樓市觀察

　　從國內(nèi)征稅前景看，將來我國房產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達國家，對房價的沖擊沒想象得那么大。

　　近段時間，房產(chǎn)稅再度成為焦點話題。此前曾有消息稱，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型正在內(nèi)部征求意見，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。按照每個家庭戶承受能力和國際通行做法，首套房的稅率一般在0.5%-1%之間，以總價100萬元的首套房子為例，若依照按年收取的方式，一年需繳納5000元房產(chǎn)稅。

　　這條消息傳遞出來的信號，具有很強的攻擊力。一方面，立法節(jié)奏快。房地產(chǎn)稅立法推進速度看似快于預期，開征節(jié)點步步逼近。另一方面，征稅范圍大。居然對于首套房也要征稅，豈非將涉及九成城鎮(zhèn)居民（我國城鎮(zhèn)住房私有率達九成）？這點大大超出公眾預期。

　　另一條消息是，近期財政部部長樓繼偉向全國人大常委會報告2014年財政決算情況時表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。此信息傳遞出的信號，同樣表明房地產(chǎn)稅立法似乎重新上路。

　　綜合上述兩條消息，至少可以推斷出：房地產(chǎn)稅立法仍在推進中，只是節(jié)奏時快時慢。這樣的時快時慢，與外部環(huán)境有關(guān)。去年下半年至今年上半年，全國房地產(chǎn)市場調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)拖了經(jīng)濟后腿，要想經(jīng)濟穩(wěn)增長，必須穩(wěn)住房地產(chǎn)。開征房產(chǎn)稅的預期，會抑制購房需求，所以這期間放慢節(jié)奏。今年下半年至明年，樓市復蘇，部分城市房價上漲較快，于是房產(chǎn)稅推進節(jié)奏具備了提速的外部環(huán)境。

　　房地產(chǎn)稅立法涉及房地產(chǎn)稅收體系、制度、政策的調(diào)整，但關(guān)鍵稅種就是持有稅，將原來持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅合并，符合邏輯。房產(chǎn)稅的覆蓋面，也即稅基，不會像發(fā)達國家那樣大——幾乎包括所有房屋（針對少量房屋也有減免征），預計將設(shè)定人均免征面積，另外還可能綜合考慮是否為首套，比如上海試點方案是人均免征60平米、首套免征。關(guān)于稅率，估計先由人大立法中設(shè)定大致范圍，具體由各地因地制宜，主要區(qū)間估計為0.5%-2%。

　　當然，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。這既是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的必須，也是全國性征收房產(chǎn)稅所需具備的條件。退一步講，至少每個地方政府，都應有一套包含所有住宅與業(yè)主信息的數(shù)據(jù)庫。另外，還要具有相應的房屋估價技術(shù)與人員配備。每年都需要對應征房屋價格進行評估，以此為基礎(chǔ)才能計稅。

　　房產(chǎn)稅確實能在一定程度抑制持有多套房，但卻非打壓房價的“利器”。從經(jīng)驗看，很多國家，包括我國的香港地區(qū)，都有房產(chǎn)持有稅，但無法靠此而阻攔房價波動，某些年份房價依然上漲，比如香港房價已連漲10年；上海自2011年開征房產(chǎn)稅以來，也未能明顯壓制房價。從國內(nèi)征稅前景看，將來我國房產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達國家，對房價的沖擊沒想象得那么大。從時間歷程看，2010年官方頻提房產(chǎn)稅之后，尤其是十八屆三中全會定調(diào)以來，民眾已逐步吸收了房產(chǎn)稅預期，部分權(quán)貴也已賣掉部分房產(chǎn)。因此，房產(chǎn)稅最終開征后，預計不會嚴重影響房價走勢。

　　（楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）