原標題：險企與地產(chǎn)相互滲透 養(yǎng)老社區(qū)成融合點

　　綜合經(jīng)營成為企業(yè)做大的慣性思維。在地產(chǎn)領域，不和金融沾邊兒都難稱得上房地產(chǎn)大佬，同樣在保險業(yè)，若不談養(yǎng)老地產(chǎn)似乎就難趕得上潮流。因此，有了保險與地產(chǎn)的不斷融合。近日，地產(chǎn)大亨恒大集團高調(diào)宣告進軍金融業(yè)，以并購的方式建起了恒大人壽，讓市場看到了地產(chǎn)商的金融雄心。

　　目前，保險與地產(chǎn)正在加速融合，萬達持續(xù)加碼百年人壽、中發(fā)實業(yè)控股合眾人壽、富德系打造富德生命保險集團，與此同時，險企也正在向地產(chǎn)擴容，安邦、平安、新華、富德生命等也在向地產(chǎn)領域滲透。不過，這種做大企業(yè)的背后也隱藏著經(jīng)營的憂愁。

　　地產(chǎn)系險企擴容

　　地產(chǎn)大佬紛紛加入保險盛宴。本月22日，恒大集團正式宣布，收購中新大東方人壽50%股權，并宣布更名為恒大人壽。此次，恒大集團以23.36億元的價格拍得中新大東方人壽的控股權，溢價達到45.7%。

　　高溢價收購背后，是恒大對保險業(yè)發(fā)展的持續(xù)看好，也折射出保險牌照的炙手可熱。對此，恒大集團總裁夏海鈞表示，保險業(yè)是民生保障的重要一環(huán)，恒大人壽的成立將與恒大集團現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同效應，打造出國內(nèi)最大、最完善的民生產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

　　看好保險業(yè)發(fā)展的并非只有恒大一家。近年來，包括萬達、綠地、復星、珠江投資等房企都試圖通過自建或參股的方式進軍保險領域。早在2012年，王健林便透露進軍金融領域的野心，直到去年7月，萬達集團首次接觸保險，從國電電力手中接過百年人壽1億股權，經(jīng)過今年1月的二度增持，萬達持有百年人壽的股權占比超過5%。

　　增持保險股的并非只有大地產(chǎn)商，中小地產(chǎn)商也正尋求時機。弘康人壽、陽光保險股權轉(zhuǎn)讓的受讓方皆為房地產(chǎn)背景企業(yè)。如江蘇城中園林建設公司將所持的6000萬股弘康人壽股份，轉(zhuǎn)讓給廣西開源置業(yè)公司，占總股本的12%。

　　除了收購股權外，地產(chǎn)公司還參與了保險公司的籌建。2005年成立的合眾人壽和長城人壽的發(fā)起人都有地產(chǎn)公司的身影，分別是中發(fā)地產(chǎn)和金融街控股，2012年珠江人壽籌建批文也顯示，股東組成中“珠江系”占比較大，而廣東珠江投資控股集團也正是一家以房地產(chǎn)和基礎設施投資為主的企業(yè)集團。今年5月，作為中國東南閩商的房地產(chǎn)企業(yè)代表，泰禾集團也稱將與福建省能源集團等發(fā)起設立海峽人壽。

　　保險不只是市場，似乎也成為地產(chǎn)商身份的象征。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前地產(chǎn)商不與保險等金融業(yè)掛鉤，都感覺沒有了競爭力。今年初，深受股神巴菲特投資理念影響的復星集團董事長郭廣昌就宣布復星地產(chǎn)的“保險+”新戰(zhàn)略，要把保險思維融入復星地產(chǎn)的未來布局中。

　　保險向地產(chǎn)滲透

　　相比地產(chǎn)商借助保險向金融領域進軍的速度，險企強勢入駐地產(chǎn)公司更顯得咄咄逼人，有時還被貼上“有錢任性”的標簽。

　　近一年來，除了上市險企緊盯地產(chǎn)企業(yè)的一舉一動外，安邦、富德生命等中小險企也是步步緊逼。據(jù)萬得資訊統(tǒng)計，截至2014年底，133家A股上市房企中，保險資金進入前十大股東的房企數(shù)量達到21家，滲透率為15.8%。此外，占據(jù)21家房企前十股東行業(yè)的保險機構達15家。其中，最引人關注的便是兩險企安邦與富德生命持續(xù)近半年的“金地之爭”。此次“控制權爭奪”自去年4月9日正式宣戰(zhàn)，富德生命和安邦分別通過二級市場增持金地集團，持股比例分別達12.9%和5%；在一路增持追逐戰(zhàn)中，截至去年9月末，雙方在金地集團的持股比例分別上升至29.99%和18.83%。

　　在爭奪金地的同時，金融街、華業(yè)地產(chǎn)也相繼成為安邦進軍地產(chǎn)企業(yè)的目標。此外，萬科A、華僑城、遠洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)等房企均出現(xiàn)險資身影。對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向北京商報記者表示，房地產(chǎn)本身是資金密集型的行業(yè)，具有投資大、周期久、供應鏈長等特點，契合了保險資金對長期投資項目的需求，這可以在一定程度上幫助險資降低錯配風險。

　　今年險企入駐地產(chǎn)商的熱潮仍在持續(xù)，4月1日，中國平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東；6月9日， 新華保險成為方興地產(chǎn)第二大股東；9月1日，綠景控股公告稱，將從地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至醫(yī)療服務行業(yè)，而公司第一大股東將變更為天安人壽，持股比例20.72%。

　　除了入股地產(chǎn)商之外，不少險企還曲線投資地產(chǎn)項目，其中，綠地大量商業(yè)辦公樓就與險企對接，曾以44億元將徐匯濱江的兩棟辦公樓賣給了中國平安。目前，保險巨頭不約而同海外置地，國壽、平安、泰康、陽光和安邦都相繼跨境買樓。

　　另據(jù)普華永道針對國內(nèi)25家險企和資管公司的調(diào)查報告顯示，險資未來兩年在非傳統(tǒng)投資產(chǎn)品的投資配比中，房地產(chǎn)與資產(chǎn)支持證券的受歡迎程度并列榜首，占比均為31.25%。

　　養(yǎng)老社區(qū)成融合點

　　在保險業(yè)，險資青睞地產(chǎn)已成共識，那么險企和房企如何相處成為市場關注焦點。對此，南開大學風險管理與保險系教授朱銘來指出，養(yǎng)老社區(qū)或許正是險企和房企的融合點。

　　據(jù)了解，剛剛更名后的恒大人壽，業(yè)務范圍將覆蓋壽險、意外險、健康險等全領域，因為有恒地集團“實業(yè)+保險”的基礎，恒大人壽也將主攻方向確定為“醫(yī)養(yǎng)模式”。

　　目前，國內(nèi)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的保險公司并不少，合眾人壽和泰康人壽涉入得較早，其中合眾人壽的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是借鑒美國CCRC養(yǎng)老理念，將養(yǎng)老社區(qū)與保單掛鉤。相比于傳統(tǒng)的養(yǎng)老險，等投保人到了一定年齡后，每年從保險公司拿回一筆錢，用做養(yǎng)老經(jīng)費，此類客戶可以通過購買保險，鎖定養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)的使用權和價格，實現(xiàn)“買保險，住養(yǎng)老社區(qū)”。

　　為此，朱銘來認為，可以將地產(chǎn)和保險優(yōu)勢互補來打造醫(yī)療、養(yǎng)老結(jié)合的產(chǎn)業(yè)鏈模式。“因為做養(yǎng)老、健康領域需要有實體建設為依托，地產(chǎn)公司慢慢轉(zhuǎn)型，可以做成醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　一位接近新華保險的人士分析，新華保險為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給予大力支持的同時，也將為自己在各地物色地產(chǎn)項目用于未來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局派上用場。目前，新華保險在北京、海南等多地大肆興建養(yǎng)老社區(qū)，并在廣東、福建、上海等地進行項目調(diào)研。

　　目前，多家險企紛紛跑馬圈地來爭搶這塊大蛋糕，尤其保險新“國十條”發(fā)布后，明確指出“支持符合條件的保險機構投資養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，促進保險服務業(yè)與養(yǎng)老服務業(yè)融合發(fā)展”，讓更多險企雄心勃勃。

　　值得一提的是，國務院日前公布了實施養(yǎng)老保險制度改革，分析人士預計，每年將有約4000億元養(yǎng)老金流入金融市場。銀行、保險機構旗下有資質(zhì)的資管公司將會直接受益。

　　盈利模式待解

　　養(yǎng)老社區(qū)逐漸成為熱潮，但在銀發(fā)經(jīng)濟推動下，現(xiàn)階段不少房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目，被直指為通過養(yǎng)老項目獲得土地資源，進行養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)。與此同時，中誠信國際高級分析師張佳夢還表示，很多大型險企已經(jīng)擁有了自己的不動產(chǎn)公司，但是目前這方面的投資還處于探索階段，且沒有公開市場數(shù)據(jù)。

　　泰康人壽董事長陳東升就曾表示，養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達到85%的入住率大概需要3-5年，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實現(xiàn)盈利要8-10年的時間，30年后才能把成本收回來。

　　而養(yǎng)老地產(chǎn)具有高固定成本投入的特點，在成本結(jié)構中，固定成本所占比重越大，固定資產(chǎn)的使用效率對單位制造成本的影響就越大。固定資產(chǎn)使用率越高、周轉(zhuǎn)越快，企業(yè)的獲利能力也就越強。對此，首都經(jīng)貿(mào)大學保險系教授庹國柱指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)、餐飲業(yè)、服務業(yè)、旅游業(yè)等，既獨立運作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)需型消費產(chǎn)品，增值服務空間大于普通社區(qū)甚至商業(yè)地產(chǎn)。

　　與此同時，破解目前養(yǎng)老地產(chǎn)的難題還需要土地和稅收政策的配套。如養(yǎng)老地產(chǎn)配套及其附屬設施也需要政府在稅費上給予部分或全部減免，這樣一來作為長期性的經(jīng)營性項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續(xù)經(jīng)營。從“軟件”角度來講，還沒有辦法維持一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目贏得市場的普遍認可的運營標準和體系。(崔啟斌 陳婷婷)