11月樓市拉開“暖冬”序幕

    截至11月25日，北京市新商品住宅成交5278套，比10月同期增長56%；二手房成交量接近10月全月

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于近期高價地頻現(xiàn)，市場預(yù)期向好，未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場的價格水平將整體抬升。新京報記者 王子誠 攝

    時值隆冬，但北京樓市卻在項目積極入市和需求集中釋放的雙重動力中，掀起一波熱潮。地王頻出、預(yù)期看漲、頂豪入市、買房托關(guān)系……這些熱詞再度出現(xiàn)在11月的北京樓市。而在業(yè)內(nèi)人士看來，對于有切實需求的買房人來說，買房仍是“趕早不趕晚”；對于開發(fā)商而言，能夠憑借未來預(yù)期在當(dāng)下實現(xiàn)“平價跑量”也無疑是一個絕佳選擇。

    11月推盤熱情高漲

    進(jìn)入11月以來，北京樓市的推盤熱情明顯升溫，在市場上掀起了新一輪的供應(yīng)高峰。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至11月最后一周，已有北京城建·世華龍樾、瀧悅長安、天恒金融街·公園懿府、福海棠華苑等27個項目進(jìn)場推盤，累計為北京樓市新增加6179套房源。

    對于項目在年末爭先恐后的入市熱潮，業(yè)內(nèi)人士指出，主要是受到需求拉動的影響。臨近年底，在降息降準(zhǔn)以及全面放開二孩等政策的聯(lián)合作用下，大量項目開始加緊入市搶占客源，其中不乏已完成全年銷售目標(biāo)的房企項目。同時，基于未來市場的“不確定性”，不少房企開始抓住當(dāng)下時機(jī)，加快去化。

    位于海淀的金玉府營銷負(fù)責(zé)人就對記者表示，海淀區(qū)內(nèi)供應(yīng)長期處于稀缺狀態(tài)，且目前在售的項目明年都有調(diào)價的趨勢，作為同樣鎖定改善型置業(yè)人群的產(chǎn)品，該項目首期決定在今年內(nèi)“先發(fā)制人”。

    看漲預(yù)期助推需求釋放

    一方面，開發(fā)商在賣力地推盤，而另一方面，購房人也以極大的熱情予以回應(yīng)。整個11月，樓市火熱銷售的信息此起彼伏。

    位于海淀區(qū)的北京城建·世華龍樾入市當(dāng)天2小時即宣告售罄；無獨有偶，位于石景山區(qū)的紫御長安也在入市當(dāng)天售罄。不止城六區(qū)，火熱的銷售場景同樣出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊區(qū)：位于通州的保利大都匯與門頭溝的瀧悅長安，開盤當(dāng)天均實現(xiàn)去化80%以上。據(jù)開發(fā)商方面透露，保利大都匯認(rèn)購額高達(dá)12億元。

    “最近的房子有分分鐘要漲價的感覺，并且買房還得托關(guān)系，不然買不到。”購房人張婷這樣向記者描述了自己在近期的買房經(jīng)歷。據(jù)她介紹，其選購的是位于南四環(huán)附近的某項目，銷售人員已經(jīng)明確表示明年項目要漲價，并且幅度不小。

    一二手房市場齊熱

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，北京市新商品住宅成交5278套，盡管距離11月結(jié)束還有近一周時間，但成交數(shù)據(jù)與10月同期的3389套相比，增幅達(dá)到56%。

    維持同樣熱度的還有二手房市場。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市二手房成交已經(jīng)達(dá)到13714套，接近10月全月14382的成交量。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京二手房成交量仍然處在相對較高的水平，實際上是10月末出臺的“雙降”政策以及全面放開“二孩”等政策的利好疊加。

    中原地產(chǎn)研究部分析師指出，10月24日央行再度“雙降”后，目前商業(yè)房貸利率已是近十年來的最低水平，購房成本得到進(jìn)一步降低，這是促使購房者入市的重要因素。因此，最近幾個月，北京二手房市場交易總體會處于高位。

    ■ 分析

    改善型項目托市

    縱觀北京樓市，無論是剛剛拿地的項目規(guī)劃，還是已經(jīng)入市的項目，推出的產(chǎn)品均呈現(xiàn)出“瞄準(zhǔn)改善”的一邊倒定位。改善型項目已經(jīng)成為托起北京樓市的中堅力量。

    中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京市場上供應(yīng)的37544套商品房住宅中，三居以上的比例高達(dá)60.8%，創(chuàng)造了歷史最高。

    而在11月入市的多個改善型項目都取得了不俗的銷售業(yè)績。五礦萬科如園的大師作品壹號，地處海淀區(qū)五六環(huán)之間，盡管入市價格高達(dá)75000元/平方米，但推出21套產(chǎn)品成功實現(xiàn)“日光”；作為頂豪的代表項目之一，使館壹號院僅11月1日一天即實現(xiàn)簽約14套，成交均價達(dá)101445元/平方米。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對比同期高價地頻頻成交的情況，這些項目的熱銷便不難理解。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，今年前三季度，3萬-6萬元/平方米的中端商品住宅共成交了12110套，同比增加近5000套。“未來供應(yīng)的稀缺以及已有項目的快速去化，使得中端住宅在未來較長一段時期將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”

    地王助推在售項目

    受到“鄰居”永豐地王拉動，冠城大通·百旺府最近一期入市的均價為43800元/平米，而今年一季度該項目均價還只是37300元/平方米，五礦萬科如園的新品也比上期上漲15000元/平方米。

    這只是近期樓市變化的一個縮影。

    北五環(huán)某項目剛推出一批房源，在以6萬元/平方米售罄后，預(yù)計明年新推的樓座將會飆升至10萬元/平方米以上。該項目負(fù)責(zé)人表示，近期高價地頻出，將會對整體樓市產(chǎn)生助推效應(yīng)，對目前在售項目無疑是利好。

    多位業(yè)內(nèi)人士表示，從近期出讓地塊分析，三環(huán)內(nèi)已基本無新增宅地，而五環(huán)內(nèi)的宅地供應(yīng)也多集中在南城，其中三四環(huán)之間的地塊稀缺程度較高；四至五環(huán)屬于次稀缺地帶，預(yù)計樓面價保持在4萬-6萬元/平方米；五至六環(huán)供地雖然相對較多，但優(yōu)質(zhì)地塊也已經(jīng)拍出4萬-5萬元/平方米的樓面價；六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面價基本上也都超過了3萬元/平方米，即便是六環(huán)以外，實際樓面價也邁向萬元大關(guān)。由此可見，未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場的價格水平將整體抬升。

    商住項目異?；钴S

    在11月暖冬的行情中，商住類項目的表現(xiàn)格外搶眼。在11月入市的項目中，包括通州富力中心、魯能·釣魚臺美高梅公館、ID CITY艾迪城等商住項目占據(jù)了供應(yīng)項目數(shù)的半壁江山。

    一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，未來普宅市場的“全城豪宅化”預(yù)期、普通住宅項目供應(yīng)越來越少的現(xiàn)實，使得商住項目很可能成為北京樓市除自住房、豪宅這兩極之外的有力補充。

    出于通州規(guī)劃的長期看好，在區(qū)域住宅產(chǎn)品升級限購之后，商住產(chǎn)品成為市場主力，也受到了市場青睞，其中，保利大都匯更是榮登11月上半月成交排行榜的榜首。

    位于大興的恒大未來城、位于豐臺區(qū)石榴莊的魯能·釣魚臺美高梅公館，盡管單價較高，但入市后仍然受到廣泛關(guān)注，收獲了不錯的銷量。

    郭毅表示，對于住宅部分全部競建為自住房等保障房的商住項目，利潤微薄，因此只能通過將商業(yè)或辦公部分打造成為高周轉(zhuǎn)的商住產(chǎn)品，才能回收一定利潤，這也將成為當(dāng)下大量受自住房擠壓的高價地項目的普遍做法，同時也將拉動商住產(chǎn)品進(jìn)入一個“拼品質(zhì)”的時代。記者 李捷