就在人們熱切盼望3月1日正式實施的不動產(chǎn)登記帶來樓市拋售潮、房價大跌之時,突如其來的降息讓不少人聯(lián)想起上次央行降息帶來的樓市回暖。

　　本就令人捉摸不透的中國樓市,在2015年的前景變得更加撲朔迷離。

　　“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施了,你說,有多套房子的人會不會拋售?如果拋了,房價會不會因此而降下來呢?”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子,目前仍租房居住,一直等著出手買房時機。

　　蔣如林的問題頗具代表性。盡管實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房價,但不可否認(rèn)其對房地產(chǎn)市場的客觀影響。

　　羊年春節(jié)假期剛剛結(jié)束,北京、上海、濟南、青島等一二線城市的房地產(chǎn)中介都開門營業(yè),迎接即將實施的不動產(chǎn)登記政策。記者在北京朝陽區(qū)、海淀區(qū)多個傳統(tǒng)商品房小區(qū)看到,多家大型連鎖房地產(chǎn)中介均在大年初七就開始上班,就連一些中小房地產(chǎn)中介也沒有像往年一樣休息到正月十五。房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理言必稱不動產(chǎn)登記,在他們看來,隨著政策進入倒計時,樓市似乎會有新的變化。

　　不過,記者采訪發(fā)現(xiàn),大規(guī)模拋售二手房的現(xiàn)象并沒有明顯出現(xiàn)。

　　在濟南,21世紀(jì)不動產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小楊告訴記者,不動產(chǎn)登記政策對樓市人群短期心理影響較大,但就目前節(jié)后市場的入市量和交易量來看,受到影響的只是部分特殊房產(chǎn),比如不明權(quán)屬或非法財產(chǎn),數(shù)量所占比例很小,且多為高端或投資性物業(yè),對濟南二手房市場整體影響不大。

　　在北京,有中介告訴記者也有二手房降價出售,但是很難定性為“房叔房嬸”拋售。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的實施,會對一些腐敗之人起到一定威懾作用,或許會逼出一些“房爺”“房叔”“房姐”手上握有的房產(chǎn),但這個數(shù)量相對而言還是少數(shù)。

　　對于不動產(chǎn)登記實施前,上海等少數(shù)城市二手房市場出現(xiàn)的拋房現(xiàn)象,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,不動產(chǎn)登記功能之一是為房地產(chǎn)稅做鋪墊,一些多套房持有者擔(dān)心賦稅,因此出手部分房產(chǎn)尋求保值、規(guī)避風(fēng)險。

　　不動產(chǎn)登記靴子落地后,會有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因,將擁有的多套房產(chǎn)出售,因為從已釋放的改革信號看,房地產(chǎn)稅征收會保障居民基本住房訴求,主要鎖定多余房產(chǎn),房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。

　　中國社科院副研究員陳飛說:“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施,意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近,對于商品房投機者將是很大打擊,會逼迫部分空置房進入市場,可望有效降低已售住房空置率。”

　　當(dāng)然,房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個人究竟擁有多少房產(chǎn),還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計,究竟什么算是居民基本住房訴求,按套征收還是按平方米征收更合理?種種問題牽一發(fā)動全身,需要全面考量。

　　一些專家也認(rèn)為,技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙,更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比,有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢,恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

　　降息刺激樓市?

　　2月28日晚間,中國人民銀行宣布,自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個百分點。去年年底的降息刺激了購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng),讓中國樓市在2014年最后兩個月翹尾收官。本次降息將在多大程度上影響中國樓市的走向?

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍稱,就在11月21日央行突然宣布降息后,11月下半月成交出現(xiàn)戲劇性的一幕。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個重點城市數(shù)據(jù)顯示,11月最后一周新房成交面積較11月前三周的平均水平上升5%,其中一線樓市成交上升20%,部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。最后一周樓市的翹尾效應(yīng)使得11月的市場成交量一舉超過“金九銀十”的銷量。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出,根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2014年12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長近9%,創(chuàng)年內(nèi)新高。其中,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上,遠(yuǎn)高于全國平均水平。

　　在降息的刺激作用下,一線城市房價率先反彈。據(jù)國家統(tǒng)計局測算,2014年12月份,一線城市整體平均上漲,新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%;其他城市的房價環(huán)比降幅亦繼續(xù)收窄。且房價止跌企穩(wěn)的態(tài)勢一直持續(xù)至今。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,降息降低了購房貸款成本,并在一定程度上改變了市場預(yù)期。“此次降息將進一步增強短期市場的信心確立,購房者支付能力的提高會讓更多潛在購房者進入市場。”

　　搜房網(wǎng)發(fā)起的調(diào)查顯示,在獲知央行降息的消息1小時后,39%的受訪者認(rèn)為降息后房價將上漲,35%的受訪者表示在此次降息后將加速買房。

　　但銀行人士提醒,央行宣布降息后,個人房貸利率不會立即下調(diào)。例如,去年11月21日央行宣布降息后,中國農(nóng)業(yè)銀行上海分行在2015年1月1日才宣布調(diào)整個人房貸年利率。“我們還要等待總行的通知,需要一定時間調(diào)整利率。”

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進認(rèn)為,此次降息后一年期存貸款基準(zhǔn)利率均已接近十年來的最低水平,因此預(yù)計降息后,銀行的房貸利率優(yōu)惠折扣將難以進一步擴大。

　　此外,記者近期在上海咨詢多家銀行網(wǎng)點和中介門店發(fā)現(xiàn),1月以來各銀行貸款審批和放貸速度緩慢,這在一定程度上將影響購房者的出手節(jié)奏。

　　開發(fā)商醞釀漲價?

　　降息固然可以降低買方成本,但同時也降低了開發(fā)商的融資成本。在此情況下,開發(fā)商還會持續(xù)以價換量嗎?

　　滬上一家大型房企高管告訴記者,“年初市場有好轉(zhuǎn)跡象,本來就醞釀漲價,現(xiàn)在央行降息讓我們‘腰桿’更硬了,除非是少數(shù)長期滯銷樓盤,像去年降價跑量的可能性不大。”

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金比上年下降0.1%,而2013年為增長26.5%。開發(fā)商由“財大氣粗”變成“囊中羞澀”可見一斑。

　　面對3月政策層面的風(fēng)向扭轉(zhuǎn),新房行情也正發(fā)生變化。降息首日,記者在上海走訪多個售樓處發(fā)現(xiàn),多個樓盤醞釀在3月漲價。如上海張江地區(qū)的日月光水岸新郡三期,目前均價3.7萬元,銷售人員表示,該項目在3月價格會有一定上漲。浦東頤景園的銷售人員亦表示,3月將對比較受歡迎的大戶型給予一定幅度的上調(diào)。此外,綠地東上海、寶業(yè)萬華城的售樓處亦將3月的銷售均價預(yù)上調(diào)100-300元/平方米不等。

　　全國某龍頭開發(fā)商更是在央行宣布降息之后,在官方微信中明確表示“實在不能淡定了,還不快來搶購!這一措施所代表的國家政策走向更將刺激樓市上漲。市場將以實際行動表現(xiàn)出對此次降息的積極回應(yīng)”。

　　實際上,早在降息之前,很多房企已經(jīng)嘗試緩慢漲價。在沈陽,一些大型房企如萬科、恒大、中海或高調(diào)或悄聲漲價;而在全國一些重點城市,如上海、深圳、杭州、重慶等地,漲價潮也已“暗流涌動”。

　　據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,除直接宣布旗下項目漲價之外,“低開高走”加推盤時逐步提高價格、新開盤項目直接高出區(qū)域均價等方式是許多房企目前采用的漲價策略。此外,還有不少樓盤采用縮小或者取消促銷優(yōu)惠折扣力度等方式變相微漲房價。如杭州圣奧綠城運河宸園,該項目1月份加推每平方米上漲600-700元,由于項目處于優(yōu)勢地段,且周圍新盤稀缺,加推當(dāng)天去化即七成;再如深圳新開項目中海錦城等開盤即高出周邊項目約15%,新開盤后也很快售罄。

　　從目前的土地市場看,房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q,高溢價率土地頻頻入市。如2月16日在武漢市土地市場的節(jié)前收官之戰(zhàn)中,8宗地塊拍出28.65億元,有3宗土地更是出現(xiàn)久違的激烈競拍;當(dāng)代置業(yè)以總價17.35億元摘下上海閔行區(qū)兩幅地塊,樓板價高達(dá)18777元/平方米,溢價率95.6%,同比2014年周邊拿地價格高出近四成……

　　據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù),1月,全國經(jīng)營性土地成交420幅地塊,實現(xiàn)土地出讓金收入1218億元,明顯高于去年平均水平,且土地價格總體上仍在持續(xù)上漲。

　　土地價格的節(jié)節(jié)上漲也在推升著房價預(yù)期。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,從2012年7月至2015年1月,北京公開出讓的土地中,樓面價超過2.5萬元/平方米的地塊就有60余塊之多,樓面價每平方米3萬元以上的有近30塊,多數(shù)尚未入市。2015年北京預(yù)計入市的42個純新盤項目當(dāng)中,單價超過5萬元/平方米的高端住宅項目占據(jù)了17席,其中,預(yù)估單價超過10萬元的項目高達(dá)13個。多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為,房價迎來上漲只是時間問題。

　　拐點已經(jīng)出現(xiàn)?

　　雖然目前買賣雙方的觀望氛圍依然較濃,但不可否認(rèn)的是,隨著去年四季度以來各地對限購政策、房貸政策和首套房認(rèn)定政策進行調(diào)整,國內(nèi)大城市房產(chǎn)成交穩(wěn)步回升。

　　截至2015年1月底,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27121萬平方米,環(huán)比下降0.7%。庫存在連續(xù)11月的上漲后首現(xiàn)下降。

　　北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,北京今年1月二手房網(wǎng)簽量近1.3萬套,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,這是從去年11月以來,連續(xù)第三個月二手房單月成交突破萬套,北京二手房成交逐漸企穩(wěn)的趨勢已經(jīng)明確。

　　房價降不降,根本上還是取決于市場的供求關(guān)系。

　　國家統(tǒng)計局近日公布的“2015年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,步入2015年,全國房價開始顯現(xiàn)止跌跡象。其中,一線城市整體房價率先出現(xiàn)反彈,全國部分重點城市的新樓盤價格也開始“低開高走”。房價已現(xiàn)抬頭,2015年樓市或緩慢步入復(fù)蘇通道。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,在新建商品住宅的價格方面,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,上漲的城市有2個,持平的城市有4個;而在二手住宅市場上,價格上漲的城市則有6個。

　　數(shù)據(jù)顯示,2015年1月份,除北京外,一線城市房價均已止跌。其中,上海和廣州的房價均與上月持平。而深圳房價延續(xù)了上個月的上漲態(tài)勢,環(huán)比增長0.3%。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為,房價環(huán)比總體略有下降,城市間呈現(xiàn)分化。房價持平和上漲的城市主要集中在一、二線城市;房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。

　　劉建偉進一步分析稱,一線城市房價初步呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢,新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均連續(xù)兩個月微漲,二手住宅價格環(huán)比綜合平均連續(xù)四個月微漲,1月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的一線城市均只有1個,且跌幅均在0.2%以內(nèi)。二線城市房價環(huán)比綜合平均仍然下降,但降幅緩慢收窄。三線城市房價繼續(xù)下降,且降幅略有擴大,1月份三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均降幅均比上月擴大0.1個百分點。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從目前數(shù)據(jù)來看,整個房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的通道基本確立。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進認(rèn)為,隨著市場去庫存速度的加快,使得房企降價促銷、以價換量的動力開始減弱。這很可能意味著本輪房地產(chǎn)短周期的庫存拐點已經(jīng)出現(xiàn)。隨著市場看漲預(yù)期增強,城市限購政策放松等,都會帶動房價步入新一輪的上漲。

　　不過,也有專家提醒,購房者不應(yīng)被開發(fā)商的“激動喊話”沖昏頭腦。降息在一定程度上或?qū)⒋碳鞘蟹磸?且一線和部分二線樓市成交量在短期內(nèi)將會提振,但由于諸多城市庫存依然高企,加之土地消化周期過長,需求過度透支,房價調(diào)整尚未到位。因此,在沒有貨幣供應(yīng)或信貸增長的情況下,單純的降息對未來幾個月房價的影響不大。(記者 王立彬 杜宇 何雨欣 楊毅沉 孔祥鑫 鄭鈞天 張漫子 王巖波 魏宗凱 綜合報道)