昨日,市場(chǎng)上傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房貸新政和營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的靴子終于落地。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)通知,對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買(mǎi)二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。另外,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整,營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻由5年變?yōu)?年。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,在兩項(xiàng)政策的疊加效應(yīng)下,購(gòu)房者尤其是改善型置業(yè)者的購(gòu)房門(mén)檻和成本將大大降低,可以擴(kuò)大購(gòu)房需求,轉(zhuǎn)變市場(chǎng)觀(guān)望情緒,帶動(dòng)樓市回暖。

　　購(gòu)房者首付比例下調(diào)置業(yè)門(mén)檻降低　200萬(wàn)房子可少付60萬(wàn)首付

　　房貸新政規(guī)定,對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買(mǎi)二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí),公積金貸款政策也做出調(diào)整,首次購(gòu)房公積金貸款最低首付款比例為20%,對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房,最低首付款比例為30%。

　　房貸新政到底能給購(gòu)房者帶來(lái)多大的實(shí)惠?上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)為購(gòu)房者算了一筆賬:以一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子為例,如果按照此前一線(xiàn)城市首付7成的比例計(jì)算,那么首付款是140萬(wàn)元,按照新政4成首付的比例進(jìn)行計(jì)算,首付款則減少到了80萬(wàn)元,這將大大降低購(gòu)房者的首付金額。

　　值得注意的是,雖然購(gòu)房者的首付款大大減少,房貸則會(huì)相應(yīng)增加,購(gòu)房成本也會(huì)相應(yīng)增多。在商業(yè)貸款20年期,等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下,如果按照7成首付計(jì)算,價(jià)值200萬(wàn)的房子需要向銀行貸款60萬(wàn)元,還款總額為102萬(wàn)元,140萬(wàn)的首付加上102元的房貸,購(gòu)房總成本為242萬(wàn)元。如果按照新政后的4成首付來(lái)計(jì)算,需要向銀行貸款120萬(wàn)元,還款總額為205萬(wàn)元,購(gòu)房總金額為285萬(wàn)元。

　　對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,購(gòu)房成本看似增加,但這背后卻有一筆資金在節(jié)省。雖然購(gòu)房者需要多付43萬(wàn)元,但可以分期按20年的時(shí)間進(jìn)行支付,而且首付可以少付60萬(wàn)元,考慮到可能的通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲因素,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,這實(shí)際是降低了購(gòu)房者入市的門(mén)檻和成本。

　　“對(duì)于剛需和改善型人群來(lái)說(shuō),支付能力是制約其購(gòu)房的原因之一”,在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái),該項(xiàng)政策出臺(tái)之后,首付比例有所降低,有助于提高購(gòu)房者的資金杠桿,撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。

　　營(yíng)業(yè)稅免征年限降至2年　降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)

　　除二套房首付比例調(diào)整外,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅也做出了相應(yīng)變化。昨日中國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

　　一般而言,二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅成本都加在了購(gòu)房者的身上,據(jù)鏈家地產(chǎn)測(cè)算,目前北京二手房市場(chǎng)上目前約有16%的購(gòu)房者需要交納營(yíng)業(yè)稅,如果營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策落地,繳納營(yíng)業(yè)稅的占比可能要降低到8%,整體購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。

　　新政如果得到落實(shí),具體到購(gòu)房者身上,就是真金白銀的實(shí)惠。“偉嘉安捷”以北京的李先生來(lái)舉例說(shuō)明:李先生看中一套2012年的房子,未滿(mǎn)五年不是唯一住房,100平米,總價(jià)300萬(wàn),準(zhǔn)備用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)。在新政未出臺(tái)前,李先生需要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅,1%的個(gè)稅,3%的契稅,總共285000元?，F(xiàn)在新政出臺(tái)后,營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槊庹?至少可以省下165000元,節(jié)省下不少的支出。

　　對(duì)于本輪房調(diào)政策松綁的組合拳對(duì)樓市的影響,郭毅分析,新政的提出將會(huì)極大的提振市場(chǎng)信心,對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量將會(huì)加速反彈,房?jī)r(jià)也有望逐步止跌回漲。(陸肖肖)