房地產(chǎn)稅啟動(dòng)立法程序，狼真的來(lái)了？

    業(yè)界人士表示，未來(lái)將是交易稅低、保有稅高，從而有效抑制投機(jī)行為

    圖/CFP

    最近，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部制定三類(lèi)計(jì)劃，房地產(chǎn)稅力爭(zhēng)明年實(shí)施。這意味著或許在明年，擁有多套商品房，或者打算購(gòu)買(mǎi)多套房的改善型人群，恐怕要為如何繳納房產(chǎn)稅發(fā)愁了。

    面對(duì)即將到來(lái)的房地產(chǎn)稅，作為購(gòu)房者，將會(huì)受到怎樣的影響？

    房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅

    兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，樓市的話題再次回到房地產(chǎn)稅身上。

    有媒體報(bào)道稱(chēng)，此次房地產(chǎn)稅立法的初稿已經(jīng)完成，相關(guān)部門(mén)正在等著進(jìn)一步完善、落地。據(jù)了解，本次房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路是擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù),降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

    這些年來(lái)，有關(guān)房產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅擴(kuò)容的消息時(shí)而在坊間熱傳，但其推進(jìn)工作一直遲遲不見(jiàn)啟動(dòng)。2011年上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅后，征收試點(diǎn)并未見(jiàn)擴(kuò)容。而此次提出的房地產(chǎn)稅，更是讓不少人疑惑：房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別究竟在哪里？

    據(jù)了解，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

    “與房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當(dāng)前提及房地產(chǎn)稅改革意味著這是一個(gè)綜合性改革。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。

    中國(guó)政法大學(xué)教授施正文也曾表示，房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。

    “雖然國(guó)外在征收房產(chǎn)稅方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。但對(duì)國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅是一個(gè)全新的稅種。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅更主要的是對(duì)地方財(cái)政收入的支撐，其督促政府在提升城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，保證房屋的保值升值能力，并平衡地方的財(cái)富分配均衡。”住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示。

    “狼”來(lái)了，買(mǎi)房or賣(mài)房？

    如此看來(lái)，房地產(chǎn)稅立法并非僅著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)。但對(duì)普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，卻不得不考慮其對(duì)樓市和自己的影響。

    眼看著二手房市場(chǎng)一天天漸漲，想要改善居住環(huán)境的蔣雯也加入到看房大軍里。“剛在新聞上看到要征收房地產(chǎn)稅，就有中介打電話來(lái)介紹一套朝陽(yáng)的房源，周邊類(lèi)似房源總價(jià)需要400萬(wàn)，這套房子350萬(wàn)就愿意出手。”蔣雯回憶，雖然價(jià)格很吸引人，但也讓她多了一份疑慮：“會(huì)不會(huì)正趕上房地產(chǎn)稅征收的節(jié)點(diǎn)，那持有成本恐怕也不少。”

    對(duì)于類(lèi)似蔣雯提出的疑問(wèn)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家給出了相應(yīng)回答。

    “這次房地產(chǎn)稅立法需要經(jīng)過(guò)規(guī)劃、征求意見(jiàn)和修改。由于涉及民生問(wèn)題，將會(huì)比之前房產(chǎn)稅試點(diǎn)的政策謹(jǐn)慎很多。因此房地產(chǎn)稅到具體落實(shí)階段或許還需要5年時(shí)間，也就是到2020年之前能夠出臺(tái)和實(shí)施。”顧云昌表示。

    顧云昌的看法，代表了不少專(zhuān)家業(yè)內(nèi)人士的看法。“5年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房的話，不需要過(guò)多地考慮房地產(chǎn)稅出臺(tái)的問(wèn)題。”張宏偉同樣表示，且目前房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是新購(gòu)置房產(chǎn)。從推進(jìn)范圍、力度和市場(chǎng)接受心理來(lái)看，未來(lái)房產(chǎn)稅擴(kuò)容也不會(huì)在一開(kāi)始就向存量房開(kāi)征。

    人人都將成納稅人？

    雖然房地產(chǎn)稅落地尚有時(shí)日，不過(guò)在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不同于目前上海執(zhí)行的僅針對(duì)于新購(gòu)置房源征收稅費(fèi)的政策，未來(lái)房地產(chǎn)稅將覆蓋所有商品房的持有環(huán)節(jié)。

    但是，該買(mǎi)的房子還是得買(mǎi)。房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)，也成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

    重慶、上海開(kāi)征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況，也為這個(gè)答案提供一定佐證。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。因此也有一種觀點(diǎn)：謹(jǐn)慎選擇房源，控制人均住房面積將會(huì)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)稅的手段之一。

    “房地產(chǎn)稅涉及面廣，地區(qū)和人群特征差異大，因此在征收方式和稅率方面需要謹(jǐn)慎定奪。不過(guò)根據(jù)保障合理住房需求的理念來(lái)看，對(duì)剛需等人群也會(huì)出臺(tái)一些減免政策。如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率，也是立法面臨的難點(diǎn)之一。”顧云昌表示。

    此外，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受媒體采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)稅可將以往開(kāi)征的多種間接稅并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān)。

    樓市影響幾何？

    “事實(shí)上，房地產(chǎn)稅更是一種長(zhǎng)效調(diào)控手段，不會(huì)像信貸放松、降息等政策那樣迅速作用于樓市。”顧云昌表示。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，供需關(guān)系已經(jīng)成為目前影響樓市走向的根本性因素。“房地產(chǎn)稅會(huì)影響購(gòu)房者的心理預(yù)期，但并不足以決定樓市走向。”張宏偉說(shuō)。他進(jìn)一步說(shuō)明：房產(chǎn)稅會(huì)減少投資者收益，從而減少樓市的投機(jī)需求，但從上海試點(diǎn)的效果看，它對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的作用微乎其微。“目前上海的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)可達(dá)10%，甚至20%。以一套80平方米、3萬(wàn)元/平方米的房產(chǎn)計(jì)算，一年后該套房實(shí)現(xiàn)增值24萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅稅收成本。”

    仲量聯(lián)行在一份報(bào)告中也指出，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)稅體系有望向發(fā)達(dá)國(guó)家看齊——交易稅低、保有稅高，這將有效抑制投機(jī)行為。同時(shí)，房地產(chǎn)稅將鼓勵(lì)投資者出租所擁有的房產(chǎn)，推動(dòng)全社會(huì)資源的更有效利用。但很難簡(jiǎn)單斷定房?jī)r(jià)或租金會(huì)漲還是跌，最終還要取決于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)處于買(mǎi)方還是賣(mài)方市場(chǎng)。

    但手中持有四套房產(chǎn)的張女士對(duì)于開(kāi)征房地產(chǎn)稅可謂“不慌不亂”，她的理由是：加稅后成本增加了，租金自然是要漲一點(diǎn)，把多出來(lái)的成本轉(zhuǎn)到租戶身上。

    此外，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房地產(chǎn)稅或?qū)?huì)使開(kāi)發(fā)商加大中小戶型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。一位央企地方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，偏遠(yuǎn)地區(qū)的大戶型將迎來(lái)掛牌潮，房主或會(huì)選擇拋售，或會(huì)置換成中心區(qū)域品質(zhì)較高的項(xiàng)目。同時(shí)，在房地產(chǎn)稅的壓力下，開(kāi)發(fā)商或?qū)?huì)調(diào)高中小戶型房源比例。但北京、上海等一線城市的情況則略有不同。“現(xiàn)在供需矛盾緊張，土地價(jià)格上漲，決定了一線城市未來(lái)的供應(yīng)將以改善性產(chǎn)品為主，因此房地產(chǎn)稅帶來(lái)的影響或許不像想象中那么明顯。”張宏偉表示。

    作為一個(gè)全新的稅種，房地產(chǎn)稅從準(zhǔn)備立法到實(shí)際實(shí)行還有很長(zhǎng)的路要走。其開(kāi)征的難點(diǎn)在哪里？能否獲得全國(guó)人大通過(guò)？什么時(shí)候能夠推出？針對(duì)這些問(wèn)題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

    破題

    新房新辦法老房老辦法

    問(wèn)：房地產(chǎn)稅立法，難點(diǎn)在哪里？該怎么解決？

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)：人大負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅研究的部門(mén)曾讓社科院、財(cái)稅所提供一些國(guó)外的案例，希望有所參考。但問(wèn)題在于世界上絕大多數(shù)國(guó)家都沒(méi)有在土地公有制的情況下制定過(guò)房地產(chǎn)稅。目前來(lái)講同中國(guó)情況最接近的就是以色列。所以我覺(jué)得，中國(guó)要制定在土地公有制的情況下征收房產(chǎn)稅的立法，這是一個(gè)從0到1的突破過(guò)程，沒(méi)有先例可循，有點(diǎn)困難。

    央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱：房地產(chǎn)稅牽扯到很多利益集團(tuán)。但現(xiàn)在有一個(gè)目標(biāo)是2017年通過(guò)立法。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，許多看似難以調(diào)和的問(wèn)題都是有解的，可以引進(jìn)時(shí)間因素去逐步消化。我多年來(lái)一直提倡的就是新房新辦法，老房老辦法。趕緊從新房著手推出去，老房過(guò)個(gè)20年，利用歷史進(jìn)程來(lái)逐步解決一些問(wèn)題。中國(guó)改革一個(gè)最寶貴的經(jīng)驗(yàn)就是雙軌過(guò)渡。

    問(wèn)：稅收范圍如何確定？是否能夠通過(guò)立法？

    任志強(qiáng)：立法細(xì)則還沒(méi)有出，但是現(xiàn)在市場(chǎng)上傳言的那些稅收范圍，比如以60平方米為限減免房地產(chǎn)稅，我覺(jué)得很難通過(guò)。而如果按照套數(shù)減免，則有可能通過(guò)。說(shuō)到底其實(shí)還是一個(gè)利益的問(wèn)題。

    作用

    開(kāi)征持有稅抑制多套需求

    問(wèn)：房地產(chǎn)稅的出臺(tái)能否平抑房?jī)r(jià)？

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：我認(rèn)為對(duì)于抑制投機(jī)、改善結(jié)構(gòu)，如果說(shuō)合理的方案的話，應(yīng)該在一定程度上能起到作用。至于房?jī)r(jià)上漲，我覺(jué)得從整個(gè)人類(lèi)社會(huì)來(lái)看，尤其是目前我們看這個(gè)貨幣制度，是紙幣本位制，通貨膨脹是長(zhǎng)期、大部分的時(shí)間都在經(jīng)歷的。在我國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下，貨幣存量又比較大。所有這些因素，都會(huì)讓未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)保持一個(gè)上漲。雖然這期間會(huì)有一些階段性的調(diào)整，但大的趨勢(shì)不會(huì)有太大的變化。我們可以不在乎房?jī)r(jià)的整體上漲，關(guān)鍵是要控制它國(guó)度的上漲和投機(jī)性帶來(lái)的房?jī)r(jià)失控，作為稅收來(lái)說(shuō)，我想我們應(yīng)該能促使它起到這方面的作用。

    任志強(qiáng)：房地產(chǎn)稅在很多國(guó)家都有，也不要老說(shuō)房地產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)。比如美國(guó)有房地產(chǎn)稅，它的房?jī)r(jià)還是上漲的，2008年跌下來(lái)以后又漲上去，現(xiàn)在的價(jià)格比2008年還高。香港的房地產(chǎn)也經(jīng)歷了幾次下跌，但是每次跌完了以后為什么房子比原來(lái)還貴？美國(guó)從有房地產(chǎn)稅開(kāi)始，指標(biāo)為100，現(xiàn)在到了286，就是漲了快2倍，也沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)的上升。但是它可以抑制多套需求，這是有可能的，也就是調(diào)整存量結(jié)構(gòu)。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一：我們過(guò)去流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收比較多，但持有環(huán)節(jié)的稅收還沒(méi)有。下一步開(kāi)征持有稅，減輕流轉(zhuǎn)稅，好處就是讓有多套房子的人把多余的房子推向二手房市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)。通過(guò)這樣做，將來(lái)投機(jī)炒房的肯定會(huì)減少，能夠促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。