數(shù)據(jù)顯示，今年門頭溝住宅均價(jià)高達(dá)33357元/平方米。十年時(shí)間，門頭溝成了首個(gè)在售新盤單價(jià)普遍突破3萬元的六環(huán)外區(qū)域。

    隨著北京整體樓市上行，門頭溝市場(chǎng)也水漲船高：區(qū)域新盤持續(xù)高端化趨勢(shì)，新盤成交均價(jià)直奔4萬元/平方米。作為一個(gè)六環(huán)外的郊區(qū)，門頭溝為何會(huì)有如此底氣？新京報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了探訪。

    現(xiàn)狀

    六環(huán)外在售新盤均價(jià)破3萬元/平米

    9月，北京新盤均價(jià)創(chuàng)下年內(nèi)新高，雖然交易量連續(xù)下跌，房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了兩連漲，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年9月北京全市新建商品住宅成交均價(jià)為29364元/平米，環(huán)比今年8月份的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)9%，成為今年以來房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)。

    在北京眾多郊區(qū)縣中，門頭溝的表現(xiàn)尤為突出。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年門頭溝住宅均價(jià)高達(dá)33357元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅在郊區(qū)縣中僅次于大興。十年時(shí)間，門頭溝成為了首個(gè)在售新盤單價(jià)普遍突破3萬元的六環(huán)外區(qū)域。

    如果說去年是門頭溝集中供應(yīng)，多種產(chǎn)品百花齊放的一年。那么今年的門頭溝，則是房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的一年。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2006年門頭溝區(qū)域成交均價(jià)3913元/平方米，2015年門頭溝區(qū)域成交均價(jià)32017元/平方米，十年間房?jī)r(jià)每平方米漲了近8.2倍。

    記者了解到，時(shí)下的門頭溝，單價(jià)3萬以下項(xiàng)目已經(jīng)罕見蹤影。目前區(qū)域里在售的西山藝境最高售價(jià)已經(jīng)突破了4萬元/平方米。

    “門頭溝經(jīng)過近兩年眾多品牌開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)和炒作，未來的價(jià)格只會(huì)更高。”門頭溝目前在售一高端項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

    預(yù)期

    土地?zé)嵝卤P售價(jià)或達(dá)5萬元/平米

    門頭溝市場(chǎng)的上行，實(shí)際從土地出讓就能看出端倪。

    最近，門頭溝兩地塊出讓，現(xiàn)場(chǎng)吸引了包括首開保利、天恒、中鐵建、華遠(yuǎn)等在內(nèi)的多家知名房企及聯(lián)合體現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪。該地塊最終以20.3億元的總價(jià)被電建金地聯(lián)合體所取得，雖然價(jià)格并未觸及價(jià)格上限，但扣除自身配建的公租房部分之外該地塊折合樓面價(jià)在23700元/平方米左右。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從地塊周邊在售項(xiàng)目情況來看，23700元/平米左右的價(jià)格較為“合理”。該宗出讓地塊中住宅部分的折合樓面價(jià)為23700元/平方米，預(yù)計(jì)未來的合理價(jià)格將在45000-50000元/平方米之間。

    記者經(jīng)過了解發(fā)現(xiàn)，與其他郊區(qū)縣樓市相比，門頭溝并未經(jīng)歷由剛需向高端的轉(zhuǎn)變過程。

    “逐步退出煤炭產(chǎn)業(yè)對(duì)門頭溝樓市造成深刻影響。早在2011年之前，門頭溝房?jī)r(jià)很低，但伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能定位調(diào)整，門頭溝的土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)。”一長(zhǎng)期耕耘門頭溝的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

    克而瑞研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2011年之前，門頭溝每年土地供應(yīng)量基本在一兩塊，成交住宅地塊平均樓面地價(jià)不到2000元/平方米。而到2013年，門頭溝供地8宗，成交住宅地塊平均樓面地價(jià)直線升至萬元每平方米，三年時(shí)間土地價(jià)格翻了三倍。

    去年以來，門頭溝土地市場(chǎng)的熱度繼續(xù)延續(xù)。2014年，門頭溝區(qū)域年內(nèi)共出讓了8宗地塊，建筑面積153萬平方米，平均溢價(jià)率35.82%，成交總價(jià)234.8億元。其中住宅地塊成交5宗，創(chuàng)歷史新高。

    土地溢價(jià)的不斷增長(zhǎng)，也催生了區(qū)域里中高端項(xiàng)目的集中出現(xiàn)。目前門頭溝永定鎮(zhèn)在售住宅以品質(zhì)洋房為主，如瀧悅長(zhǎng)安、V7西園、西山藝境等，售價(jià)普遍在32000-35000元/平方米。而西山藝境的別墅產(chǎn)品均價(jià)已超45000元/平方米。

    原因

    土地、新盤供應(yīng)稀缺

    門頭溝之所以形成如此格局，與京西近年來的供應(yīng)關(guān)系密不可分。海淀、豐臺(tái)等京西區(qū)域的供應(yīng)乏力，給門頭溝帶來更多市場(chǎng)需求。

    記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，今年成交的26宗住宅性質(zhì)用地中，京西只有豐臺(tái)出讓5宗、房山出讓2宗，海淀1宗，門頭溝1宗。供地的不足不僅直接造成商品房供給匱乏，還因地價(jià)的走高拉升了未來的房?jī)r(jià)預(yù)期。當(dāng)前，北京西三環(huán)、西四環(huán)附近本就已經(jīng)頂豪扎堆，豐臺(tái)今年出讓的幾宗宅地的實(shí)際樓面價(jià)也在3萬-6萬元/平方米之間，根據(jù)房?jī)r(jià)至少是地價(jià)2倍的常規(guī)，可以預(yù)見未來京西住宅的高端化仍將繼續(xù)。“在這樣的市場(chǎng)背景下，在金融街工作，以及京西部隊(duì)大院的購(gòu)房客群，只能去門頭溝購(gòu)房，而這類客群追求品質(zhì)住宅的需求導(dǎo)向，是門頭溝直接形成中高端市場(chǎng)的誘因。”

    記者了解到，在目前京西，海淀的萬柳、豐臺(tái)的西局，儼然成為高端住宅板塊的新熱點(diǎn)，部分項(xiàng)目均價(jià)直奔10萬+。而在石景山，目前則以商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)為主，住宅項(xiàng)目也極為稀缺。這也意味著西部客群被進(jìn)一步擠壓至門頭溝。

    西山藝境、V7西園等項(xiàng)目銷售人員也表示，目前門頭溝項(xiàng)目的主體客群主要來自海淀、石景山，還有一定量的客群來自昌平。

    隱憂

    漲價(jià)太快 去化壓力大

    除了供應(yīng)關(guān)系決定需求外，規(guī)劃和生態(tài)利好也令開發(fā)商和購(gòu)房者在近些年持續(xù)看好門頭溝。

    在業(yè)內(nèi)看來，新城規(guī)劃和生態(tài)優(yōu)勢(shì)成為門頭溝的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

    國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部主任張占斌就曾表示，生態(tài)資源的“變現(xiàn)”讓門頭溝區(qū)域發(fā)展站在了新的“起跑線”上，尤其是2011年北京市政府投資2200億提速發(fā)展西部區(qū)域，首都西部綜合服務(wù)區(qū)(WSD)的功能定位也讓區(qū)域良好的生態(tài)環(huán)境與北京城市發(fā)展找到了最佳結(jié)合點(diǎn)。

    原華高萊斯顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理、現(xiàn)啼鳥（北京）健康科技有限公司董事長(zhǎng)公衍奎也表示，門頭溝的價(jià)值潛力巨大，該地區(qū)未來或?qū)⒊蔀槲鞑恐懈叨烁纳菩越K極住宅需求的核心發(fā)展區(qū)域。

    但另一方面，近些年來土地供應(yīng)和溢價(jià)的逐年遞增，其住宅產(chǎn)品價(jià)格的市場(chǎng)認(rèn)可度也有待觀察。以最新出讓的地塊為例，預(yù)計(jì)未來的合理價(jià)格將在45000-50000元/平方米之間。郭毅表示，如果按正常節(jié)奏在一年半左右后上市，門頭溝區(qū)域樓市能否接受如此快的價(jià)格漲速尚是未知數(shù)。

    同時(shí)，自去年以來，門頭溝商住項(xiàng)目供應(yīng)也在持續(xù)增加，令業(yè)內(nèi)看到門頭溝商住樓市去化的隱憂。

    據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，門頭溝區(qū)域商住類產(chǎn)品今年新增供應(yīng)套數(shù)1228套、新增供應(yīng)面積6.07萬平方米；年內(nèi)共成交309套、成交面積1.58萬平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。與此同時(shí)，門頭溝商住類產(chǎn)品庫(kù)存量已達(dá)2373套，今年新增供應(yīng)1288套、成交309套，供需比為4：1，去庫(kù)存壓力之大不言而喻。(方王洋)