增加一二線城市占比、三四線城市減少投入甚至完全撤出，這是近期眾多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)布今年戰(zhàn)略時幾乎如出一轍的說辭。盡管回歸一二線城市是一個循序漸進的過程，不過今年已然成為房企的絕對共識。全線回歸，拼殺升級，在地價和房價日益被推升、供應遞增而需求逐漸稀釋的背景下，回歸之后的房企又該如何面對？

　　回歸共識

　　3月20日，經(jīng)過108輪激烈競價，華潤聯(lián)合珠海華發(fā)以70.52億元競得上海閘北區(qū)一宗住宅辦公地塊，折合樓面價34871元/平方米，成為今年以來上海土地市場最高成交總價；

　　23日，藍潤地產(chǎn)以總價9.24億元競得成都春熙路商業(yè)地塊，刷新今年單價地王紀錄，也成為2006年以來成都單價第二高地塊；

　　19日，在武漢的土地拍賣會上，3宗地塊出現(xiàn)激烈競價，均被高溢價拍出；

　　兩個月前的北京土地市場，經(jīng)過53輪競拍，華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元奪得豐臺白盆窯地塊，成為北京新的總價地王，純商品房樓面價超3.8萬元/平方米，配建的自住房售價也將高達2.9萬元/平方米。

　　類似的局面預計還將在今年不斷上演。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，今年在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀錄，占比高達92.5%，歷史首次突破9成。在一線城市拿地比例高達62.5%，這一數(shù)字也是歷史最高，相比2014年的38.8%，漲幅超過25個百分點。

　　回歸一二線成為今年房企的共識。龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉近日公開表示，關于土地，龍湖今年買地還是中性偏謹慎，還會量入為出，不會特別積極。“我們承諾逐年壓縮土地儲備，并聚焦于一線及領先二線城市的核心區(qū)域，以使土地儲備的結(jié)構(gòu)更加安全”。他分析說，去年龍湖已經(jīng)壓縮了400萬平方米的土地儲備。

　　遠洋地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁李明也明確表示將提高新增土地儲備在一線城市的占比。他表示，去年700多萬平方米的新增土地大概有95%都集中在一二線城市，三四線城市除了中山以外，其他都已經(jīng)撤出和剝離，這是去年遠洋除了去庫存之外取得的最大成績。

　　此外，富力和保利也均在近日表示，對于增加土地儲備會偏謹慎，未來的業(yè)務重點將更集中于一線和二線城市，預計將不會參與太多三線和四線城市的土地收購。

　　盈利能力普降

　　房企盈利能力的普遍下降，是回歸一二線城市的首要因素。

　　根據(jù)遠洋地產(chǎn)發(fā)布的年度報告，公司2014年毛利達到81.67億元，同比2013年上升8%；毛利率則在2013年24%的基礎上進一步下跌至21%。

　　遠洋地產(chǎn)稱，公司毛利率下跌主要是由于年內(nèi)交付毛利相對較低的項目，例如秦皇島的遠洋·海世界、撫順的遠洋城、上海的遠洋·香奈印象及含杭州的遠洋·大河宸章，集團已于年末將上述項目剝離至控股子公司盛洋投資。公司稱，毛利率降低主要是因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，該數(shù)字是公司歷史最低點，隨著區(qū)域分布的調(diào)整，接下來會有所改善。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至3月23日，38家已公布2014年年報的房企總營業(yè)收入為3995億元，同比2014年全年的3330.8億元上漲了19.93%，但凈利潤則基本沒有明顯上漲，2014年38家房企實現(xiàn)總凈利為406.5億元，與2013年的398.66億相比，基本持平。

　　其中凈利潤下滑的企業(yè)達到了15家，凈利潤率平均為10.17%，而在2013年凈利潤曾高達11.97%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，行業(yè)波動將對毛利率增長帶來更多挑戰(zhàn)。行業(yè)還在繼續(xù)分化的過程中，每個區(qū)域毛利率是不一樣的，希望毛利率能夠繼續(xù)保持高水平，這對于公司或者行業(yè)來說，都將是一個很大的挑戰(zhàn)。

　　隱現(xiàn)增長瓶頸

　　“針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎依然龐大，從2014年四季度以來的市場看，一二線城市明顯快速復蘇。

　　與此同時，三四線城市呈現(xiàn)天量庫存積壓，在張大偉看來，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然面臨崩盤風險。

　　由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，短期投機需求隨著交易稅費的增加和政策打擊已經(jīng)顯著減少，長期投資也受到影響，主要表現(xiàn)在：一方面國內(nèi)房價過高、交易限制多，部分高端需求開始轉(zhuǎn)向價格更低、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的海外置業(yè)；另一方面，對普通投資者而言，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投資逐漸興起，沉寂已久的股票市場也于近期開始回升，相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求，增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇。

　　出路何在

　　不可否認，平穩(wěn)增長、區(qū)域分化，將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的新常態(tài)。對于一二線城市來說，風險也同樣存在。

　　“被高端化”是地價不斷推升后一二線城市不得不面臨的窘境，這些產(chǎn)品出路又如何？

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，截至3月23日，北京市200平方米以上的大戶型住宅產(chǎn)品存量12945套，存量面積446.85萬平方米。不計新增供應，以2014年去化速度計算，目前全市200平方米以上大戶型住宅產(chǎn)品的去化周期為3.2年，38個月。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，今年北京新入市的豪宅項目將超過10個，再加上接續(xù)的老項目全年將有20個左右豪宅項目，供應量可能達到2000套，而往年成交量一般只在100-150套。房企的全面回歸勢必引來更為激烈的廝殺和競爭。老項目結(jié)轉(zhuǎn)存貨多，新增項目持續(xù)入市，“三分之一好賣、三分之一不好賣、三分之一賣不出去”，或許將成為今后的常態(tài)。

　　一方面，利潤率持續(xù)降低，給房企帶來非常大的經(jīng)營壓力，這將促使房企在2015年更加重視回款。萬科集團總裁郁亮近日就公開表示，要求今年萬科“忘記規(guī)模”，每一個城市公司效益增長必須超過規(guī)模增長，強調(diào)以現(xiàn)金流為基礎的真實價值創(chuàng)造，“就是我們繼續(xù)抓現(xiàn)金，抓回款，沒有回款的銷售是耍流氓，去年我們成功回款2000億，所以我們現(xiàn)在日子很好過，因為我們有足夠的現(xiàn)金在手里。”

　　龍湖也同樣要求回款率。盡管龍湖去年全年合同銷售額僅為490.5億元，但回款率依然保持90%左右高位，存貨量下降6.4%，“如果我們?nèi)萑袒乜盥式档?0個百分點，少清退10%簽了合同的客戶，估計銷售就上去了，但龍湖不會這么做。”龍湖集團掌門人吳亞軍稱。

　　另一方面，不斷提升的產(chǎn)品里仍是關鍵。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，對于房企來說，結(jié)合對未來市場形勢的判斷、分析現(xiàn)有庫存結(jié)構(gòu)，盡快把不良存貨占比降下來是當務之急，對于優(yōu)質(zhì)存貨則盡量追求高溢價，最根本的，是要通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)差異化競爭，不斷提升產(chǎn)品競爭力。（記者 潘秀林）