近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地放寬公積金貸款政策，進(jìn)一步降低公積金貸款門(mén)檻以及住房公積金首付有望降低至兩成的消息，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。公積金在“放下身段”后，能否提振樓市、減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

　　住房公積金成房地產(chǎn)調(diào)控工具？

　　3月24日上午，北京市公積金中心稱(chēng)，北京現(xiàn)行政策中針對(duì)90平方米以下的房屋，首付款將從三成降至兩成。不只是北京降低了首付款要求，據(jù)媒體梳理，目前福建、濟(jì)南、寧波等地都已出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，山東、惠州、上海、廣州等省市也正在醞釀出臺(tái)政策。國(guó)管公積金也加大了貸款限額。3月18日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款有關(guān)問(wèn)題的通知。

　　通知明確將加大對(duì)職工購(gòu)買(mǎi)首套房的貸款支持力度。通知顯示，在北京住房公積金管理委員會(huì)確定的貸款最高額度內(nèi)，綜合考慮借款申請(qǐng)人的繳存時(shí)間、個(gè)人賬戶余額、還款能力、配偶繳存情況等因素確定住房公積金個(gè)人貸款具體額度。

　　3月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在該部召開(kāi)的全國(guó)電視電話會(huì)議上提出，要提高資金使用效率，發(fā)揮住房公積金的潛力，簡(jiǎn)化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時(shí)限。對(duì)此，專(zhuān)家分析稱(chēng)，此舉是釋放剛性需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“救市”措施。

　　但在業(yè)內(nèi)不少人士看來(lái)，住房公積金政策的刺激力度不會(huì)有預(yù)期那么明顯。一方面，一二線城市房?jī)r(jià)普遍過(guò)高，購(gòu)房者貸款一般還是以商業(yè)貸款為主，公積金貸款只是輔助，因此降房?jī)r(jià)才是去庫(kù)存根本；另一方面，利用公積金刺激樓市需求政策的可持續(xù)性并不高，只是根據(jù)公積金資金的狀況來(lái)進(jìn)行調(diào)整的。有些地方的公積金并不富余，并不適合做出類(lèi)似的放松政策。

　　不過(guò)，在去年全國(guó)樓市整體低迷的情況下，當(dāng)前地方政府紛紛對(duì)公積金貸款作出調(diào)整，讓閑置的資金流通起來(lái)，提振購(gòu)房者的積極性，從大環(huán)境來(lái)看顯得尤為迫切。各地出臺(tái)的政策也體現(xiàn)了這點(diǎn)，如放寬貸款條件、降低貸款首付成數(shù)、擴(kuò)大貸款額度，乃至允許異地購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款等。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，住房公積金實(shí)際已成為地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。

　　從購(gòu)房者角度來(lái)看，公積金貸款門(mén)檻降低，對(duì)于老百姓自住性需求購(gòu)房的決策有比較大的相關(guān)性和影響力。舉例來(lái)說(shuō)，從商業(yè)銀行貸款100萬(wàn)元的話，以20年為期，按照當(dāng)前6.15%的利率計(jì)算，累計(jì)還款需要170多萬(wàn)元。而使用公積金貸款，同樣的貸款金額和年限，累計(jì)還款少20多萬(wàn)元。

　　另外，我國(guó)各地方之間的公積金并沒(méi)有打通，各地公積金數(shù)量和提取情況也不相同。很多城市公積金總量龐大，但由于申請(qǐng)門(mén)檻高，手續(xù)繁瑣，一直沒(méi)有充分發(fā)揮功能。

　　2008年時(shí)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家就指出，全國(guó)各地公積金存在規(guī)模高達(dá)4000億元的閑置資金，這些閑置資金的地區(qū)分布很不均衡。適時(shí)調(diào)整政策，盤(pán)活這筆巨額政策性資金，運(yùn)用這筆巨額資金發(fā)放保障性住房貸款，完全符合住房公積金制度的本來(lái)宗旨，實(shí)現(xiàn)公積金的住房投融資功能作用。

　　因此，從這一角度來(lái)看，消除公積金沉淀，降低貸款門(mén)檻、提高貸款限額是盤(pán)活公積金這一住房金融工具的途徑之一。

　　對(duì)樓市有何影響

　　近期，各地公積金政策調(diào)整已經(jīng)影響到樓市成交量。

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，二手房市場(chǎng)方面明顯回暖。3月24日，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比上升2%，其中一線城市表現(xiàn)最好，環(huán)比上升7%，二線及三四線城市則基本持平。3月以來(lái)，新房市場(chǎng)較春節(jié)前期回升明顯，但較年初仍存在一定差距，與去年同期相比則大體持平。40城市3月前22日成交量較2月同期上升36%，但較1月同期下降14%。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向媒體表示，公積金歷來(lái)是房地產(chǎn)微調(diào)的先頭部隊(duì)，雖然涉及人群面不及普遍政策，但卻預(yù)示著未來(lái)的政策取向。

　　在他看來(lái)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)作出重要貢獻(xiàn)。因此，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路。

　　降低公積金申請(qǐng)門(mén)檻、激活改善購(gòu)房需求的作用在業(yè)內(nèi)則有不同看法。

　　上海公積金管理中心政策法規(guī)處副研究員叢誠(chéng)此前一直認(rèn)為，公積金政策調(diào)整并非房?jī)r(jià)漲跌的決定性因素，在他看來(lái)，只要樓市產(chǎn)生波動(dòng)，公積金貸款額度就必然會(huì)在資金不夠的時(shí)候下調(diào)，在資金寬松的時(shí)候上調(diào)。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授也認(rèn)為，提高公積金貸款額度，對(duì)目前樓市影響并不大，他對(duì)媒體表示，降低公積金門(mén)檻、提高公積金貸款額度更多的意義是改變購(gòu)房者心理預(yù)期。

　　不少?gòu)氖露址夸N(xiāo)售的人士告訴記者，公積金政策的調(diào)整屬暫時(shí)性政策，因此，局部城市出現(xiàn)的樓市回暖并不能說(shuō)明公積金對(duì)于樓市有立竿見(jiàn)影的效果。在實(shí)際中，買(mǎi)房的人還是以商業(yè)貸款為主。因?yàn)橛袆傂孕枨蟮亩嗍悄贻p人，而年輕人工作時(shí)間短，公積金能夠提取的金額很少，不足以支付高昂的房?jī)r(jià)，所以只能通過(guò)商業(yè)貸款來(lái)買(mǎi)房。

　　但也有房產(chǎn)中介指出，提高公積金貸款額度，對(duì)于中低收入家庭更有幫助。

　　根據(jù)叢城此前透露的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房貸主力盡管以商業(yè)銀行的貸款為主，但公積金占整個(gè)房貸的比重也不容小覷，在全國(guó)來(lái)講可能在1/3左右，或者1/4左右。因此，盤(pán)活公積金貸款，對(duì)于緩解樓市低迷、減輕購(gòu)房者壓力、提升地方經(jīng)濟(jì)都是有良性作用的。

　　“道理顯而易見(jiàn)，如果選擇商業(yè)貸款，購(gòu)房者將要負(fù)擔(dān)高額利息；而僅憑公積金貸款又通常不夠買(mǎi)房。”一位房產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，提高公積金貸款數(shù)額，能夠使購(gòu)房家庭有更多的貸款選擇。即使公積金不夠買(mǎi)房，也能通過(guò)組合貸款的方式，達(dá)到降低購(gòu)房成本的目的。（記者 郝帥）