我國房價在經(jīng)歷多年的飛漲后，近期隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了房價回調(diào)，而衰退型順差的出現(xiàn)更對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場進(jìn)一步形成沖擊。目前，房地產(chǎn)局面比較微妙，房價上漲與下跌的因素正在角力。

　　海關(guān)總署近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，繼1月實現(xiàn)貿(mào)易順差歷史記錄3669億元之后，2月份的貿(mào)易順差再創(chuàng)新高達(dá)到3705億元。而與此表現(xiàn)相左的是，中國指數(shù)研究院發(fā)布的2015年2月份住宅市場“百城價格指數(shù)”顯示，當(dāng)前中國樓市發(fā)展態(tài)勢低迷、市場擴(kuò)張動能乏力、成交價格下行。2015年2月，百城(新建)住宅平均價格同比下跌3.84%，環(huán)比下跌0.24%，同比連續(xù)第五個月下跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

　　作為出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)體，進(jìn)出口貿(mào)易在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)中占據(jù)了重要地位，是我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，那么在進(jìn)出口貿(mào)易出現(xiàn)巨額順差的情境下，為什么我國的樓市反而表現(xiàn)疲弱呢？

　　近年來，我國貿(mào)易發(fā)展從過去的兩位數(shù)增長一路減速。2014年，受外需疲軟、內(nèi)需回落、大宗商品價格下跌、人民幣有效匯率升值等諸多因素影響，我國進(jìn)出口總額實現(xiàn)增長3.4%，未完成年度7.5%的增長目標(biāo)，這已經(jīng)是我國連續(xù)第三年未完成年度貿(mào)易增長目標(biāo)。

　　與此同時，我國樓市一改過去兩位數(shù)的房價上漲幅度，呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。2014年全國房價總體趨勢呈現(xiàn)溫和下降，當(dāng)年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%。

　　房價下行的原因，最核心的因素是供求關(guān)系的改變。除此之外，貿(mào)易順差的持續(xù)失速也通過影響宏觀基本面以及人民幣匯率對我國房地產(chǎn)市場施加了顯著的負(fù)面影響。

　　貿(mào)易順差涵蓋一般性貿(mào)易順差和衰退型順差，衰退型貿(mào)易順差不同于一般性順差，它產(chǎn)生的情境是國家貿(mào)易處于國內(nèi)外低迷的需求態(tài)勢之中。

　　按照近期的貿(mào)易數(shù)據(jù)來看，中國的巨額貿(mào)易順差更符合衰退型的貿(mào)易順差。這一順差源于出口增速的下滑，這也意味著我國企業(yè)在國際市場上外匯競?cè)∧芰Φ娜趸?，促使人民幣匯率下行。匯率下跌之后，一方面將引發(fā)投資國內(nèi)樓市的國際資本撤離，抑制房地產(chǎn)價格上行。另外則會提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，影響投資效率。據(jù)測算，人民幣每貶值3%，則房地產(chǎn)企業(yè)的總借款成本將上升1%。

　　貿(mào)易發(fā)展減速是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，曾經(jīng)的高速增長將被現(xiàn)有的中高速增長所取代。在本次“兩會”的政府工作報告中，政府也已將2015年的進(jìn)出口總額增長目標(biāo)由2014年的7.5%下調(diào)到了6%，這進(jìn)一步凸顯了我國進(jìn)出口貿(mào)易未來幾年的發(fā)展換擋趨勢。

　　我國房價在經(jīng)歷多年的飛漲后，近期隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了房價回調(diào)，而衰退型順差的出現(xiàn)更對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場進(jìn)一步形成沖擊。目前，房地產(chǎn)局面比較微妙，房價上漲與下跌的因素正在角力。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢，房價單方面升值預(yù)期已被打破，投資者處于觀望狀態(tài)，市場避險氛圍濃厚，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速收窄、房價下跌、交易量萎縮；此外，由于地方財政收入與土地收益具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，且房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對國民經(jīng)濟(jì)影響較大，各級政府不希望房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的調(diào)整。因此，中央以及地方層面均已出臺支持房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策。

　　因此，房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)將會出現(xiàn)價格的雙向波動，而從長期來看，持續(xù)的巨額貿(mào)易順差將會強(qiáng)化由供求關(guān)系導(dǎo)致的房價下跌趨勢。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的持續(xù)，這種狀態(tài)將在很長時間內(nèi)延續(xù)。

　　□黎軻(北大方正物產(chǎn)研究中心宏觀分析研究員)