周一，3月30日，央行在辟謠樓市將出臺(tái)利好政策后3個(gè)小時(shí)，就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”，一波力度類(lèi)似于2009年救市政策的利好襲來(lái)——被稱(chēng)作“330新政”：二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購(gòu)首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營(yíng)業(yè)稅由“滿(mǎn)五年”放寬為“滿(mǎn)兩年”。

　　也許是幸福來(lái)得太突然，對(duì)于被嚴(yán)厲調(diào)控政策打壓了4年的樓市來(lái)說(shuō)，此時(shí)已經(jīng)無(wú)暇顧及央行的失信，第一時(shí)間里，媒體、朋友圈、坊間雜談中，都充滿(mǎn)著癲狂的情緒，所有的討論重點(diǎn)不是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，而是究竟會(huì)漲多少。

　　有人說(shuō)：房?jī)r(jià)會(huì)上漲20%；有人說(shuō)：買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了；也有人說(shuō)：最后一次甩賣(mài)房產(chǎn)的機(jī)會(huì)到了；更有先知先覺(jué)者說(shuō)，趕快買(mǎi)地產(chǎn)股，第二天肯定漲停。

　　但有趣的是，周二的地產(chǎn)股在開(kāi)盤(pán)一度沖高后，立即來(lái)了個(gè)回馬槍。截至收盤(pán)，有近百只房地產(chǎn)個(gè)股下跌，整個(gè)房地產(chǎn)板塊跌幅達(dá)到1.69%，在行業(yè)板塊跌幅榜中高居榜首。

　　資本市場(chǎng)對(duì)于樓市最寬松新政的反應(yīng)如此出乎意料，在套牢不少追漲股民的同時(shí)，也把另一個(gè)問(wèn)題提了出來(lái)：樓市新政真的就是漲價(jià)的靈符嗎？原本是為了樓市健康發(fā)展出臺(tái)的新政，很可能因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商的過(guò)度炒作，吹出更大的泡沫。

　　新房市場(chǎng)

　　躁動(dòng)的狂歡與冷靜的堅(jiān)守

　　“零點(diǎn)行動(dòng)”讓售樓處陷入狂歡

　　市場(chǎng)化多年，中國(guó)樓市仍然是不折不扣的政策市！

　　周一下午，以降低二套房首付，營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻改為兩年為主的樓市新政剛剛發(fā)布，地產(chǎn)圈就躁動(dòng)了，買(mǎi)房人跟著心動(dòng)了，微信朋友圈也早早被“地產(chǎn)人”各種守得云開(kāi)見(jiàn)月明的評(píng)論和轉(zhuǎn)發(fā)刷屏了。“漲價(jià)”似乎即將來(lái)臨，不可逆轉(zhuǎn)。正當(dāng)買(mǎi)房人焦慮無(wú)助時(shí)，“Duang”！“有良知”的開(kāi)發(fā)商發(fā)布了“號(hào)外”，宣稱(chēng)4月1日前，不漲價(jià)，不打烊，就等買(mǎi)房人來(lái)?yè)尫浚⑵涿麨?ldquo;零點(diǎn)行動(dòng)”。

　　作為行動(dòng)的發(fā)起者，北京萬(wàn)科共有十個(gè)項(xiàng)目參與了“零點(diǎn)行動(dòng)”，北京青年報(bào)記者第一時(shí)間趕到了參與“零點(diǎn)行動(dòng)”的昌平區(qū)萬(wàn)科·金域東郡項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。售樓處已經(jīng)聚集了幾十名看房人，平時(shí)閑來(lái)無(wú)事的銷(xiāo)售顧問(wèn)們，此時(shí)忙得應(yīng)接不暇，負(fù)責(zé)接待的銷(xiāo)售顧問(wèn)一邊抱歉地讓記者稍等等，一邊趕快去送走上一個(gè)客戶(hù)。

　　在交流中，銷(xiāo)售人員告訴北青報(bào)記者，售樓處周一晚上就接到了通知，“周二不打烊，截至4月1日案場(chǎng)夜場(chǎng)零點(diǎn)，所有房源不漲價(jià)，并且項(xiàng)目還專(zhuān)門(mén)加推了新房源。案場(chǎng)的來(lái)訪量較往常的確有明顯增加”。

　　其中一位來(lái)看房的范先生透露，他去年年底就有買(mǎi)房的打算，一直想著抄底，周一剛聽(tīng)說(shuō)樓市新政出臺(tái)，就接到了售樓處銷(xiāo)售人員的電話(huà)，催促他盡快來(lái)看看，聲稱(chēng)過(guò)了這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目就可能漲價(jià)了。而且周二來(lái)買(mǎi)房還能有特別優(yōu)惠，為此，他向單位請(qǐng)了一天假，希望盡快把房子定下來(lái)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，作為萬(wàn)科“一哥”地位的挑戰(zhàn)者，北京綠地也發(fā)出“號(hào)外”，承諾旗下的5個(gè)項(xiàng)目不漲價(jià)，通宵賣(mài)房。另外，合生、首開(kāi)和方興的多個(gè)項(xiàng)目，也高調(diào)宣稱(chēng)開(kāi)展“零點(diǎn)行動(dòng)”，搶收買(mǎi)房人。這些品牌房企紛紛承諾“不漲價(jià)”，主動(dòng)“給優(yōu)惠”，甚至明里暗里地威脅“不買(mǎi)馬上漲”等，進(jìn)行著狂歡似的促銷(xiāo)。

　　樓市真的會(huì)借機(jī)瘋狂嗎？其實(shí)并不然，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)于“零點(diǎn)行動(dòng)”就認(rèn)為，歸根到底只是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)層面的狂歡。畢竟新政出臺(tái)前，各個(gè)項(xiàng)目還在為沒(méi)有買(mǎi)房人而發(fā)愁，新政的出臺(tái)，只是給了開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造了新的噱頭，借此吸引買(mǎi)房人。

　　其實(shí)即便漲價(jià)也有具體的漲法，何況北京樓市的價(jià)格審批監(jiān)管政策依然存在，開(kāi)發(fā)商雖然看好預(yù)期，但也不一定會(huì)任性漲價(jià)。

　　教訓(xùn)猶在 房企高層刻意淡化

　　不得不佩服各大房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)的“長(zhǎng)袖善舞”，本是穩(wěn)定樓市健康發(fā)展的新政策，一出臺(tái)就成了各個(gè)項(xiàng)目刺激買(mǎi)房人購(gòu)房的最好概念。也確實(shí)營(yíng)造出了市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)走紅的感覺(jué)，但購(gòu)房人也不必過(guò)于擔(dān)心漲價(jià)問(wèn)題。事實(shí)上，在各大房企的高層決策層面上，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市的判斷依舊謹(jǐn)慎，之前因?yàn)槔谜呷涡詽q價(jià)，結(jié)果陷入被動(dòng)的經(jīng)歷，讓很多房企依舊堅(jiān)持“以出量為主”。

　　周二，萬(wàn)科召開(kāi)了2014年的年報(bào)發(fā)布會(huì)，對(duì)于熱熱鬧鬧的樓市新政，萬(wàn)科總裁郁亮表示：“任何政策都改變不了趨勢(shì)，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代這是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，而政策對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展會(huì)起到至關(guān)重要的作用，但是本身并不改變趨勢(shì)。我們歡迎任何對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的事情，但是同樣深信不疑房地產(chǎn)白銀時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。”

　　另外，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬也認(rèn)為：“從新出臺(tái)的兩大政策看，政府的救市措施顯然沒(méi)有窮盡。地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)，貨幣政策也許會(huì)繼續(xù)放寬，基建投資持續(xù)加碼。但‘330新政’也并非想給樓市帶來(lái)多大的震動(dòng)，尤其是回歸到2008、2009年那樣的火熱更是不太現(xiàn)實(shí)，政府更希望通過(guò)‘330新政’讓樓市健康發(fā)展。”

　　一位國(guó)有房企的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人也對(duì)北青報(bào)記者表示，2010年時(shí)，通州樓市因?yàn)槔谜叽碳?，任性漲價(jià)，結(jié)果被買(mǎi)房人拋棄，被政策套牢，并在隨后的三四年里，眼睜睜看著房山、大興等區(qū)域大紅大紫，通州卻始終不溫不火。這樣的教訓(xùn)依舊歷歷在目，因此公司高層在內(nèi)部會(huì)議上明確，并不因?yàn)槔谜叨哟箐N(xiāo)售目標(biāo)，依舊堅(jiān)持跑量出貨。

　　數(shù)據(jù)也顯示，樓市中庫(kù)存量依舊“高燒不退”。從已經(jīng)披露2014年年報(bào)的62家A股房企看，截至去年年末，這62家房企的存貨量已高達(dá)1.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%。

　　國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)分析師任澤平也發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市新政只是短期的刺激，包括土地價(jià)格門(mén)檻越來(lái)越高，房企利潤(rùn)率下降，買(mǎi)房人購(gòu)房壓力大等問(wèn)題并沒(méi)有很好地解決。

　　而各大房企的高層也對(duì)新政下的價(jià)格策略表態(tài)謹(jǐn)慎，主要都是穩(wěn)健、靈活、積極應(yīng)對(duì)這類(lèi)的關(guān)鍵詞。

　冷靜派

　　成交量短期會(huì)放量 但價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大

　　雖然“330新政”對(duì)于樓市是直接的利好刺激，但還是有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持保守態(tài)度。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，“330新政”并不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的春天，僅會(huì)刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，價(jià)格則變化不大。在他看來(lái)，這兩個(gè)政策加在一起，最多會(huì)刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升，同步會(huì)帶動(dòng)一些新房成交量上漲。胡景暉表示，從去年“930” 到后面的降息、降準(zhǔn)等等，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)刺激政策有效期基本在兩三個(gè)月，政策消化后房地產(chǎn)會(huì)不斷重復(fù)打回原形，再來(lái)一次，然后又打回原形，然后又再來(lái)一次，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。

　　部分證券機(jī)構(gòu)對(duì)于“330新政”刺激樓市的有效期也持保留態(tài)度。國(guó)泰君安最新一期報(bào)告中預(yù)計(jì)，樓市會(huì)因“330政策”有一波小周期回升，會(huì)釋放規(guī)模龐大的改善型需求，但這是短期的春藥，長(zhǎng)期的毒藥，改革的麻藥。房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)以后，刺激樓市實(shí)質(zhì)是透支未來(lái)需求，希望這是為改革手術(shù)贏得時(shí)間的麻藥。民生證券的報(bào)告中也認(rèn)為，鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力將緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長(zhǎng)期因素(政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

　　“330新政”能否成功扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)短期內(nèi)難有定論，但對(duì)于“330新政”的后招，業(yè)內(nèi)同樣也有期待。胡景暉表示，此輪新政，只是將營(yíng)業(yè)稅免征期從五年減至兩年，并未提及個(gè)人所得稅，如果此輪政策被市場(chǎng)消化后，依然可推出取消或減少個(gè)人所得稅的后招。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志也指出，對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，可采取一些更激進(jìn)的調(diào)整政策，來(lái)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)情況，20%個(gè)稅是二手房市場(chǎng)發(fā)展的巨大障礙，應(yīng)取消或暫停20%個(gè)稅的執(zhí)行。同時(shí)，在限購(gòu)政策不能取消的情況下，對(duì)于擁有一套住房的非京籍人士，如首套房戶(hù)型過(guò)小，允許購(gòu)買(mǎi)二套房改善住房需求。文/門(mén)庭婷

　　二手房市場(chǎng)

　　待價(jià)而沽與繼續(xù)“擰巴”

　　后悔掛牌 房主態(tài)度轉(zhuǎn)硬

　　如果說(shuō)新房市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商還需要一段時(shí)間來(lái)應(yīng)對(duì)新政帶來(lái)的市場(chǎng)變化，那在二手房市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方的態(tài)度轉(zhuǎn)變可以瞬間發(fā)生。

　　3月30日晚間，《廣廈時(shí)代》走訪團(tuán)結(jié)湖地區(qū)中介門(mén)店時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然政策剛出，但門(mén)店的中介人員對(duì)于新政已經(jīng)了如指掌。對(duì)上門(mén)咨詢(xún)的客戶(hù)，都會(huì)以新政來(lái)開(kāi)場(chǎng)，對(duì)于門(mén)店外懸掛的房源信息，很多位中介都表示，實(shí)際的售價(jià)可能發(fā)生變化，業(yè)主漲價(jià)可能性較大。

　　房主心態(tài)的變化很快就體現(xiàn)在對(duì)上門(mén)買(mǎi)家的態(tài)度上。3月31日，《廣廈時(shí)代》咨詢(xún)了定福莊區(qū)域多家中介的不同房源。除了成功看了一套鑰匙由中介保管的房源外，在其余的房源上，都吃了“閉門(mén)羹”，房主以各種理由拒絕了《廣廈時(shí)代》上門(mén)看房。在唯一成功看房的房屋內(nèi)，中介人員給房主打了電話(huà)，表示已經(jīng)有人誠(chéng)心想購(gòu)買(mǎi)，并咨詢(xún)了價(jià)格是否還有商量，什么時(shí)候可以見(jiàn)面等問(wèn)題，房主雖沒(méi)有當(dāng)時(shí)提出漲價(jià)，但表示還需要和家人商量，想再考慮下價(jià)格。

　　在另一家中介門(mén)店里，中介人員透露，政策雖然僅出臺(tái)不到一天，但已有房主致電提出要漲價(jià)，幅度也不小，甚至還有幾天前已經(jīng)確定雙方意向的交易，現(xiàn)在房主提出要反悔加價(jià)出售。不過(guò)這種現(xiàn)象并不普遍。這位中介還表示，這次新政出臺(tái)和以前相比，買(mǎi)賣(mài)雙方的反應(yīng)迅速了不少，他覺(jué)得和現(xiàn)在信息傳播渠道又快又廣也有關(guān)系，“很多客戶(hù)都是在朋友圈里看到消息，馬上就打電話(huà)來(lái)問(wèn)。”

　　當(dāng)《廣廈時(shí)代》以一位房主的身份進(jìn)店咨詢(xún)時(shí)，中介的說(shuō)法卻發(fā)生了微妙的變化，接待的中介人員表示，有房想賣(mài)應(yīng)盡快出手，近期上門(mén)咨詢(xún)的購(gòu)房人就多了起來(lái)，新政出臺(tái)后肯定上門(mén)的人會(huì)更多，這會(huì)兒出手能占據(jù)主動(dòng)性，如果再等一段時(shí)間，好多滿(mǎn)兩年的房源出來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。

　　繼續(xù)糾結(jié) 置換者表示新政對(duì)他們幫助不大

　　聽(tīng)聞新政出臺(tái)，心情亢奮，想要提價(jià)出售或快速入市的買(mǎi)賣(mài)雙方大有人在，但還有一些人，心里變得更“擰巴”。

　　崔女士就是其中一員，她居住在大興某別墅區(qū)內(nèi)，因?yàn)榧彝コ蓡T的增加，她想在同一小區(qū)中置換一個(gè)較大的別墅。春節(jié)過(guò)后，崔女士就將自己的房子掛到了中介那里，同時(shí)也讓中介幫她尋覓合適的房源。進(jìn)入3月，咨詢(xún)的人明顯增多，她正在考慮近期出手。得知新政出臺(tái)后，她并沒(méi)有很興奮，因?yàn)樗m然身為房主，但不僅是房主。崔女士一方面希望自己的房子能夠賣(mài)出一個(gè)更好的價(jià)錢(qián)，另一方面又希望自己可以盡快賣(mài)出房子，拿到房款以?xún)?yōu)惠的價(jià)格買(mǎi)到新房子。在崔女士看來(lái)，政策只是增加了她的糾結(jié)，對(duì)于她的置換之路幫助并不大。

　　改善型需求購(gòu)房者被認(rèn)為是“330新政”的最大受益者，但事實(shí)上，在限購(gòu)沒(méi)有解除的背景下，“買(mǎi)一賣(mài)一”是這一人群的主要置業(yè)方式之一。據(jù)國(guó)內(nèi)最大的二手房交易58同城樣本調(diào)查，目前出售剛需房源的業(yè)主中，有70%以上為籌集資金或騰出購(gòu)房指標(biāo)以購(gòu)買(mǎi)改善型住宅。也就是說(shuō)這些業(yè)主既是購(gòu)房人，又是買(mǎi)房人，新政給他們帶來(lái)的實(shí)惠，在兩次交易行為中被消化無(wú)形。

　　除了心理上的“擰巴”外，新政還將為二手房市場(chǎng)增加更多的房源。“330新政”中，將免征營(yíng)業(yè)稅的房源，從原來(lái)的購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)五年縮減至了滿(mǎn)兩年，這將向市場(chǎng)釋放大量的免營(yíng)業(yè)稅房源。不過(guò)北京的限購(gòu)并未取消，市場(chǎng)上整體的購(gòu)房資格并未增加，這意味著具有購(gòu)房資格的購(gòu)房人有更多的“滿(mǎn)二無(wú)稅”房源可選擇，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，成交量的上漲在業(yè)內(nèi)看來(lái)已經(jīng)是必然結(jié)果，但價(jià)格的走向尚未可知。（門(mén)庭婷)