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明后年房價(jià)可能見頂

2015-09-09 09:20 來源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要:   這一段時(shí)間,國際金融環(huán)境動(dòng)蕩,股市、匯市、商品市場三大市場皆出現(xiàn)明顯下跌,但樓市則基本平穩(wěn)。  從全球金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歷史與規(guī)律來看,相對(duì)而言,房地產(chǎn)市

   這一段時(shí)間,國際金融環(huán)境動(dòng)蕩,股市、匯市、商品市場三大市場皆出現(xiàn)明顯下跌,但樓市則基本平穩(wěn)。

  從全球金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歷史與規(guī)律來看,相對(duì)而言,房地產(chǎn)市場多屬被動(dòng)性變化,滯后性發(fā)生危機(jī)。比如,1929年至30年代的國際經(jīng)濟(jì)危機(jī),由股災(zāi)開始,最后波及樓市;1997-1998年的亞洲金融危機(jī),導(dǎo)火索是泰國匯率崩潰,引發(fā)金融危機(jī),進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)大跌;2010年的歐債危機(jī),最后使“歐豬五國”房價(jià)大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機(jī),是2008年國際金融危機(jī)。

  宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢基本同步,房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,二者相互拉扯。在此背景下,另外一個(gè)變量:貨幣政策和流動(dòng)性,雖然對(duì)樓市的影響較大,但卻不至于直接導(dǎo)致樓市危機(jī)。當(dāng)前,美歐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健,仍處低息環(huán)境,未來一年樓市不會(huì)大跌。而新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)面與匯率面皆差,未來一年樓市難以大幅改善。

  分析一下中國情況。2008年四季度至2009年,中國政府大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì),全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場,同步大擴(kuò)張。2011年經(jīng)濟(jì)步入下行通道,直至今年上半年滑至7%。同時(shí),全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)下滑,中國樓市告別黃金十年,進(jìn)入白銀時(shí)代。其中,2012年至2013年一線和部分二線城市房價(jià)曾經(jīng)大漲。2014年以來,同樣是一二線城市再次復(fù)蘇,房價(jià)于今年二季度止跌上漲,但三四線城市依然偏弱,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。

  當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面雖弱,但絕對(duì)增速仍位居全球前列,所以對(duì)房地產(chǎn)市場并沒構(gòu)成嚴(yán)重壓制。從貨幣政策與資金面看,當(dāng)前仍處于降息降準(zhǔn)通道,尤其是經(jīng)過今年四次降息之后,貸款基準(zhǔn)利率已創(chuàng)建國以來最低點(diǎn),貸款購房非常劃算。

  從人民幣兌美元走勢看,沒有持續(xù)大幅貶值的可能,況且中國樓市中的外資本就不多,即便流出,也不會(huì)明顯影響樓市走向。不過,從中長期來看,人民幣仍有貶值壓力,對(duì)房地產(chǎn)市場構(gòu)成小幅利空。

  另外還須關(guān)注股災(zāi)對(duì)樓市的影響。股市與樓市的總體關(guān)系:同向,但不同步。國際市場也常見此規(guī)律。去年7月中國股市開始走牛,去年10月一線樓市才開始復(fù)蘇;今年6月股市見頂,今年5月全國70城房價(jià)才由跌轉(zhuǎn)漲。按此規(guī)律,明年或后年房價(jià)可能見頂(屬于短周期性質(zhì),并非長期頂部)。

  從兩個(gè)市場相互影響機(jī)制分析,又可分為三個(gè)階段:第一階段,股市上漲初期,房價(jià)未漲,股市會(huì)分流樓市資金,小幅利空樓市;第二階段,股市上漲過半至見頂,部分人先知先覺,提前在股市獲利了結(jié),轉(zhuǎn)而購房;部分人后知后覺,沖進(jìn)股市追漲,甚至賣房炒股,此時(shí)股市與樓市互有損益,呈中性;第三階段,股市見頂后下跌半年左右,此時(shí)房價(jià)仍在繼續(xù)上漲,會(huì)吸引從股市中逃離的部分資金,反而小幅利好樓市。因此,至少在今年年內(nèi),股災(zāi)不會(huì)沖擊樓市。

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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