教您使用公共維修基金六步走1

　　教您使用公共維修基金六步走2

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　　教您使用公共維修基金六步走5

　　教您使用公共維修基金六步走6

　　兩周前，北京青年報廣廈時代刊登了《公共維修基金 說不清的糊涂賬》一文，引起社會廣泛關(guān)注。北京市建委物業(yè)管理處高度重視，約見本報記者，就公共維修基金的去向、支取方式、運(yùn)行中面臨的種種問題進(jìn)行了充分的溝通與釋疑。在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，公共維修基金的使用一直在有條不紊地運(yùn)行當(dāng)中，而廣大業(yè)主對其使用情況的質(zhì)疑大多與信息溝通不暢、使用過程中相關(guān)環(huán)節(jié)的拖沓不無關(guān)系。北京市物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人向本報記者表示，今后會盡一切努力將公共維修基金的使用情況向社會透明開放，并在支取上盡量減少繁冗環(huán)節(jié)。

　　你家的“大修基金”已經(jīng)升值了

　　公共維修基金就是大家常說的“大修基金”，實(shí)際上房屋的大修、中修都可以提取使用。但由于業(yè)主、物業(yè)管理公司、物業(yè)管理職能部門信息不對稱、溝通存在問題，因此，業(yè)主對很多政策、法規(guī)、繳納資金去處都存在著諸多的疑惑。其中，“我們的公共維修基金哪去了”、“繳存了這么多年，利息有嗎”是業(yè)主普遍的疑問。

　　針對這一問題，北京市物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人表示，截至2015年2月底，北京市公共維修基金繳存總額為395.99億元人民幣。而在支取方面，2013年北京市一共有143個社區(qū)用了1.16個億，2014年用了3個億，2015年用了3個億，從1999年公共維修基金歸集之日到2015年2月，該項(xiàng)基金一共使用了15.5億元人民幣。

　　有人問，為什么公共維修基金繳存了將近400億，僅僅使用了不到5%？該負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)殚_發(fā)商的保修期是5年，而且中修和大修才會動用公共維修基金，因此，暫時會出現(xiàn)存多用少的情況。比如有很多小區(qū)，1999年就繳存了公共維修基金，但由于設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)較好，直到現(xiàn)在還沒有使用過。

　　大多數(shù)業(yè)主的公共維修基金雖然還沒有使用，但決不意味著這筆錢成了一筆呆帳。據(jù)了解，這筆錢有每年3%的綜合收益率，也就是說，從來沒有使用過公共維修基金的業(yè)主，這筆錢10年間已經(jīng)增值了30%以上。

　　“從2013年到目前，公共維修基金支取呈現(xiàn)逐年翻倍的情況，就足以證明房屋該進(jìn)入修繕期了，以后基金的使用會越來越頻繁。”該負(fù)責(zé)人說。

　　在三年前7·21北京雨災(zāi)中，很多社區(qū)都遇到了墻體漏水、地下室損壞、小區(qū)道路損失嚴(yán)重等問題。當(dāng)時北京市物業(yè)管理處以及住房資金管理中心就啟動了應(yīng)急機(jī)制，并沒有執(zhí)行三分之二業(yè)主同意的規(guī)定。這就是2013年有關(guān)部門頒布具有突破性的《關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修基金有關(guān)問題的通知》所起到的作用。

　　公共維修基金支取程序時這樣的(以墻體漏水為例。前提：中間環(huán)節(jié)都非常給力)。

　　一、發(fā)現(xiàn)家里的外墻滲水(您得找專業(yè)人士確定到底是外墻還是內(nèi)墻滲水)，馬上通知物業(yè)管理公司。

　　二、物業(yè)管理公司以及業(yè)主委員會在第一時間到場，確定外墻滲水造成多少住戶損失，如果滲水面積達(dá)到了整個外墻的20%，就可以馬上進(jìn)入征得業(yè)主同意支取公共維修基金的環(huán)節(jié)。

　　三、按照規(guī)定，使用公共維修基金必須經(jīng)全小區(qū)三分之二業(yè)主、滲水樓三分之二業(yè)主同意。但經(jīng)過改革的《物業(yè)管理20號文》改變了這一做法。只需該樓的三分之二業(yè)主同意即可。物業(yè)管理公司只需征得該樓業(yè)主同意并簽字。

　　四、物業(yè)管理公司將保修材料、資金預(yù)算以及使用計劃、三分之二業(yè)主簽字送達(dá)小區(qū)所在區(qū)域的區(qū)房管局安全設(shè)備科或者物業(yè)科。相關(guān)人員會馬上到小區(qū)核查情況，尤其對資金使用情況進(jìn)行評估，防止虛報。

　　五、房管局相關(guān)人士核查完畢后，馬上通知北京市住房資金管理中心批款，通過電子支付令，將公共維修基金匯給小區(qū)，進(jìn)行維修工作。

　　六、維修結(jié)束后，物業(yè)管理公司會根據(jù)受益業(yè)主的戶數(shù)，分?jǐn)偣簿S修基金。

　　從以上的流程可以看出，正如物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人所言，公共維修基金支取環(huán)節(jié)很簡單，也就六步，僅從物業(yè)管理處對各區(qū)縣分支機(jī)構(gòu)的要求，是接到申請到放款，不能超過兩天時間。但在使用過程中，中間環(huán)節(jié)雖然已經(jīng)經(jīng)過改革、簡化，但仍然有不盡如人意的地方。

　　比如，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)電梯壞了，如果征詢業(yè)主并且馬上向主管部門申請公共維修基金，問題應(yīng)該很快就能解決。但有些物業(yè)管理公司為了在維修時節(jié)省費(fèi)用，先行“貨比三家”，對負(fù)責(zé)維修的各個公司進(jìn)行詢價，耽誤了時間。也就是這些執(zhí)行中的環(huán)節(jié)出了問題，所以造成了公共維修基金放款時間長。

　　緊急情況下 可以迅速使用公共維修基金

　　本報不久前的報道中提及的案例，劉小姐剛購買的亞運(yùn)村某小區(qū)二手房，重新裝修時發(fā)現(xiàn)墻體滲水，工程人員上門發(fā)現(xiàn)是外墻的問題。但物業(yè)管理公司卻將皮球踢給了開發(fā)商，結(jié)果后來還是中介公司花錢給劉小姐買了單。

　　針對這種案例，物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人表示，希望廣大業(yè)主們注意，其實(shí)目前小區(qū)里很多需要維修的事項(xiàng)都屬于應(yīng)急情況，完全可以申請?zhí)厥馔ǖ?，不必再走常?guī)程序。

　　哪些情況屬于應(yīng)急情況？

　　《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的以下6種情況屬于緊急情況，可以應(yīng)急使用公共維修基金。而且不需要雙三分之二業(yè)主的同意，但應(yīng)事前告知業(yè)主。沒有業(yè)主委員會的社區(qū)，由物業(yè)管理公司告知。

　　一、屋面防水損壞造成滲漏的；

　　二、電梯故障危及人身安全的；

　　三、高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

　　四、樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

　　五、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

　　六、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

　　劉小姐的情況可能符合第一種情況。物業(yè)管理公司很可能沒有領(lǐng)會政策的宗旨，認(rèn)為仍要征得三分之二業(yè)主的同意，為了避免麻煩才將責(zé)任踢給別人。

　　公共維修基金 怎樣改進(jìn)才能讓業(yè)主滿意

　　其實(shí)，在物業(yè)管理職能部門人士眼里，公共維修基金在使用上還應(yīng)該更靈活機(jī)智。

　　北京市物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人表示，《物權(quán)法》中嚴(yán)格規(guī)定，公共維修基金使用時必須經(jīng)過小區(qū)三分之二業(yè)主的同意。但在實(shí)際辦理過程中發(fā)現(xiàn)，要征得這么大比例業(yè)主同意是很困難的。因?yàn)楹芏嗌鐓^(qū)入住率都達(dá)不到三分之二，有的投資性社區(qū)黑燈率更嚴(yán)重，統(tǒng)計工作難以進(jìn)行。

　　在沒有出爐應(yīng)急使用辦法之前，有人曾提出，能夠遇到緊急情況，由物業(yè)管理公司先墊資維修，事后再征得三分之二業(yè)主的簽名，但后來事實(shí)證明不可行，物業(yè)管理公司很可能成了冤大頭。

　　北京市物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人說，未來公共維修基金使用改進(jìn)的方向都在研討當(dāng)中。相關(guān)部門希望的是社區(qū)防患于未然，業(yè)主提前給業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司授權(quán)，同意在發(fā)生緊急維修情況時物業(yè)管理公司可以申請使用公共維修基金。

　　而在改進(jìn)措施沒有落實(shí)之前，有關(guān)部門希望物業(yè)管理公司將工作做在維修之前，有不少管理水平較高的物業(yè)管理公司一般都是每年年底就提出來年的公共維修基金使用計劃，早早地就征得三分之二業(yè)主同意，往往在第二年隱患沒有形成事故之前就已經(jīng)完成維修任務(wù)。

　　釋疑

　　巨額公共維修基金哪兒去了？挪用說，理財說

　　公共維修基金的使用涉及到業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會、區(qū)縣物業(yè)管理科和安全設(shè)備科、北京市物業(yè)管理辦公室、小區(qū)辦、北京市住房資金管理中心等等諸多個人與部門，誰敢挪用這筆錢？而且在《物權(quán)法》中明確規(guī)定，公共維修基金?？顚Ｓ茫瑘?jiān)決不可挪作他用。

　　幾乎每年的兩會都有代表提出為什么不能將業(yè)主很多年都不一定使用的公共維修基金用于理財，盤活這筆錢，既能回饋業(yè)主又能使小區(qū)增加額外收入，但這種聲音從來得不到回應(yīng)，就是因?yàn)椤段餀?quán)法》這道不可逾越的鴻溝。

　　機(jī)制不透明 個人無法查自己的公共維修基金使用情況

　　公共維修基金其實(shí)業(yè)主是可以查到的。這筆錢在北京市住房資金管理中心有大賬，即全市繳存的總數(shù)以及每個社區(qū)的額度，而由于繳存人數(shù)太多，因此沒有專門針對個人進(jìn)行公示。但業(yè)主仍有辦法查到，可以拿著身份證件去北京市住房管理中心管理部去核查。

　　而一些社區(qū)建立了業(yè)主一卡通，用于每年的物業(yè)管理費(fèi)繳存，這張卡里也將業(yè)主的公共維修基金的使用情況予以體現(xiàn)，物業(yè)管理部門呼吁社區(qū)推行業(yè)主一卡通的使用。