新華網(wǎng)北京4月2日電（記者 萬方）本是一個(gè)普通工作日，北京南六環(huán)外一處樓盤卻顯得異?；馃?，短短一小時(shí)內(nèi)迎來6、7組看房客。“看房人數(shù)明顯多了起來，周末時(shí)看房團(tuán)甚至?xí)D滿大廳”，售樓經(jīng)理小賈告訴記者。

    自今年兩會(huì)政府工作報(bào)告針對樓市透露出明顯的“緩和”態(tài)度以來，從中央部委到地方政府，陸續(xù)打出包含信貸、稅收、土地使用等在內(nèi)的政策“組合拳”，業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪“穩(wěn)市”大幕已經(jīng)拉開。記者所走訪的這處樓盤無疑已經(jīng)感受到了來自政策的暖意。

    不過，小賈同時(shí)透露，看房人群中最終轉(zhuǎn)化為成交客戶的，與去年同期相比并無明顯差異。這從一定程度上代表了目前住宅市場的普遍狀況，體現(xiàn)了當(dāng)前樓市買賣雙方的博弈正處心理節(jié)點(diǎn)。一邊是政策頻頻吹來“暖風(fēng)”，一邊是供需日趨平衡，購房者更加理性、謹(jǐn)慎。在蠢蠢欲動(dòng)的“糾結(jié)”中，樓市會(huì)否再次“看漲”一片？

    “穩(wěn)”市政策密集出臺

    3月30日，無疑將成為中國樓市的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折時(shí)點(diǎn)。

    風(fēng)傳已久的“信貸+財(cái)稅”穩(wěn)樓市政策終于靴子落地，力度之大超乎預(yù)期。央行等三部門聯(lián)合下發(fā)通知，購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；擁有1套住房且購房貸款未結(jié)清，最低首付款比例為40%。此外，財(cái)稅政策同時(shí)跟進(jìn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

    就在三天前的27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求，被視作鳴響中央層面穩(wěn)定樓市消費(fèi)第一槍。

    短短四天之內(nèi)，包括國土部、住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在內(nèi)的六部委先后為樓市注入“強(qiáng)心劑”，無疑亮出了官方穩(wěn)定樓市消費(fèi)的“底牌”。

    事實(shí)上，樓市調(diào)控放開的意圖早已有跡可循。去年10月底的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確住房消費(fèi)為消費(fèi)擴(kuò)大和升級的重點(diǎn)領(lǐng)域。

    今年兩會(huì)上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中再次提出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    由此，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)頹勢、穩(wěn)定住房消費(fèi)已不單單是地方政府放松限購、限貸的獨(dú)立行為，而是從中央層面開始，構(gòu)成了政策“合力”。

    值得注意的是，官方此次明確提及，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定關(guān)系民生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

    專家指出，自2003年 “18號文”首提“重要支柱產(chǎn)業(yè)”以來，其后一輪又一輪的調(diào)控，官方再未冠以房地產(chǎn)業(yè)“支柱”二字。唯一例外是2008年爆發(fā)國際金融危機(jī)后，中央大力救市時(shí)曾經(jīng)再度提及。與近年來政府工作報(bào)告避提樓市相比，本輪中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度可謂明顯并且堅(jiān)定。

    在分析人士看來，中央層面的口子一旦撕開，各地本就按捺已久的穩(wěn)樓市政策或?qū)?ldquo;聞風(fēng)而動(dòng)”密集出臺。其實(shí)，自去年下半年以來，取消限購、取消限貸、政府回購、貨幣補(bǔ)貼、調(diào)整公積金政策等“刺激行動(dòng)”，已被各地政府一一從調(diào)控工具箱中取出。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2015年的政策依然將會(huì)升級，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開。

    樓市步入“新常態(tài)”

    政策暖風(fēng)立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購房者。據(jù)媒體報(bào)道，新政出臺后首日，部分二手房業(yè)主“坐地起價(jià)”，在北京，一些改善性購房者急簽購房合同。

    從緊從嚴(yán)調(diào)控的淡出，中國樓市將迎來怎樣的“新常態(tài)”？

    新政的利好效果確實(shí)顯而易見。全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，金融體系對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用顯而易見，從前期導(dǎo)向性政策的醞釀，到實(shí)質(zhì)性政策的出臺，市場買房預(yù)期將得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營業(yè)稅等針對于改善性住房政策的出臺，也體現(xiàn)了此番政策對于改善性住房需求的重視，必將形成直接刺激作用。

    中原地產(chǎn)粗略預(yù)計(jì)，首付從60-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場成交量或環(huán)比上漲30%。

    有樂觀的看多者甚至高呼，目前的利好政策與2009年時(shí)十分相似，彼時(shí)的樓市在政策加持下掀起一輪高潮，以此類推此輪房地產(chǎn)市場亦將重現(xiàn)輝煌。

    然而，市場卻已不再是那個(gè)市場，“花開遍野”的場景畢竟發(fā)生在過去。

    目前的房地產(chǎn)市場，與2009年相比，庫存高企、市場分化嚴(yán)重、土地等成本居高等問題存在，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同，即使有眾多政策紅利，但經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時(shí)日。

    在市場人士看來，究其原因，中國房地產(chǎn)市場或已經(jīng)達(dá)到“供求平衡”狀態(tài)，樓市開始進(jìn)入下半場。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場房企所依靠的土地增值、房價(jià)上漲的模式已經(jīng)過去，不再會(huì)有普遍性的規(guī)?；鲩L機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場中，住宅市場價(jià)格走勢會(huì)相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣，在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間。

    從地產(chǎn)巨頭的戰(zhàn)略布局可見一斑。萬達(dá)去地產(chǎn)化明顯，恒大調(diào)轉(zhuǎn)船頭轉(zhuǎn)型消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)，萬科也在急尋新的商業(yè)模式……

    面對上一階段規(guī)?；l(fā)展遺留下的庫存高企等問題，發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)指出，今年全年房地產(chǎn)市場仍然處于去產(chǎn)能、消化高庫存的態(tài)勢，去化仍然是“主旋律”。顧云昌坦言，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)處在下降周期，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行趨勢性調(diào)整。

    調(diào)控思路“順勢而變”

    與市場結(jié)構(gòu)一同發(fā)生變化的是官方調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。

    從“抑制”等表述，到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的定調(diào)，決策層選擇主動(dòng)應(yīng)變。首先從導(dǎo)向?qū)用嫦袌鲆蓱]。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，既關(guān)乎發(fā)展又聯(lián)系民生，本輪一系列的調(diào)整舉措可謂“應(yīng)勢而生”。

    從具體措施來看，此番政策并未一味“放寬”、“托底”、“救市”。

    住建部、國土部發(fā)文表態(tài)，對住房供應(yīng)明顯偏多地方減少住宅用地供應(yīng)，住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市酌情有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。此外強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。新政種種，表明分類調(diào)控的思路再次被明確。

    在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，兩部委通知實(shí)際體現(xiàn)了既有“托底”，又有“蓋帽”的整體思路。供應(yīng)、庫存過剩的城市，多元化的方式將加速庫存消化穩(wěn)定市場；供不應(yīng)求的城市繼續(xù)依據(jù)實(shí)際加大住宅供應(yīng)，穩(wěn)定價(jià)。張宏偉則認(rèn)為，短期來看一攬子措施為消化庫存提供了明確的依據(jù)，長期來看是促使地方政府、房企轉(zhuǎn)型謀求新發(fā)展方式的有力助推器。

    從需求方來看，新政將進(jìn)一步釋放“剛需”、“剛改”人群的消費(fèi)需要，減輕購房者壓力。尤其是對二套房政策的放開，被業(yè)內(nèi)人士普遍視為此輪新政的亮點(diǎn)。

    張大偉向記者表示，二套房貸款政策的調(diào)整，對于改善需求來說將出現(xiàn)質(zhì)變，去年央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實(shí)上已經(jīng)放松了改善需求入市，此次對二套松綁，意味著改善需求將全面得到鼓勵(lì)。

    新政供需兩端“雙劍齊發(fā)”，“表明在當(dāng)前環(huán)境下，過嚴(yán)、從嚴(yán)的樓市政策已經(jīng)回歸到正?；?、長效化、市場化”，劉琳表示，符合當(dāng)前市場化改革方向。

    “買房子畢竟是件人生大事，動(dòng)輒幾百萬，我還是多看幾家再觀望觀望吧”，在上述樓盤看房的剛需客小張告訴記者。

    正如這位理性的購房者一樣，樓市再次看漲或者狂飆并不是本輪政策的初衷和側(cè)重點(diǎn)。如何在政策轉(zhuǎn)型之際，平穩(wěn)過渡到樓市下半場，還消費(fèi)者、房企、地方政府一個(gè)更加健康、穩(wěn)定的市場，或許才是新政出臺背后的深意。