新華房產(chǎn)3月31日北京訊（記者 李連章）3月30日下午兩點(diǎn)，早春的北京天氣晴朗，北京朝陽區(qū)朗園Vintage春意盎然，以創(chuàng)業(yè)為主題的必幫咖啡館內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明攜多位高管正在向媒體闡釋遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新戰(zhàn)略“海鷗Ⅳ”。

    去組織化 打造“背包人管理模式”

    “我們今年將不下考核指標(biāo)。權(quán)力給背包人，然后獎(jiǎng)金自己發(fā)，到時(shí)候錢你愿意給誰給誰。我拿什么來考核你？我只要求你在管理財(cái)務(wù)指標(biāo)的時(shí)候，你的指標(biāo)體系跟我上市公司一樣就行了，我也要你的凈借貸比，要求每個(gè)月聽到的數(shù)字比上個(gè)月好。”，在李明看來，“這叫大家共同辦企業(yè)，這種模式遠(yuǎn)比全員持股更有利企業(yè)的長期發(fā)展”。

    “但是形成這樣的事業(yè)合伙，需要企業(yè)形成文化。首先要開放。愿意跟別人分享你自己的觀點(diǎn)，愿意聽取不同的觀點(diǎn)。其次要透明，就是能夠讓別人知道你在做什么，你能夠把你自己的經(jīng)驗(yàn)分享給別人，真正把成本降下來，把效率提上去”，李明現(xiàn)場調(diào)侃，“不是今天我穿上了一件花襯衣，就是開放了。”

    而在海鷗IV的背包人計(jì)劃中，最重要的是如何評(píng)價(jià)每個(gè)人貢獻(xiàn)并配以相應(yīng)的激勵(lì)制度？對(duì)此，李明表示早在10年前遠(yuǎn)洋推行的“海鷗Ⅱ”系統(tǒng)已經(jīng)可以很好地承載這個(gè)功能，“我們更加依賴于信息系統(tǒng)而不是組織或者個(gè)人的評(píng)價(jià)，這樣的評(píng)價(jià)更加客觀”。

    全面退出三線城市 重點(diǎn)關(guān)注改善性需求

    2014年，遠(yuǎn)洋新增土地儲(chǔ)備700萬平米，其中40%位于一線城市，60%位于二線城市。同時(shí)在去年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還將位于三四線城市的600萬平米的土地出售。李明現(xiàn)場表示：“遠(yuǎn)洋自去年開始，全面退出三線城市，未來業(yè)務(wù)將集中在一二線城市，尤其將加大在城市核心區(qū)的土地儲(chǔ)備。”。

    在調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的同時(shí)，遠(yuǎn)洋也著力債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。去年7月份和今年1月份兩次公司債，調(diào)整內(nèi)外負(fù)債結(jié)構(gòu)，逐漸把人民幣和外幣調(diào)整到各占一半；從期限將負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)調(diào)整到兩年期以上占60%，兩年期以下占40%，來支持企業(yè)的持續(xù)從容發(fā)展。

    在李明看來，剛需主要解決的是基本居住問題，近期一兩年仍是市場的主體，但改善性需求無疑未來將是市場支撐者，這個(gè)時(shí)間用不了多久，可能兩三年之后，改善性需求會(huì)成為市場主流。 “我們還是要集中到城區(qū)里來，聚焦城市中心地段。在北京的住宅業(yè)務(wù)中，未來兩三年之后改善性需求將成為主力”。

    5年內(nèi)目標(biāo)千億 依托不一樣的“房地產(chǎn)金融”

    據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近日公布的2014年業(yè)績報(bào)告顯示，公司去年全年實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額同比上升12%，達(dá)到401.42億元，創(chuàng)下集團(tuán)的歷史新高。而截至2014年底，集團(tuán)已鎖定待結(jié)轉(zhuǎn)協(xié)議銷售額約474億元。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)五年后的銷售額將接近千億，目標(biāo)怎么實(shí)現(xiàn)？“如果還是單純?cè)黾娱_發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，做100、200個(gè)項(xiàng)目，這樣是不行的。那么，我們需要通過房地產(chǎn)金融的手段實(shí)現(xiàn)”，和其他地產(chǎn)人理解的房地產(chǎn)金融不同，李明更堅(jiān)定的認(rèn)為房地產(chǎn)金融核心是依托于地產(chǎn)，是用房地產(chǎn)金融的手段持續(xù)去改善運(yùn)營的質(zhì)量，提高運(yùn)營效率，而不是去投資參股銀行等。

    在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上要走輕資產(chǎn)路線，李明認(rèn)為需要依靠品牌、資本或者管理的輸出，這在某種程度上也是一種高周轉(zhuǎn)。“合作將是一個(gè)趨勢，因?yàn)槲磥碓谑袌錾洗婊钕聛淼姆康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)量會(huì)越來越少，過去是10萬家，現(xiàn)在是幾萬家，也會(huì)再過幾年就是幾千家了，而且我相信真正有競爭能力和存活機(jī)會(huì)的也就是幾十家”。