3月1日，央行降低貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度正式開(kāi)始執(zhí)行，面對(duì)這些消息，樓市會(huì)怎么走呢？

此次降息與去年11月21日央行首次降息不同，此次是對(duì)稱降息。鑒于現(xiàn)在商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)攬儲(chǔ)，且銀行存款搬家股市，一些銀行當(dāng)即已宣布將一年期存款利率浮動(dòng)到1.3倍。

一般來(lái)說(shuō)，降息會(huì)降低購(gòu)房戶的貸款利息成本，有人估算，此次降息（假如放貸利息同步降低的話）可以使100萬(wàn)元的貸款每月減少利息144元人民幣。鑒于第二次降息基本確認(rèn)了人民幣進(jìn)入降息周期，未來(lái)房貸利息仍會(huì)繼續(xù)減少，會(huì)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售起到正面作用。

然而，這種正面促進(jìn)作用能有多大？還須全面考量：一則是房貸利息能不能同步降低、房貸能不能敞開(kāi)供應(yīng)市場(chǎng)？二則有沒(méi)有其他利空因素？

從第一個(gè)層面看，盡管房貸利息下降了，但由于銀行存款利率浮動(dòng)由1.2擴(kuò)大到1.3，實(shí)際存款利率未下降，銀行融資成本在熱錢大量外流、互聯(lián)網(wǎng)金融和存款向股市搬家的三重壓力下，不一定有更多的房貸可以放出來(lái)，房貸優(yōu)惠也未必能到位。因此，此次降息對(duì)房地產(chǎn)的托底作用是打了折扣的。

從第二個(gè)層面看，3月1日開(kāi)始實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于樓市的打擊更直接。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施是為將來(lái)地方政府土地財(cái)政向房產(chǎn)稅財(cái)政轉(zhuǎn)型。由于居民原有房產(chǎn)已通過(guò)土地招拍掛交過(guò)了稅，政府能收的房產(chǎn)稅有兩種：A，新售商品房，如果參照美國(guó)，是每年市價(jià)的1%~2%，房?jī)r(jià)漲得越多交得越多；B，已售商品房，但人均超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積（比如50平方米）以上部分征收超額占有資源稅，而且相當(dāng)可能是階梯稅制，人均占得越多征稅稅率越高。這將對(duì)持有多套房的人形成大負(fù)擔(dān)，特別是對(duì)于官員來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度帶來(lái)的壓力會(huì)更大，會(huì)倒逼他們爭(zhēng)取在不動(dòng)產(chǎn)登記前拋售多余物業(yè)。

也就是說(shuō)，降息對(duì)樓市的托底作用恐怕難敵不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的壓力，當(dāng)然換一種說(shuō)法，降息可以對(duì)沖部分由于不動(dòng)產(chǎn)登記而帶來(lái)的沖擊。

此外，從宏觀周期和人口紅利的更高層次看，樓市下跌也難以阻擋。

在宏觀周期上，中國(guó)由過(guò)去30多年來(lái)特別是2000年以來(lái)的外延擴(kuò)張性發(fā)展的繁榮期轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整周期；同時(shí)，由人民幣升值、熱錢大量投機(jī)中國(guó)帶來(lái)貨幣擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向美元升值人民幣貶值、熱錢外流，這顯然不利于樓市。

在人口紅利上，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了勞動(dòng)力供應(yīng)拐點(diǎn)和人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)。中國(guó)勞動(dòng)力從2012年出現(xiàn)減少后，如今已連續(xù)三年減少；人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)在2013年出現(xiàn)，按照國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，樓市拐點(diǎn)基本與人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)同步或略為滯后出現(xiàn)。

當(dāng)然，如果石油、糧食價(jià)格持續(xù)保持低位，而央行繼續(xù)降息，對(duì)樓市托底的作用會(huì)更強(qiáng)一些，但仍難以改變由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期和人口紅利拐點(diǎn)的三重壓力導(dǎo)致的下行趨勢(shì)。