告別快速擴張期后，我國樓市已步入“存量房時代”。面對市場新格局，包括萬科、遠洋地產(chǎn)在內(nèi)的多個房企已經(jīng)提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃，將未來的主要發(fā)展目光投向存量房市場，并推廣合伙人制等組織架構(gòu)的變革。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)的變遷正在促使房企加快轉(zhuǎn)型，2015年將有更多房企在經(jīng)營策略、組織結(jié)構(gòu)、激勵措施等方面出現(xiàn)新變化。

　　瞄向存量房

　　作為地產(chǎn)業(yè)老大，萬科最早提出房地產(chǎn)步入“白銀時代”的觀點。如今，這已成為地產(chǎn)業(yè)界的共識。對于身處“白銀時代”的房企而言，以開發(fā)為中心的業(yè)務正在向以運營及應用為中心的業(yè)務方向轉(zhuǎn)型。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)正在從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，必須調(diào)整企業(yè)的發(fā)展邏輯，從以住宅開發(fā)為中心向綜合運營轉(zhuǎn)移。”遠洋地產(chǎn)總裁李明近期宣布公司的第四期戰(zhàn)略計劃，并提出四元業(yè)務的發(fā)展思路——未來五年內(nèi)，遠洋地產(chǎn)將構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務、房地產(chǎn)金融在內(nèi)的四元業(yè)務格局，四項業(yè)務的權(quán)益資產(chǎn)占比為4:3:2:1。“每個企業(yè)最終都要走精細化、規(guī)模化、金融化的路線。早在2013年年底的時候，我們就在計劃新戰(zhàn)略。”

　　萬科于2013年時就曾提出由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務商”轉(zhuǎn)型，經(jīng)過一年多的探索和嘗試，公司轉(zhuǎn)型思路逐漸清晰。按照萬科集團董事會主席王石的話來說，“萬科的變化僅僅是開始”。

　　從開發(fā)到綜合運營服務，房企的轉(zhuǎn)型是行業(yè)變遷的縮影。自2013年開始，一線城市及部分二線城市的二手房交易量已經(jīng)超越新房，成為市場“主力軍”。業(yè)內(nèi)人士指出，當前房地產(chǎn)市場正在由新房主導的階段邁入二手房交易趨勢性上升的存量房時代。

　　“隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產(chǎn)的機會仍然存在，但大拆大建的時代已經(jīng)過去。從存量上看，過去建造的大量房屋實現(xiàn)內(nèi)部裝修環(huán)保，這個市場規(guī)模將非常大。因此，住宅產(chǎn)業(yè)化、精裝修等都是萬科的業(yè)務方向。”王石表示。

　　王石透露，2015年萬科將會獨立出三個事業(yè)部，其中之一是物業(yè)管理業(yè)務。“今年以來，萬科已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)對外簽訂了一些物業(yè)管理合同。預計萬科自己開發(fā)和承接同行的物業(yè)管理在未來十年要發(fā)展到6000萬客戶數(shù)量。”

　　回歸一二線城市

　　隨著樓市進入存量房時代，去庫存已經(jīng)成為房企的主要目標。與三四線城市相比，一二線城市正成為房企的“避風港”。就大型房企而言，在經(jīng)營策略上已經(jīng)實現(xiàn)了向一二線城市的回歸。

　　李明透露，遠洋地產(chǎn)2014年新增土地儲備達到700萬平方米，主要集中在北京、上海及華東地區(qū)。“市場發(fā)生變化了，首先要做結(jié)構(gòu)調(diào)整，我們的第一個調(diào)整就是土地儲備的結(jié)構(gòu)。”李明表示，目前遠洋地產(chǎn)在一二線城市的土地儲備占比達到95%，“未來還將全面退出三線城市”。

　　萬科公告的1、2月新增項目情況也顯示，公司增加了在上海、南京、杭州、成都等地的土地儲備。公司前兩個月的拿地面積達到201.4萬平方米，同比增長了146%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月銷售額排名前20的上市房企在一二線城市拿地比例超過九成。其中，一線城市的拿地比例超過60%。針對三四線城市的過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　“一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市的樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

　　值得注意的是，隨著一線城市土地價格不斷上升，房企開始“抱團”拿地。3月30日，北京首都開發(fā)股份有限公司、北京萬科企業(yè)有限公司和北京千方集團有限公司聯(lián)合體以20億元競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊。據(jù)張大偉測算，該地塊的樓面單價已經(jīng)達到1.74萬元，相比區(qū)域內(nèi)的售價，土地價格處于高位。

　　除了一線城市住宅市場外，棚戶區(qū)改造也開始成為房企關(guān)注的重點。李明在接受中國證券報記者采訪時表示，遠洋地產(chǎn)關(guān)注一線城市中心地帶的城市更新，這將是未來房地產(chǎn)的主題之一。“遠洋地產(chǎn)的舊改項目主要集中在一線城市，目前就有幾個北京四五環(huán)之間的城中村改造項目，預計未來的盈利水平會高于目前的預算。國家加快棚戶區(qū)改造，對于房企尋找新的發(fā)展機遇和發(fā)展資源是至關(guān)重要的。”

　　開啟組織變革

　　除了經(jīng)營轉(zhuǎn)型外，組織結(jié)構(gòu)的變革也成為當前房企的熱門話題。早在2014年5月萬科即推出了事業(yè)合伙人持股計劃，公司正以合伙人機制為核心，推動組織架構(gòu)變革。

　　在遠洋地產(chǎn)的新戰(zhàn)略部署中，公司組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也成為重要一環(huán)。“公司的企業(yè)文化和機制都有所變化，成立了十個事業(yè)部以及職能中心，提出‘背包人’的概念，充分調(diào)動每一個員工的積極性。”遠洋地產(chǎn)戰(zhàn)略流程中心總經(jīng)理樊海云介紹，所謂的“背包人”計劃，就是讓員工從各項分解任務中選擇自己擅長的“任務包”，相關(guān)責任和激勵將直接對接到個人。

　　同樣為了提高團隊效率，萬科則推出事業(yè)合伙人持股計劃和項目跟投制度。截至2014年末，萬科開放跟投項目47個。公司在年報中表示，員工在加快項目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進銷售等多方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識和作用，對提升項目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營業(yè)績起到了積極的作用。

　　據(jù)中國證券報記者了解，龍湖地產(chǎn)、綠地、碧桂園等房企均已紛紛試水合伙人制度。業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)增長動力的變化，是房企組織架構(gòu)變革的主要推手。隨著行業(yè)加快轉(zhuǎn)型，特別是互聯(lián)網(wǎng)化的趨勢加強，房企需要激發(fā)員工二次創(chuàng)業(yè)的激情，這也催生了合伙人制度的涌現(xiàn)。

　　專家表示，行業(yè)步入新階段，開發(fā)商傳統(tǒng)業(yè)務模式和組織架構(gòu)都面臨轉(zhuǎn)型和變革。無論是業(yè)務布局、經(jīng)營策略，還是組織結(jié)構(gòu)、激勵手段，房企在2015年都將出現(xiàn)更多轉(zhuǎn)變，以適應房地產(chǎn)發(fā)展的新形勢。

　　房企名稱 轉(zhuǎn)型計劃 2015年經(jīng)營目標

　　萬科 “三好住宅”+“城市配套服務商”、推動事業(yè)合伙人制度 新開工面積1681萬平方米、竣工面積1581萬平方米

　　保利地產(chǎn) 改善存量結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)基金業(yè)務、養(yǎng)老社區(qū)運營平臺 直接投資1200億元、新開工面積1500萬平方米、竣工1450萬平方米

　　招商地產(chǎn) 試水海外業(yè)務和輕資產(chǎn)運營平臺、探索體驗式綜合體、主題特色產(chǎn)業(yè)園和健康地產(chǎn) 銷售額實現(xiàn)15%以上增長，計劃新開工面積520萬平方米、竣工面積350萬平方米

　　恒大地產(chǎn) 以地產(chǎn)業(yè)務為基礎，大力發(fā)展礦泉水、乳業(yè)、糧油、健康四大新產(chǎn)業(yè) 銷售目標1500億元

　　遠洋地產(chǎn) 四元業(yè)務格局、“背包人”計劃 銷售額增長5%

　　部分房企2015年轉(zhuǎn)型計劃  （于萍）