低價賣房“補(bǔ)倉”僅是個例 股市暴跌讓退房現(xiàn)象開始出現(xiàn) 減持股票獲利的購房人傾向豪宅

    前不久連續(xù)的股市大跌，把人跌蒙了。上證綜合指數(shù)從6月中旬5178點(diǎn)的高位，在短短三周的時間里最低跌到3400點(diǎn)以下，累計跌幅超過30%，幾乎是跳崖式的下跌，讓許多使用杠桿的融資盤爆倉面臨被強(qiáng)平的厄運(yùn)。為了籌集保證金“續(xù)命”，一些人開始將手里的房產(chǎn)以大幅低于市場價的方式掛賣在中介門店；還有不少已經(jīng)簽訂購房合同的買家，開始考慮延遲付首付或是索性退房，甚至不惜舍棄定金。

    雖然最近股市有所回暖，但專家預(yù)計，“瘋牛”式的暴漲或已不再，伴隨著股市的消停，進(jìn)入7月，樓市的快速成交也開始放緩，尤其是北京、上海、深圳的一些依賴高凈值人群的豪宅，也開始變得難賣起來。

    股市大跌 并未引發(fā)大規(guī)模賣房護(hù)盤

    股市與樓市這對好兄弟，再次上演著榮辱與共的好戲。

    6月15日以來，股市暴跌，上證綜指從5178點(diǎn)高位直接墜落到3500點(diǎn)之下，下跌幅度超過30%，兩市總市值蒸發(fā)超過20萬億元。

    7月初，一些二手房網(wǎng)站開始出現(xiàn)一些特殊的房源，“炒股賠了要變現(xiàn)，業(yè)主直降50萬”，吸引了大量希望淘便宜房的買房人。

    在網(wǎng)絡(luò)上，最先爆紅的降價房，是位于石景山魯谷紫御國際的一套170平方米的三室兩廳，該房源不限購售價380萬。北京青年報記者從該房源預(yù)留電話的經(jīng)紀(jì)人處了解到，“房主自己掛出房源的時候說過，的確是在股市中賠錢，需要急售房產(chǎn)套現(xiàn)資金。”而中介統(tǒng)計的公開信息則顯示，紫御國際小區(qū)目前均價大約在42780元/平方米，遠(yuǎn)高于掛牌房源的均價。

    無獨(dú)有偶，類似的情況還出現(xiàn)在西直門的今典花園小區(qū)，一套82平方米的全南兩居室，最新報價380萬，而在小區(qū)內(nèi)同樣一套76平方米的西北向兩居室，掛牌價就達(dá)到405萬元，兩套房源的均價相差近7000元/平方米。

    造成這些特價房頻出的原因，真的是因?yàn)楣墒写蟮枰抠u房回補(bǔ)嗎？事實(shí)上，據(jù)北青報記者走訪了解，不少特價房之所以比小區(qū)的均價便宜，主要是由于戶型朝向不太受歡迎，并且多為不滿五年，且不唯一的房源，需要交納更高的稅費(fèi)，因此在房價上商量的空間更大。

    根據(jù)鏈家市場研究中心統(tǒng)計，上周北京二手房住宅成交均價為34754元/平方米，只小幅下降了0.3%。近期內(nèi)成交均價也始終在34000-35000元/平方米的區(qū)間內(nèi)波動，并沒有因?yàn)楣墒斜┑v賣房產(chǎn)而導(dǎo)致成交均價下滑。鏈家市場研究中心李巧玲認(rèn)為，據(jù)經(jīng)紀(jì)人反映，炒股虧損急需套現(xiàn)的特價房近期的確有一些，但數(shù)量上少之又少，并不會對市場成交價格造成明顯影響。相反，業(yè)主惜售情緒增加、在售房源減少是二手房當(dāng)前的主要特征。

    財富縮水傳導(dǎo)至樓市 買房出現(xiàn)退訂現(xiàn)象

    對于股市和樓市的關(guān)系，業(yè)內(nèi)流行的看法是“蹺蹺板”理論。樓市低迷，樓價下調(diào)，社會資金流進(jìn)股市推動股價上漲；相反，樓市熱，房價漲，資金跑向樓市導(dǎo)致股市低迷和股價下跌。

    但在這輪股市行情中，短期內(nèi)的暴漲和暴跌，似乎打破了上述循環(huán)。而且，由于杠桿的作用，導(dǎo)致許多投資者在暴跌后面臨融資盤被強(qiáng)平的壓力，不得不動用更多場外資金（原本的購房資金）救火。

    “6月底以來，我們已經(jīng)遇到多位客戶主動放棄定金，暫緩購房，僅天通苑就有三單。”天通苑區(qū)域我愛我家的門店經(jīng)理透露，被拋棄的定金額度從5萬到20萬不等，按照這些購房者的計劃，近期就要簽訂買賣房產(chǎn)的合同，突然下滑的股市導(dǎo)致購房者資金大量縮水，買房計劃不得不取消。

    位于大興區(qū)的某商住LOFT項(xiàng)目的一位銷售人員表示，股市暴跌時，就有已經(jīng)訂房的客戶選擇了退訂，將錢轉(zhuǎn)進(jìn)股市，以避免平倉。

    該銷售人員透露，這位購房者交了5萬元定金，購買一套73平方米的LOFT公寓，按照雙方的約定，上周就要簽訂買賣合同。“但上周一，我們就接到客戶的電話，取消這筆交易，原因是資金被股市套牢。”該銷售人員透露，除了購房人不惜放棄定金，臨時變卦外，還有些意向客戶是暫停了購房計劃。而對于已經(jīng)付了首付的客戶來說，有一部分被股市套牢的不得不由一次性付款轉(zhuǎn)為貸款，甚至有個別購房人在尋求將所買房源調(diào)換成小戶型的可能。

    “部分購房者確實(shí)是因股市被套出現(xiàn)資金問題，原準(zhǔn)備在股市高位套現(xiàn)買房，結(jié)果沒來得及跑路一步步被深套。”業(yè)內(nèi)人士透露，這波牛市行情最大的特點(diǎn)就是利用杠桿炒股，很多人在場外通過民間借款或銀行融資后又去場內(nèi)從券商處配資，一旦被平倉，財富縮水、資金出現(xiàn)問題后就難以負(fù)擔(dān)購房資金。

    實(shí)際上，不止是在北京，據(jù)某上市券商房地產(chǎn)資管人士透露，目前在上海、深圳、重慶都出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，股市暴跌后，越來越多的人想要逃離股市，擁抱樓市，但也有些人有心無力。具體表現(xiàn)為，過去三周股市急跌，導(dǎo)致很多人的財富急劇縮水，甚至三周之前原本打算購房，甚至已付定金的人，也因?yàn)橘Y金縮水，而不得不重新考慮購房事宜。他們不一定放棄購房，但可能會控制總價，調(diào)換戶型。

    焦慮的豪宅 恐受股市拖累

    此前，股市曾被認(rèn)為是吸金石，吸走了樓市的資金，但實(shí)際上今年的股市、樓市卻是“同步共振”的，許多項(xiàng)目尤其是高端豪宅的買家不少都是從股市獲利套現(xiàn)的，這直接導(dǎo)致上半年豪宅成交創(chuàng)下新高。隨著下半年更多的豪宅加入戰(zhàn)場，股市卻迎來了深度回調(diào)，讓豪宅的日子也有點(diǎn)不好過了，開始為尋找購房人而焦慮。

    北京頂豪項(xiàng)目龍湖西宸原著流傳著一個故事：在A股5000多點(diǎn)的時候，一位客戶把計劃繼續(xù)加倉的錢，用來買房子送給太太做生日禮物，從而避免了巨額損失。

    西宸原著開盤前，就面臨一個和股市“爭”客戶的問題。北京龍湖稱，在設(shè)計多種股市可能模擬模型后，得出一個關(guān)鍵結(jié)論和策略：A股年內(nèi)不會超過6000點(diǎn)。因此必須在股市上漲階段開盤，這是造富階段，肯定比下跌階段好。

    西宸原著在6月12日取得預(yù)售證后，很快開盤。6月30日，龍湖宣布，共銷售30套、10個億，銷售均價約為16萬元。這中間半個多月，經(jīng)歷了股市的最初下跌階段，所幸并未影響到客戶的買房行為。

    一位知情人士對北青報記者表示，西宸原著的定金最初是100萬元，后來提升至200萬元，但開發(fā)商仍感覺不安全，便采用了頂級豪宅罕見的快速成交，快速簽約的方式，在股市暴跌前走完了程序，有效地避免客戶流失。最終如果不是已經(jīng)簽約并付了首付款，不少豪宅客戶很可能因?yàn)楣墒械拇蠓艞壻彿?。在幾千萬甚至上億的購房款面前，百萬元的定金就顯得不那么重要了。

    不僅如此，對于豪宅市場來說，更可怕的是下半年將有更多的超10萬元項(xiàng)目加入競爭，包括取證價格22萬元/平方米的中糧·瑞府，每套億元起的華潤·北平府，售價超10萬元的東山公寓等等。在豪宅客戶上半年已經(jīng)被消耗了不少的前提下，留給其他項(xiàng)目的空間不多了。

    而股市再次成為可能創(chuàng)造大批新貴階層的“夢想之地”。一位頂級豪宅項(xiàng)目的操盤手私下對北青報記者表示，今年股市對樓市的影響，很大一部分是體現(xiàn)在高端市場和豪宅產(chǎn)品上。以他操盤的項(xiàng)目為例，占比相當(dāng)大的買房人都是創(chuàng)業(yè)板、中小板的中、大股東。這些人多為80后，所創(chuàng)立的公司在上市后，趕上了這波大牛市，每股的價格由最初的幾元錢，十幾元錢，迅速炒高至幾十元，甚至上百元，不少人都選擇了在高位減持手中的股票，直接獲利數(shù)千萬甚至上億元。暴發(fā)的財富增長，最終經(jīng)過重新配置，流向了更保值，安全性更高的頂級豪宅市場。這也是為什么北京超10萬元/平方米的豪宅新增了上千套，但仍能被強(qiáng)大購買力消化掉的重要原因之一。

    通過股票獲利，再通過房子實(shí)現(xiàn)保值，成了不少中產(chǎn)以及富豪新貴的資產(chǎn)配置方式。股市大跌后，在近日出現(xiàn)了明顯反彈跡象，豪宅項(xiàng)目也寄希望于牛市并未離去，這樣股市創(chuàng)造的財富就有可能繼續(xù)支撐頂級豪宅的銷售。

    下半年豪宅不容樂觀

    今年上半年，一線城市高檔住宅市場成交活躍，甚至單價10萬級別的豪宅成交套數(shù)，也創(chuàng)了歷史新高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于過去幾年平均銷量。但這還僅僅是開始，下半年里更多的超過10萬元每平方米的項(xiàng)目入市，將把這個曾經(jīng)神秘的，不為人知的頂級豪宅市場，暴露在公眾眼中，并引向慘烈的白刃戰(zhàn)。

    楊紅旭就向北青報記者表示，據(jù)他了解，近幾個月的豪宅購房者，他們的股市風(fēng)險防范意識遠(yuǎn)強(qiáng)于多數(shù)普通投資人，很多人在4000點(diǎn)左右時已經(jīng)減倉或清倉，然后購房。股市的財富效應(yīng)，以前部分先知先覺、不貪不驕的大戶提前離場，是導(dǎo)致近幾個月一線城市豪宅成交熱的重要原因之一。但同樣由于股市的大暴跌，導(dǎo)致豪宅在下半年的形勢不容樂觀。

    對此，許多超過10萬元的豪宅項(xiàng)目不得不通過修煉“獨(dú)門秘籍”的方式，應(yīng)對即將到來的白刃戰(zhàn)。位于東四環(huán)的東山公寓，剛剛在6月份取得預(yù)售證，均價11.37萬元/平方米，作為北京早幾年的知名豪宅東山墅的二期，東山公寓雖然所處朝陽公園板塊，位置十分優(yōu)越，但卻并不缺少競爭對手，包括同一板塊的泛海國際，以及不遠(yuǎn)處的融創(chuàng)·北京壹號院等。為此，東山公寓項(xiàng)目不得不在精裝修上尋求與競爭對手更多的不同，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目特意從德國請來設(shè)計團(tuán)隊(duì)設(shè)計戶型，并且所有裝修材料都是德國進(jìn)口，在打造精裝修時，也是德國的工人飛到北京，親手參與裝修。

    此外，位于中央別墅區(qū)的金地·中央世家也打算在近期入市，雖然中央別墅區(qū)許久未有新的低密度土地供應(yīng)，但金地·中央世家在區(qū)域內(nèi)同樣不缺少競爭對手，包括擬售價22萬元的中糧·瑞府，以及萬科的觀承別墅等，為了在激烈的競爭中取得開門紅，金地·中央世家就采用高舉高打的方式，戶型全部主打獨(dú)棟類別墅的設(shè)計，房源為600-800平方米的大戶型，僅花園面積就約為200-300平方米，每戶占地面積達(dá)一畝地。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然各個新盤豪宅項(xiàng)目，都在苦練自己的核心優(yōu)勢，但由于股市暴跌對樓市的負(fù)面影響，以及房企在6月份沖擊半年報的原因，導(dǎo)致諸多大型房企都拼得很兇，也部分透支了7月的銷量。在這種情況下，7月成交量尤其是豪宅的成交要繼續(xù)維持在高位非常困難，下跌幾乎是必然的情況。（李桁）