11月20日,國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》,征求社會各界意見。其中明確,住房公積金管理中心可以申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券。該項條款,實際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開了政策窗口。而去年的“930新政”,已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實施資產(chǎn)證券化。

　　所謂個人住房貸款資產(chǎn)證券化,是指將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流(本息歸還)的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池,以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流(本息歸還)作為償付基礎(chǔ),通過風(fēng)險隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級,在資本市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券的融資行為。其中,公積金貸款的資產(chǎn)證券化,其主體和償付基礎(chǔ)來自個人住房公積金貸款。

　　據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示,截至2014年底,我國個人購房貸款余額為11.5萬億元,公積金貸款余額為2.55萬億元。據(jù)估算,如果我國資產(chǎn)證券化率能夠達到50%,即可共提供7至8萬億元的流動性。對此,專家們表示,在當(dāng)前中國樓市進入“下半程”之際,該項制度可謂影響深遠。

　　筆者覺得,決策層此時推出公積金貸款的資產(chǎn)證券化用意有三:其一,剌激個人住房貸款需求,達到去庫存目標(biāo);其二,盤活公積金存量資金,大幅增加公積金貸款的流動性;其三,我國住房公積金資金龐大,但投資渠道狹窄且收益率較低,因此拓寬投資渠道應(yīng)是必要之舉。

　　事實上,通過發(fā)行個人住房貸款支持證券募集資金的做法,與美國次貸危機中的“房利美”和“房地美”的操作手法無異。但后者在2007年便出現(xiàn)了兌付危機,被認(rèn)為是引發(fā)金融危機的導(dǎo)火索。對此,不少專家也指出,一方面,與多年前美國實施的“零首付”有著明顯不同,中國公積金貸款最低首付比例為20%,商業(yè)貸款最低首付比例是25%。中國樓市的杠桿率遠低于美國。另一方面,銀行對于還款人資質(zhì)和收入水平有著嚴(yán)格審核。這就決定了我國的個人住房按揭貸款是銀行業(yè)相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

　　盡管業(yè)內(nèi)對公積金貸款資產(chǎn)證券化展現(xiàn)出較高的熱情,希望通過此舉來盤活公積金龐大的存量房貸資金,促進購房者的入市積極性,助益中國樓市的去庫存。不過,筆者認(rèn)為,中國版“兩房”對于化解當(dāng)前天量庫存意義不大。

　　首先,中國版?zhèn)€人房貸給購房者的首付比重輕了,但只要房價不跌,房奴每個月還款的壓力不減反增,有些家庭每月需還貸金額占到總收入的70%以上,已遠超國際警戒線。一旦出現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟下行、企業(yè)職工大面積失業(yè),屆時個人住房按揭貸款就不會像銀行所說的是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

　　同時,個人住房貸款是否壞賬,還要看是投機投資性為主,還是自住剛性群體為主。中國的房地產(chǎn)市場投機投資性需求依然旺盛,一旦房價出現(xiàn)大調(diào)整,超過投機者的承受范圍,投機投資者會毫不猶豫地選擇棄房,這樣會形成“多米諾骨牌”效應(yīng)。

　　其次,在當(dāng)前整體利率水平較低的情況下,推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,收益率可能會開得很低。但是資本市場的投資者也不傻,個人住房公積金證券化的風(fēng)險也因房地產(chǎn)低迷而凸顯,未來的趨勢更是難以捉摸,市場很難買賬。

　　再次,盤活公積金存量資金,讓公積金機構(gòu)有錢可貸,這有利于房地產(chǎn)去庫存和恢復(fù)市場信心。但只要高房價不降下來,僅靠降低房貸利率和拉低購房首付款,意義并不會太大,因為一二線城市居民因高房價而無力購房,而三四城市居民對房地產(chǎn)需求趨于飽和。

　　最后,推動我國房貸證券化改革,如果沒有政府部門出面背書,市場未必有人敢接這個“燙手山芋”。所以,未來政府還可能成立國家住房銀行,使之承擔(dān)為房貸證券化改革托底的功能。鑒于各項制度尚未完備,以及相關(guān)機構(gòu)的設(shè)立更需時日,所以靠個人公積金貸款證券化來給中國化解高庫存有些“遠水不解近渴”的味道。