10年前，海珠樓市處于房源多、價(jià)格低的狀態(tài)，記者有不少朋友選擇在海珠置業(yè)。目前，隨著地鐵8號(hào)線(xiàn)早已開(kāi)通以及新港路沿線(xiàn)各種利好，不少早年在海珠以5000多~7000多元/m2單價(jià)買(mǎi)下首套兩房戶(hù)型的朋友，紛紛有同區(qū)換房的計(jì)劃。據(jù)了解，如果將海珠區(qū)新港西路一帶電梯舊兩房賣(mài)掉，大概可回籠150萬(wàn)元左右資金，再購(gòu)房時(shí)資金壓力將會(huì)比較小。滿(mǎn)堂紅鏈家市場(chǎng)部主任劉鏡棠表示，如果將手頭上的住宅賣(mài)掉再購(gòu)買(mǎi)第二套住宅的，可以視為首套，商貸貸款額為評(píng)估價(jià)的7成，目前普遍銀行首套置業(yè)的優(yōu)惠折扣為9折左右。記者也從中介處了解到，盡管近期各大銀行貸款利率都有下降，對(duì)于換房族是好消息，但如果想做純公積金貸款還是難度頗大，不僅審批、放款速度都較為緩慢，很多業(yè)主也更傾向于商業(yè)貸款或一次性付款的買(mǎi)家。有換房族擔(dān)心，如果現(xiàn)在先賣(mài)房，等辦完各種手續(xù)，到年底再買(mǎi)房，二手房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)往上升，擔(dān)心會(huì)買(mǎi)虧。滿(mǎn)堂紅鏈家劉鏡棠認(rèn)為，目前海珠區(qū)二手住宅價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格穩(wěn)中有升，但升幅有限，因此即使現(xiàn)在出售，兩月后再重新購(gòu)入二手房，房?jī)r(jià)上升的空間亦不會(huì)大。

    海珠西板塊：近地鐵有配套，200萬(wàn)左右有得選

    即使已有一套物業(yè)的買(mǎi)家，只要已還清該套物業(yè)的貸款，在二次置業(yè)時(shí)仍可享受首套物業(yè)貸款的優(yōu)惠待遇。據(jù)悉，農(nóng)業(yè)銀行和民生銀行首套住房利率有機(jī)會(huì)享受8.5折，但仍未得到落實(shí)。中原地產(chǎn)寶崗分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳盧光說(shuō)，近期如果申請(qǐng)純公積金貸款，審批、放款速度都較為緩慢，不少業(yè)主更傾向于商業(yè)貸款或一次性付款的買(mǎi)家。如果確實(shí)有“賣(mài)一買(mǎi)一”置換需要，可選擇出售手頭上的物業(yè)。但如果尚未物色到合適的二手物業(yè)，建議持房觀(guān)望。中原地產(chǎn)陳盧光推薦一套靠近江南西地鐵站的可逸名庭，面積約80平方米，總價(jià)200萬(wàn)元的三房，小區(qū)園林環(huán)境好，且?guī)Ы闲麓宓谝恍W(xué)，十分適合改善型的客戶(hù)。另外，宏宇廣場(chǎng)還有一間約82平方米的兩房，總價(jià)190萬(wàn)元，同樣帶舒適的小區(qū)，還配套名校寶玉直小學(xué)學(xué)位。

    新港西板塊：臨近中大，靠近地鐵也有小三房

    中原地產(chǎn)新港西分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理黃秀琴介紹，現(xiàn)時(shí)四大銀行住房貸款利率基本在8.8折左右。而一些外資銀行，如匯豐的房貸利率可達(dá)8.2~8.5折，但對(duì)買(mǎi)家貸款金額、資質(zhì)及樓齡有較高要求。近期，買(mǎi)二手房如果申請(qǐng)公積金貸款，流程較慢。如有需要，建議買(mǎi)家可選擇組合貸款或商業(yè)貸款，以縮短放款時(shí)間。

    如果想在海珠區(qū)八號(hào)線(xiàn)中大站附近置業(yè)，且希望有較舒適的園林環(huán)境及小學(xué)學(xué)位配套，中原地產(chǎn)黃秀琴推薦順景雅苑，樓齡約12~13年，如買(mǎi)家有150萬(wàn)元左右資金，可選擇一套約81平方米的小三房，總價(jià)190萬(wàn)元，帶新港西小學(xué)學(xué)位。近期，可售的房源量和價(jià)格都基本穩(wěn)定，可以選擇出售。而臨近年末，有不少業(yè)主會(huì)有資金周轉(zhuǎn)的需要，放盤(pán)量會(huì)有所增加，議價(jià)空間也會(huì)更為松動(dòng)，則是入市的好時(shí)機(jī)。

    赤崗板塊：230萬(wàn)元左右可買(mǎi)靠地鐵學(xué)位房

    中原地產(chǎn)鴻運(yùn)花園分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理余麗琪透露，由于近期價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，客戶(hù)少有觀(guān)望情緒。因此打算“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型客戶(hù)可選擇此時(shí)換房。如果回籠150萬(wàn)元資金，可選擇貸款購(gòu)入鴻運(yùn)花園一套約95平方米的三房，總價(jià)230萬(wàn)元，小區(qū)環(huán)境好，靠近客村地鐵站，帶金影小學(xué)學(xué)位。

    置業(yè)貼士：純公積金貸款更偏重看賬戶(hù)余額

    滿(mǎn)堂紅鏈家劉鏡棠表示，公積金貸款個(gè)人最高貸款額為50萬(wàn)元，夫妻雙方合共最高貸款額為80萬(wàn)元?，F(xiàn)時(shí)，公積金貸款額度計(jì)算公式為：賬戶(hù)余額×8+當(dāng)前月繳存額×到退休年齡月數(shù)，相對(duì)于6月8日前的計(jì)算方式（賬戶(hù)余額×2+當(dāng)前月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4），更偏重于賬戶(hù)余額，對(duì)于賬戶(hù)余額較少的買(mǎi)家，可申請(qǐng)額度可能會(huì)有所縮減。建議先將原有房產(chǎn)出售后再買(mǎi)房，因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)公積金貸款為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，如果手上已有一套房產(chǎn)貸款利率會(huì)高一些，為基準(zhǔn)利率的1.1倍，如果出售后再購(gòu)房，公積金貸款利率為基準(zhǔn)利率。如果家庭名下已無(wú)房產(chǎn)，無(wú)論買(mǎi)家以前是否使用過(guò)公積金貸款，均為首套，不會(huì)有影響。

    合富置業(yè)相關(guān)人士表示，由于公積金的額度相對(duì)緊張需輪候申請(qǐng)，因此相對(duì)于商業(yè)貸款時(shí)間較長(zhǎng)；買(mǎi)家賣(mài)掉第一套房再購(gòu)房，可享用公積金貸款；若出售的第一套物業(yè)是公積金貸款的，需公積金中心將第一次貸款的信息消除方可再用公積金貸款；如是商業(yè)貸款則可直接用公積金貸款。記者陳白帆