隨著政府持續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不斷提振，銷售逐漸紅火。統(tǒng)計(jì)顯示，在今年的“金九銀十”樓市銷售黃金季，各項(xiàng)數(shù)據(jù)向好，市場(chǎng)預(yù)期趨向樂觀。專家預(yù)計(jì)，未來樓市將繼續(xù)向好，但向好空間有限；將進(jìn)一步保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)呈中低速。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)持續(xù)回暖

    “金九銀十”一般是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的旺季，今年也不例外。雖然前段時(shí)間樓市的落寞冷寂讓人有所擔(dān)心，但因利好政策的持續(xù)刺激，比如央行、財(cái)政部和住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措，切實(shí)提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等政策，使金秋時(shí)節(jié)樓市上演了收獲的一幕。

    從數(shù)據(jù)上看，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年6月份全國(guó)房?jī)r(jià)走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間。

    8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國(guó)樓市開始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10817元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴(kuò)大。

    “全國(guó)性房地產(chǎn)政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫(kù)存消化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現(xiàn)，在“地王”效應(yīng)帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)這些城市未來樓市成交量將持續(xù)上行。

    各地分化隱憂仍在

    雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，但各地分化現(xiàn)象仍在繼續(xù)，甚至有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，分城市看，分化非常明顯。

    目前，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘認(rèn)為，一系列利好政策繼續(xù)刺激需求釋放，一線樓市或?qū)⒃俣壬郎亍?/p>

    三、四線城市則面臨與一線城市截然不同的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)走勢(shì)跌多于漲。專家表示，對(duì)三、四線城市而言，新近出臺(tái)的利好政策落地較慢，刺激需求有限。再加上這些城市前兩年需求過度釋放后，面臨供應(yīng)過剩、需求疲軟以及庫(kù)存高企等問題，故而成交量上漲動(dòng)力不足。

    “我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化過去一直存在，以后也會(huì)長(zhǎng)期存在。為了應(yīng)對(duì)這種分化，在制定與實(shí)施政策時(shí)，一線城市與二線熱點(diǎn)城市應(yīng)繼續(xù)采取限購(gòu)措施；而對(duì)于二線一般城市及三、四線城市，則應(yīng)該放開限制、加強(qiáng)支持。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員陳永杰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。

    投機(jī)“炒房”仍無機(jī)會(huì)

    在一線城市庫(kù)存不斷減少的情況下，一線城市樓市升溫的預(yù)期也在不斷加強(qiáng)，同時(shí)“炒房”的跡象開始抬頭。專家指出，樓市回暖對(duì)于緩解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展意義重大，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展需要樓市發(fā)揮其積極作用。但政策的寬松與支持不代表可以容忍炒房的行為，相反，這種行為更應(yīng)該被防范與遏制。

    不斷上升的房?jī)r(jià)會(huì)再度給投機(jī)者以炒房的機(jī)會(huì)嗎？“由于人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力在不斷減弱，同時(shí)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量仍然較大，樓市回暖空間將比較有限。”陳永杰認(rèn)為，可能實(shí)行的房地產(chǎn)稅在政策層面上將有力地打擊炒房的行為。

    市場(chǎng)預(yù)計(jì)，四季度樓市有望繼續(xù)回升。克而瑞研究中心分析認(rèn)為，整體來看，房?jī)r(jià)在四季度持續(xù)上漲的基本面不會(huì)改變，但四季度房?jī)r(jià)增速或?qū)⒂兴啪彙?/p>

    陳永杰認(rèn)為，目前樓市回暖態(tài)勢(shì)將維持較長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持一定的增速，而樓市與我國(guó)經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持繼續(xù)增長(zhǎng)。但目前房市增量投資比較有限，需要進(jìn)一步做好存量調(diào)整工作，從質(zhì)量上推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)將呈中低速，樓市回暖也不太可能回到以前的發(fā)展高度。

    未來我國(guó)樓市政策仍有很大空間。陳永杰建議，我國(guó)對(duì)于居民改善住房需求的政策支持仍比較有限，對(duì)于希望以舊換新及以小換大的住房需求，政策上可以采取稅收抵扣的優(yōu)惠，以進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，還應(yīng)該加大對(duì)于一般商品房改造的政策支持。(記者 羅 蘭 邱海峰)