電梯停運(yùn)、房屋漏水、墻壁剝落，但維修資金卻遲遲撥付不下來——

　　喚醒住房維修金 為何這么難(傾聽·轉(zhuǎn)型中國)

　　一方面小區(qū)維護(hù)急需資金卻無法籌措到位,另一方面住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)手續(xù)繁瑣復(fù)雜,本該屬業(yè)主所有的巨額專項(xiàng)資金在銀行“躺著睡大覺”。為了解這一矛盾出現(xiàn)的各種緣由,本報(bào)記者深入云南、湖南、上海等地實(shí)地考察。

　　據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)的不完全統(tǒng)計(jì),自1998年實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法至今,我國收繳的維修資金在5000億元左右。但這筆錢申請(qǐng)手續(xù)繁瑣,不易拿到。同時(shí),進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”的建筑逐漸增多,資金的供需矛盾突顯。一些房屋電梯停運(yùn)、房屋漏水、墻壁剝落,但維修資金卻遲遲撥付不下來。

　　大量住宅專項(xiàng)維修金趴在銀行

　　昆明市五華區(qū)從2006年12月開始啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金收繳工作。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2014年底,五華區(qū)共收取50多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目住宅專項(xiàng)維修資金4.3億元。“由于不少開發(fā)商欠繳,目前仍有40多個(gè)小區(qū)7000余萬元住宅專項(xiàng)維修資金尚未移交至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。” 五華區(qū)住建局房產(chǎn)管理科負(fù)責(zé)人說。

　　該負(fù)責(zé)人告訴記者,目前住宅專項(xiàng)維修資金在住建廳指定的銀行專業(yè)賬戶中存儲(chǔ),利息相對(duì)較低,而目前五華區(qū)每年住宅專項(xiàng)維修資金使用量不到總額的2%。大量住宅專項(xiàng)維修金趴在銀行賬上。

　　事實(shí)上,住宅專項(xiàng)維修資金管理使用滯后的主要原因是資金從申請(qǐng)到撥付時(shí)限較長。“既要經(jīng)過有利害關(guān)系2/3業(yè)主(業(yè)主數(shù)量和建筑專有面積均超過2/3)同意,還需一定時(shí)間的公示,再加上現(xiàn)場查看和電話核實(shí)業(yè)主情況,整個(gè)流程時(shí)間較長。”房產(chǎn)管理科工作人員建議,當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)一步明確緊急情況使用住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)規(guī)定,以便合理使用住宅專項(xiàng)維修資金。

　　“目前住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)繳工作只有一些原則性規(guī)定,具體按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳卻沒有明確規(guī)定,隨著住宅小區(qū)使用年限的增長,住宅專項(xiàng)維修資金使用量也將逐年增大,若干年后將面臨補(bǔ)繳的問題。”房產(chǎn)管理科負(fù)責(zé)人告訴記者,應(yīng)對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行補(bǔ)充完善。

　　試點(diǎn)“應(yīng)急維修”可直接使用維修資金

　　2014年10月初,長沙香頌國際小區(qū)有部電梯過了保修期,因鋼絲繩斷骨,停止了運(yùn)行。10月13日,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向雨花區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金維修電梯。第二天,區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局、街道辦等組成聯(lián)合外勘組到現(xiàn)場勘定,最終認(rèn)定此種情況屬于“應(yīng)急維修”的范圍,同意按規(guī)定申報(bào)物業(yè)維修基金。

　　經(jīng)過“公告—施工—驗(yàn)收—公示”等環(huán)節(jié),不出一個(gè)月,13500元從長沙市物業(yè)維修基金管理中心直接撥付給施工單位。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委托人彭中玉說:“這在以前不敢想象。”

　　據(jù)介紹,長沙市從2003年開始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金,到2014年底歸集總金額達(dá)到120億元。由于受到“雙2/3”業(yè)主簽名難的問題,資金使用率為1.18%。

　　改變始于2012年2月,雨花區(qū)在全省率先試點(diǎn)物業(yè)維修基金管理創(chuàng)新。雨花區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局局長張學(xué)軍介紹,試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)主要包括三方面:一是發(fā)生電梯故障等危及人身安全的5種緊急情況時(shí),可以直接使用物業(yè)維修資金;二是對(duì)“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益,且單項(xiàng)物業(yè)維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用在3萬元以下”的項(xiàng)目,一次表決,多年受用,不用重復(fù)簽名;三是將3萬元以下的一般維修項(xiàng)目交由區(qū)級(jí)部門外勘和審批。

　　到2013年7月1日,《長沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》正式施行,雨花區(qū)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得以在全市推廣。“一些物業(yè)小區(qū)持續(xù)多年的房屋漏水、消防設(shè)施毀壞等問題得到解決,一些主水管爆管、供電線路燒壞等突發(fā)問題得到及時(shí)處理。”張學(xué)軍說,從辦法施行至今,雨花區(qū)完成應(yīng)急維修238宗,共撥付款項(xiàng)300多萬元。

　　信息平臺(tái)織就資金安全保護(hù)網(wǎng)

　　打開電腦進(jìn)入維修資金統(tǒng)一信息平臺(tái),鍵入某小區(qū)名稱,該小區(qū)的維修資金總額以及使用情況一目了然。“有了這個(gè)信息平臺(tái),各個(gè)商品住宅的專項(xiàng)維修資金有了最安全的保護(hù)網(wǎng)。”上海市物業(yè)管理事務(wù)中心維修資金管理科科長張炳軍說。

　　上海早在上世紀(jì)末就開始?xì)w集、管理住宅維修資金,至今10多年,商品住宅維修資金已歸集了443億元。截至目前,上海已累計(jì)使用維修資金38億元,使用率為8.6%,高于全國平均水平,這源于上海市在管理住宅維修金方面的制度創(chuàng)新。

　　業(yè)主大會(huì)自我管理的原則是上海在建立維修資金制度時(shí)確立的。在業(yè)主大會(huì)成立前,維修資金由市、區(qū)兩級(jí)房管部門代為管理,資金存放于專戶管理銀行開立的維修資金代管專戶中,按幢立賬,按戶核算;業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金本息全部劃入業(yè)主大會(huì)銀行賬戶,按照專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、自我管理、政府指導(dǎo)監(jiān)督的原則管理維修資金。

　　無須政府審批,維修資金會(huì)不會(huì)亂用呢?“不太可能。”周宏偉表示,上海在健全政策法規(guī)基礎(chǔ)上,建立了一個(gè)統(tǒng)一的信息平臺(tái),2002年正式啟用,“利用信息化手段,以系統(tǒng)管人,以系統(tǒng)規(guī)范業(yè)務(wù),保證業(yè)主大會(huì)規(guī)范管理和使用維修資金。”

　　維修資金管理涉及多個(gè)主體,貫穿房屋整個(gè)銷售、使用過程,平臺(tái)設(shè)計(jì)時(shí),就將這些因素全部涵蓋進(jìn)去,同時(shí)將全市20多個(gè)涉及維修資金的相關(guān)法規(guī)規(guī)章設(shè)計(jì)進(jìn)平臺(tái)流程,并且與銀行實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng),實(shí)現(xiàn)了從維修資金首期歸集到維修資金使用全過程實(shí)時(shí)監(jiān)控和信息公開。

　　以小區(qū)電梯故障為例,物業(yè)發(fā)現(xiàn)后需先制定維修預(yù)案,包括預(yù)算金額、維修起始時(shí)間、施工單位以及對(duì)業(yè)主的影響等,錄入信息平臺(tái),平臺(tái)自動(dòng)生成告示單,物業(yè)打印出來,在小區(qū)張貼。2/3以上的業(yè)主通過后,形成業(yè)主大會(huì)決議,同樣平臺(tái)生成告示單,告知全體業(yè)主,并可實(shí)施維修工作。“從銀行支取維修資金,必須出示施工合同、業(yè)主大會(huì)決議、支取匯總表等憑證,每個(gè)信息都帶有條形碼,銀行掃描核對(duì),不匹配就是偽造,不僅不會(huì)支付,還會(huì)通知物業(yè)企業(yè)予以追查。”張炳軍表示。

　　“2008年,我們還引入了工程造價(jià)咨詢單位和審計(jì)單位,對(duì)小區(qū)動(dòng)用維修資金5萬元以上工程進(jìn)行審價(jià)、使用程序進(jìn)行審核。”周宏偉說道,第三方機(jī)構(gòu)的引入,有效地減少了維修資金使用過程中出現(xiàn)的工程造價(jià)高估冒算、使用程序不規(guī)范等問題。

　　截至目前,機(jī)構(gòu)共出具審價(jià)報(bào)告3600份,核減金額9000萬元,核減率為8%。“下一步,我們還計(jì)劃引入會(huì)計(jì)師事務(wù)所、業(yè)委會(huì)專職秘書等,輔助業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)維修資金、公共收益進(jìn)行管理,進(jìn)一步提升業(yè)委會(huì)的自我管理水平。”（記者 楊文明 孫小靜 侯琳良）