管負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)階段地方政府也在加快研究去庫存的政策，但在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，財(cái)政吃緊，給予農(nóng)民大幅度的購房補(bǔ)貼不太現(xiàn)實(shí)。因此，政策設(shè)置難度較大。“其實(shí)對于農(nóng)民來說，有錢在城市買房的已經(jīng)購買，剩下未買的人群中，給予政策支持后有能力購買的只占少數(shù)，大多數(shù)屬于給補(bǔ)貼也買不起的。”他說。

    “其實(shí)在購房后面臨的問題更多。”上述負(fù)責(zé)人表示，對于農(nóng)民進(jìn)城購房后，戶籍、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)保障的跟進(jìn)需要大量財(cái)力支持，對地方財(cái)政水平要求較高。另外，對于其在原農(nóng)村擁有的宅基地與耕地的處置方式也極為難定。

    對此，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍表示，河南省制定政策時(shí)對此已有考慮，現(xiàn)階段是農(nóng)民進(jìn)城購房后權(quán)益不受影響。“農(nóng)民進(jìn)城購房取得居住證后，對原有宅基地的使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)收益等權(quán)益保持不變。另外，農(nóng)民子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的，享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇，由所在縣（市、區(qū)）教育部門統(tǒng)籌安排入學(xué)，學(xué)校不得拒絕，不得收取政策規(guī)定外的額外費(fèi)用。”

    戶籍方面，李學(xué)軍介紹，農(nóng)民在縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地購買商品住房的，可自主選擇在原籍或購房所在地申請城鎮(zhèn)居民常住戶口，申請城鎮(zhèn)常住戶口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可隨遷進(jìn)城辦理城鎮(zhèn)居民常住戶口。

    但值得注意的是，地方銀監(jiān)部門在接受記者采訪時(shí)指出，現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城購房的貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制尚不健全，貸款執(zhí)行難度較大。另外，土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村制度改革未定的背景下，農(nóng)民有效擔(dān)保難定，因此，貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。